營改增新政利好 豪宅沒份？

　　專題撰文：廣州日報記者李鳳荷

　　“證滿兩年的非普通住宅免征增值稅”政策北上廣深不適用

　　今年兩會的政府工作報告中有幾方面內容將對樓市產生不小的影響，其中最引人關注的要數“營改增”。報告指出，今年全面實行“營改增”，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業。國家稅務總局局長王軍表示，“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管，目前二手房交易中的營業稅將改成增值稅。

　　昨日，財政部和國家稅務總局網站同時發出《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，二手房營改增的征稅方式終有定案。根據通知，與其他城市相比，北上廣深依然實施差別待遇。北上廣深證滿兩年的非普通住宅，依然要按差額征收5%的增值稅，而其他城市則在營改增之后，證滿兩年的非普通住宅免征增值稅。

　　按照國稅總局近日的發文，全面推開營改增后，二手房交易增值稅在一定過渡期內委托地稅部門代征。因此，廣州中心六區購房者習慣的交易方式——在房地產交易登記中心完成一站式遞件交稅的流程，將暫時保留不變。有中介人士向記者透露，現在二手樓市場成交確實很活躍，去年年底至今年春節期間積壓的二手房盤源，大多數在3月初就已成功交易。

　　企業新增不動產的增值稅可抵扣

　　商業地產可加快去庫存

　　今年全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。

　　根據營改增實施試點辦法，根據適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

　　目前企業購買一手和二手的商業地產，作為買家產生的稅費比較簡單，只是契稅3%和0.05%的印花稅而已。

　　應稅率從5.6%下調為5%？

　　0.6%附加費收不收尚不知

　　對于廣州市市民來說，二手房交易營業稅改增值稅，對應稅率從5.6%下調為5%，也算是降稅的好消息。據記者了解，營業稅為地方稅，一些城市的營業稅稅率為5%，但廣州市實行5.6%的營業稅稅率，在5%的營業稅基礎上還有附加的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。營改增后，增值稅屬于國稅，全國實行統一的稅率，故此廣州市如無意外是按照5%來征收二手房的增值稅，以一套證不滿兩年的房屋來說，樓價100萬元，營改增前交5.6萬元營業稅，5月1日后增值稅為5萬元，減少了6000元。

　　營改增無形中使地方減少了城市建設維護和地方教育費等收入，這部分的收入從何處彌補，會不會還在二手房交易流轉過程中以別的名目征收，尚不得而知。

　　佛山清遠坐收資金外溢“漁利”

　　“隔壁老王”繼續瘋狂搶客

　　對于北上廣深來說，本來希望在營改增中給豪宅征稅松綁。但新政出臺后廣州依然需要對證滿兩年的豪宅征收差額的增值稅，而廣州周邊的佛山、清遠等區域則坐享廣州資金外溢的“漁利”。

　　同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，由于廣州市依然執行限購，還和其他一線城市一樣，不能享受多項樓市新政利好，資本外溢效應明顯，清遠有三分之一的房屋是廣州客買走，南海一半的一手房買家同樣來自廣州。