【香港商報網訊】差餉物業估價署最新數據指，去年全年實用面積約430方呎以下單位售價指數按年升近15%，升幅可說是各類單位之冠。排第二是約430至752平方呎單位，售價指數升幅近14%。中小型住宅樓價飆升，固然有不少因素，其中一個因素是公營房屋供應短缺。不過，長遠來說，政府增建公營房屋，亦會影響中小型住宅市場。

　　香港商報記者 林啟健

　　政府提出加快興建公營房屋，以及出售新公屋予「綠表」人士，暫時對中小型住宅影響不大。萊坊高級董事林浩文指出，政府計劃興建公營房屋，並不是二、三年內可以完成，料大量公屋、居屋需要10年時間才推出，短期對中小型住宅市場影響不大。反而部分買不到公屋、居屋人士會轉去私人住宅市場，租樓或買細價樓，可見需求一直都有。他又預計，今年細價樓的價格會再升，面積愈買愈細，售價愈賣愈高。港島、九龍、鐵路沿線屋苑如沙田第一城的細價樓的價格持續向上，但由於在將軍澳、元朗區內太多新盤，故料這兩個地區同類物業樓價未必上升。

　　倘樓價回落會減需求

　　當前細價樓吃香，發展商積極加建這類單位，而政府亦會展開增建公營房屋的鴻圖大計。有分析指，一旦市況逆轉，中小型住宅市場會受到影響。來自地產界的立法會議員謝偉銓指，在一至兩年後，新公屋、居屋和「綠表」新公屋陸續增加；同時發展商亦因應市況更改圖則，提供更多中小型單位。一旦明年樓價回落，部分買家願意買較大單位，對細價樓需求減少；另一方面，亦有部分人士轉回購買居屋，於是對細價樓需求減少，受到這兩個因素影響，細價樓的價格會下跌。

　　樓價非單看供應因素

　　有學者覺得，政府增建公營房屋，無形中令私人住宅供應減少。港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮指，10多年前當時土地供應較有靈活性，較容易開發住宅，所承受的阻力不大。但到了今時今日，土地開發困難，阻力大，土地增加難有突破，政府傾向興建更多公營房屋，相比之下興建私人住宅較少，造成私人住宅樓價上升。他覺得，整體社會要平衡各方利益。

　　鄒廣榮表示，售予「綠表」人士的新公屋數量不會很多，而且新居屋數量有限，未必每位合資格人士都可以抽中，於是抽不中的人士轉去私人住宅市場買細價樓。不過，他指，影響私人住宅市場的不單止供應因素，還要視乎其他影響需求的因素，包括息口、內地經濟走勢等。若果美國經濟復蘇慢，中國內地經濟放緩，對本港樓價有影響，市場採取觀望態度，買家憂慮失業而不敢貿然入市。