文/羅飛 發自香港

　　“買不起了。”

　　這是香港85后陳靜，在過去的兩個月里說得最多的話。她曾經看中的四套房子，最后都因為房東漲價遠超預算而未能買成。

　　工作了4年的陳靜，和工作了6年的男朋友，一起共存下了50萬港元。他們從2015年底計劃買入400萬港元的兩居室，按照香港的稅費，陳靜的存款剛剛夠支付首付。“買房的人越來越多，房東有了更多的選擇，價格也越來越貴”。陳靜說。

　　事實或許果真如此。過去兩個季度，香港樓市已經明顯回暖。戴德梁行的數據顯示，過去的7月和8月整個香港住宅成交量達到了13195宗，其中8月的成交量達7648宗，恢復至2015年7月即香港樓市開始下滑前的成交量水平。

　　那么，在這一波香港樓市回暖過程中，是什么因素扮演著幕后推手作用呢？

　　戴德梁行的樓市成交數據圖。

　　開發商按揭低至首付10%

　　在陳靜的購樓“囧途”之中，新盤的銷售最為火爆。

　　9月初，陳靜就親身體驗了具有頗多政策限制的港人港樓（備注：只有永久香港居民才可以購買）“啟德一號”項目的“瘋狂”。陳靜對騰訊財經回憶稱，“差不多一分鐘賣掉一套樓，平均每套都在500萬（港元）以上，遠高于自己的預算。” 香港本土房產中介永升物業的地產經紀張平對騰訊財經回憶稱：曾帶著客戶去了兩次“啟德一號”項目抽簽，最后都沒有抽中，“人太多了”。

　　啟德一號項目方央企港股公司中國海外發展對騰訊財經介紹稱，這一項目于9月分批推出521個單位，當天就被搶空了，“超出預期”。公開數據顯示，啟德一號于9月初一次推出190個單位，收到了4200多個申請。這就意味著，平均22個人搶購一個單位。

　　樓市回暖最開心的莫過于開發商了。一位本土開發商高管對騰訊財經稱，啟德一號的“火爆”成了開發商們制造營銷噱頭的傳播點，“用搶的氣氛放出去一些聲音，然后趕緊做銷售”。

　　香港本土大型開發商九龍建業銷售部負責人杜嘉敏對騰訊財經表示，現在樓市回暖，九龍建業也確實趁機將之前的一些尾盤推出來。9月28日，九龍建業推出了旗下九龍區地鐵奧運站的“奧城西岸”，均價為每平米15萬港元。

　　杜嘉敏稱，一些沒有搶到九龍“啟德一號”的購房者，轉而購買了相距僅有十分鐘車程的九龍建業位于紅磡的“環海東岸”項目。據其介紹，在未做任何宣傳和銷售投入的情況下，這一項目于9月就賣出了10多套。“環海東岸”項目是一個僅剩下不到20個擁擠單位的尾樓。用杜嘉敏的話來說，市場熱得“出乎意料”。

　　在戴德梁行陶汝鴻看來，樓市回暖，一定程度上開發商的補貼優惠吸引了不少購房者，解放出了一些購買力。據其了解，比起銀行按揭70%的做法，開發商能夠為購房者提供90%的按揭。對于陳靜這樣首次購房的人來說，只要有穩定的工作和固定收入，在開發商的補貼下，他們只需要支付10%的首付即可，有些甚至更低。

　　杜敏嘉也向騰訊財經證實稱，就其所在的九龍建業，今年就為購房者提供了“付款直通車”。據其介紹，作為本土老牌開發商，九龍建業所屬的保利達集團在香港也有自己的財務公司。對于購房者來說，在購買九龍建業的樓盤時，除了需要付港府要求的最低5%定金外，只需要在樓盤蓋好之前每個月付0.35%即可，余款的按揭可由開發商九龍建業來做安排。

　　除此之外，杜嘉敏還透露稱，相較于銀行嚴格的購房者收入等資質審查，九龍建業財務公司在審批上就要容易得多。這也會吸引到更多的購房者。在此之前，香港老牌開發商新鴻基甚至還承諾按揭120%。這對于購房者來說，確實很有誘惑力。

　　“啟德一號”在建外觀圖。

　　大陸地產商紛紛入港拿地

　　除了本土開發商外，陸續入港圈地的中資房企也在一定程度上“抬高了香港樓市價格”。

　　騰訊財經通過梳理公開信息獲悉，就今年香港樓市拍賣的數據顯示，內地企業參與舉牌的標的過半，其中萬科最為頻發，參與了4宗，中標1次。

　　中標標的最大的為五礦地產。8月初，剛剛抵港的五礦地產旗下的宏悅有限公司以40.06億港元，成功競標一塊位于油塘的臨海住宅地皮，超出了市場預期價格的40%。

　　一位接近該交易的知情人士對騰訊財經表示，當時包括萬科以及海航等內地企業都被央企五礦的豪氣“嚇到了”。騰訊財經暫未能聯系五礦地產置評。

　　在油塘附近持有地塊的九龍建業杜嘉敏對騰訊財經表示，五礦的高價使得九龍建業的地塊也“水漲船高”。據其估計，以約8萬每平米的拿地價格，五礦地產未來的樓盤銷售價格不會低于油塘附近的均價，“因為拿地價格就高出了40%”。這對于包括九龍建業在內的開發商來說，都不是壞事。“最近幾年中資開發商來香港拿地的數量確實增多，除了私企也有包括五礦保利在內的央企，初到香港，相對比較積極，他們出價是否偏高，不可一概而論。”

　　公開數據顯示，近三年來，中資開發商在港拿地共有14宗，包括私企萬科、世貿房地產以及央企五礦保利地產以及中國中冶等，其中五礦和保利地產都是首次入港拿地。

　　戴德梁行陶汝鴻對騰訊財經表示，但是內地開發商的到來，確實使得競爭更為激烈，“說明他們看好香港樓市。”據其估計，從現在到年底，香港住宅樓價將還有5%—10%的升幅。

　　經濟好轉是根本原因

　　因為過去數月間，香港的消費和服務出口都有所改善。

　　“香港經濟好轉是樓市回暖的根本因素。”戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻對騰訊財經表示。

　　公開數據顯示，受貨物出口回升帶動，香港第二季度GDP年率增速加快至1.7%，上半年GDP增長1.2%。美銀美林（BAML）近期發布報告稱，將2016年香港GDP增長預測上調至1.3%，此前預期為1%。因為過去數月香港的消費和服務出口都有所改善。

　　“經濟的好轉，失業率才會相對穩定。”陶汝鴻表示，購房人能不能買房子最重要的是看是否有工作。香港政府統計處最新公布的數據,今年6—8月失業率為3.4%，與前兩個月持平。

　　除此之外，包括陶汝鴻在內的多位受訪者都對騰訊財經表示，英國脫歐也使得一些資金回流至香港市場，其中就包括香港樓市，“內外因素一起刺激，香港樓市就有了明顯回暖了。”

　　中介張小姐的感受來得最直接。這兩個月，她的客戶中買房的人越來越多，不管是一手樓盤還是二手樓盤。在此之前，作為香港本土中型物業公司永升的職員，她更多的收入都來自客戶租房傭金，“可能一兩個月都沒有買房的客戶。”

　　陳靜也對騰訊財經表示，過去兩個月身邊準備買房的人多了起來，“他們都覺得經濟回暖后，香港樓價會不會漲得更快，擔心自己以后都趕不上車（買不起房）”。

　　當然，作為普通消費者的陳靜，并不知道香港樓價的高峰在哪里。