通脹升溫面前，投資者宜適當改變投資策略。早前有調查指，打工仔今年平均加薪1%，但扣除通脹率1.4%後，實際薪酬調整為-0.4%，意味實質薪酬有減無增。打工仔人工可能繼續停滯不前，但通脹卻有機會越升越有，這種時勢不妨適當部署優質兼提供較穩定回報的投資選項，以免份糧放在銀行遭通脹蠶食，REITs(房地產信託基金)值得考慮。

　香港商報記者 志成

　REIT向來受收息一族青睞，由於其派息相對穩健，因此被不少投資者視為避險和抗通脹工具。REITs的穩定派息又是從何而來？REITs作為一種信託基金，會向投資者募集資金，並投資於一系列房地產項目，包括酒店、商場、寫字樓等等，信託人再將物業出租，獲取穩定的租金收入。根據證監會的規定，REITs須將稅後收益的九成以股息方式發配予股東。因此，持續穩定的租金收入，可為REIT投資者提供穩健的回報。

　房地產信託基金的吸引之處，除了可享穩健的股息回報，同時亦享股價升值的潛力。假如REITs持有的物業升值，或零售市道向好、租金上升，也會在股價上反映。即使投資者沒有很大一筆金額置業，也可通過REITs捕捉房地產的升勢。另一方面，REITs包含不同類型的房地產項目，部分更分散在不同地區，加上REITs的借貸比率亦有限制，最多佔整個信託資產總值的45%，都有分散和控制風險的作用。

　●領展貼近民生 收益較穩健

　目前在香港上市的REITs超過10隻，涵蓋香港及內地的住宅及商業物業，當中知名度最高的領展(823)，相信不少投資者都曾向其「交租」。領展在香港和內地擁有多個零售及辦公室物業，其中在香港的零售物業以屋商場為主，業務大多是民生必需品，受經濟周期影響較細，另外也有街市、停車場和寫字樓等。近年領展亦積極收購內地物業，遍布深圳、廣州、上海、北京等地，涵蓋商場和寫字樓。

　不過，受此前社會事件和疫情雙重夾擊，領展股價從2019年高位約94元，一度下跌至去年5月的約52元，跌幅逾四成，近乎腰斬；去年中開始才反覆回升，反映本地及內地疫情平復，零售市道逐漸復蘇。至今年9月底止半年，領展收益按年增長10.4%至57.78億元，物業收入淨額增長8.8%至43.91億元。期內可分派總額達33.36億元；每基金單位中期分派增長12.7%至159.59仙。領展現時股息率逾4厘，加上本地零售市道好轉，有利租金收入上升，在低息環境下仍有吸引力。

　高盛發表報告指，消費券效應短期將延續，有利領展商戶銷售增長，加上現價股息率吸引，維持對其「買入」評級，目標價84元。摩通較早前亦指，領展股價近期回調主要受美國10年期債息走勢影響，但歷史數據顯示，經濟走強預期下，收益率上升有利房託基金股價，預計領展大部分增長將來自未來的收購，為股價帶來動力，維持對其「增持」評級。

　●冠君主打寫字樓市場

　本港上市比較活躍且較為人熟知的房地產信託基金，除了領展，還包括冠君產業信託(2778)、泓富產業信託(808)、置富產業信託(778)，以及匯賢產業信託(87001)。

　其中，冠君產業信託擁有旺角朗豪坊，以及中環花園道三號，涵蓋商場和寫字樓。2020年，朗豪坊物業收益淨額按年減少17.3%，主要受限聚措施和遊客大減拖累；寫字樓物業收益淨額則平穩。由於冠君產業信託大部分租金收益來自寫字樓物業，佔正常時期整體租金收益近七成，因此股價較受企業活動和經濟周期影響。

　泓富產業信託、置富產業信託，以及匯賢產業信託，三者皆是長實(1113)旗下。其中，泓富產業信託是首個由私人機構籌組的房地產信託基金，主要持有香港多處商業和工貿物業。置富產業信託是第一家持有香港資產的房地產信託基金，主要持有多個本地社區商場。

　如果投資者不想太集中於香港物業，則可考慮匯賢產業信託。匯賢產業信託是首隻以人民幣計價的香港上市產品，主要持有內地物業資產，包括一籃子酒店、商場、寫字樓及服務式公寓。越秀房地產投資信託基金(405)，主要投資於中國內地的商業物業，與內地經濟相關度高，也可以是另一選擇。

　●NAV判斷是否抵買

　投資者值得留意，房地產信託基金也可能「有伏」，最主要的風險是房地產市場下行。例如疫情期間來港遊客近乎絕跡，嚴重打擊商場和酒店生意，影響物業估值和租金收入。此外，REITs股價升值幅度相對有限，因每年度90%的收益需通過派息分配給股東，意味用於收購新物業的資金有限，變相限制了業務增長。REIT靠物業維持營運，需投入資金管理和維修，即使物業升值或租金上升，也可能被折舊、維護、管理等營運成本抵銷。

　從技術上判斷一隻REITs是否抵買，參考每股盈利、市盈率等傳統指標未必適合，投資者應參考每股資產淨值(NAV)為宜。NAV即REITs總資產扣除負債後，除以流通股份總數得出的數值，數字可判斷REITs股價是否被高估或低估。股價低於NAV反映價格被低估，反之被高估。

　若從基本面分析，投資者關注房地產景氣外，也須留意物業的質素，受經濟周期影響的程度，及物業出租率等。