內地房地產庫存量結構性過剩，令內房企業境外融資遭遇困局。常用的銀團貸款、發債等方式因無抵押擔保而僅適用於信用度較高的大房地產企業，然而佳兆業(1638)事件卻觸發境外市場對內房企業的信用危機。「內保外貸」因境外融得資金無法回流而使用途大為受限，但有銀行界人士透露，「內保外貸」現可通過特批手段規避限制。

　　香港商報記者 王理琪

　　內地房企境外融資難度增大

　　自2015年初內地房企佳兆業出現信用危機后，內房尋求境外融資愈發艱難，雖然2015年仍然有龍湖地產這樣的幸運兒，獲得9家香港及國際銀行簽訂的等值46億元的銀團貸款協議，但內房企業自去年起，境外融資難度增大是不爭的事實，這從融資宗數及融資額驟降可見一斑。

　　相比於內地融資，海外融資的成本較低，這是內地企業鍾愛海外融資的最主要原因，尤其是像房地產這樣需要大規模資金的行業。

　　最常見的海外融資手段當屬銀團貸款與發行票據、債券，房地產企業不需要拿項目作為擔保，資金使用上靈活性較大。但缺陷在於如果房地產企業發生違約情況，銀行則不得不承受損失，這便令銀行難以服下定心丸。例如：佳兆業便是因其董事會主席郭英成辭任，而觸發了一筆匯豐銀行4億元貸款的強制性提前還款條約，但佳兆業未能按期還款，發展成為違約事件，更進一步加劇了境外市場對內地房地產財務穩定性的擔憂，各大銀行更是對內房企業漸漸收緊錢袋。

　　中信銀行首席經濟師兼研究部總經理廖群則指，除銀團貸款、發行債券，「內保外貸」同樣是一種很重要的融資手段。

　　「內保外貸」是指由企業內部的總公司給境內銀行擔保，銀行在境外給企業解決貸款問題。以本港為例，如果其母公司設於內地，那麼該公司便可以通過向境內銀行提供擔保品，讓其可以在香港拿到貸款。

　　恒生銀行商業銀行業務總監林燕勝表示，「內保外貸」這種融資方式對於外貿公司比較適用，房地產企業則比較麻煩。「因內地(對此融資方式)有規定，在境外融資得到的錢是不可以拿回境內做投資的。」他說。

　　「內保外貸」有資金回流限制

　　他進一步解釋：「做外貿的企業比較好辦，因為他們拿回去的是商品，我們(恒生)做這項業務也大多屬於貿易項下，但房地產商則不屬於這類，他們做貸款大多是為了拿到錢。」

　　「但如果地產商在香港做『內保外貸』是為了在境外收購、買地，那麼我們是可以為他們做這項業務的；如果要將資金轉回內地我們就沒法做了，畢竟『合規』也很重要。」他說。

　　去年3月份，市場消息稱，為改善企業融資環境，「內保外貸」政策放寬。但具體政策下來后，也僅僅是取消對「內保外貸」業務的數量控制，而新政策對於「內保外貸」項下資金用途和流向進行了更為嚴格的規定：「未經外匯局批準，債務人不得通過向境內進行借貸、股權認真或證券投資等方式將擔保項下資金直接或間接調回境內使用。」

　　可通過特批規避限制

　　這種「放流出、限流入」的政策思路，主要在於防範熱錢流入，影響宏觀經濟的穩定。林燕勝亦指，這個規定是可以理解的，并且此限制在短期內不會有所改變。「前幾年內地房地產發展太快，致使現在存在著庫存量結構性過剩的情況，(在這樣的情況下)，要中央有新的指示也不容易。」

　　另外，他表示，規模較大的地產商現在仍是可通過在離岸市場進行銀團貸款、發債等方式進行融資的，這樣的錢可以拿回去用，只不過很多小型地產商有融資渠道上的桎梏。

　　對於「內保外貸」資金無法回流，廖群則說：「這方面對地產商的確有限制，但離岸市場現可通過特批，規避這種限制。」他同時指出，在香港，為地產商做這項業務的，不管是中資銀行還是外資銀行，不是很多，但還是有的。至於具體比例，他則指銀行未透露過相關數據。

　　「除內保外貸，現在設立於前海乃至廣東省的房企甚至可以直接在香港銀行貸款。當然，能否獲得貸款，一要看企業信用度，二要看銀行自身額度。」他補充說道。

　　「內保外貸」漸變 「外保內貸」套利

　　在美元還未走強、央媽還未大規模減息的曾經，「內保外貸」除了作為融資手段為企業擴大資金鏈外，還有一個獨特的用處，就是套取存貸利差與匯率差。以2012年為例，人民幣存款年息為3.25%，海外美元貸款利率僅為1.8%，可獲利差1.45%；再加上當時人民幣仍處升值階段，從中更可套取匯差。

　　套利模式

　　利用此模式進行套利最適合的便是有真實外貿背景的企業，這些企業不需要資金的真實回流，只要在境外設立分支機構，用境外較便宜的資金支付進口，便可套利。

　　但時移世易，現如今，內地銀行存款利率已降至1.75%，本港銀行卻爭相上調人民幣定存息率，最高已至5%；加之離岸人民幣價(CNH)連日急升，更幾度與在岸價(CNY)價差收窄至平水。如此好似皆相翻轉過來，「內保外貸」漸趨變為「外保內貸」的套利模式。但對於「外保內貸」，有消息指本港銀行已在部署，相關銀行界人士亦發聲強調，對一般大型投資者及空殼公司，銀行不會接受其進行套息活動。王理琪