突如其來的新政讓購房人措手不及，開發商亂了陣腳。圖/視覺中國

　　原標題：新政突襲，賣了舊房買不成新房

　　9月30日，北京住建委發布了新一輪調控政策，從土地、金融和銷售價格三個方面針對北京房地產市場的管控進行了升級。而突如其來的政策讓購房人措手不及、開發商亂了陣腳，對於未來市場的走勢已然成為關注焦點。

　　買還是不買?成了問題

　　如果不是9月底“新政”突襲，購房人李先生也許會有一個更加愉悅的小長假。“國慶假期前最後一天，還是下班時間出台新政，讓多少購房人措手不及，先不說投資客，真正需要買房自住的人怎么辦?”在接到記者電話時，剛剛度假回國的李先生情緒仍然很激動，律師出身的他想不明白的是：“這樣類似政策規定的文件為什么連一個聽證會都不舉行，連緩沖期都沒有?”

　　出於對改善居住環境的需要，新政出台之前，李先生已經將自己原本住的房子賣掉，並打算購入位於豐台區一套總價約2400萬元的大戶型，並已預付了200萬元定金，銀行貸款手續也進入辦理流程，但9月30日晚間，北京住建委公布了新一輪的調控政策，讓李先生的購房手續戛然而止。

　　“現在二手房過戶手續時間特長，我之前的房子雖然簽完了合同，但過戶手續辦完要到12月份，導致我現在如果想以首套房資格購買只能離婚，但政策出得這么突然，連離婚都來不及。”李先生無奈地表示：“如果新房子買不了，舊房子又賣了，我將來住哪?”此時，擺在李先生面前的是兩難的選擇。

　　根據北京新政規定，購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低於40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。這意味著，無論能否以首套房資格購買新房，和李先生的購房預期相比，已經形成巨大的首付壓力。

　　李先生告訴記者，新政出台後，開發商已經和他聯系過，並表示要“談一談”，“不管怎么談也沒辦法改變首付要提高數百萬的事實，無非就是放寬交錢的時間。”李先生說，自己也曾考慮過就此租房，然後把錢用來買寫字樓，但市場上也沒有找到合適的項目。

　　不可抗的政策因素不僅影響了李先生這一類高端置業人群，對於普通購房人而言，面對突然要提高的首付也捉襟見肘。

　　“從放假到現在，我一直在借錢。”孔淩(化名)告訴記者，曆經千挑萬選，在今年4月30日，他選好了位於通州於家務的某住宅項目中一套143平方米，價值近300萬的房子。通過各種找關系，在當時繳納了5萬元的認購金，並在售樓處購買了3萬的電商折扣，隨後便被項目告知要“期轉現”(通過辦理一系列手續，將期房轉為現房銷售)，需要至少半年才能繼續銷售，孔淩只能一邊耐心等待，一邊隔一段時間電話咨詢售樓處進展。9月30號政策出來的第一時間，他就聯系項目銷售咨詢自己的房子是否將會受到影響，經過反複確認，孔淩得到的回複為“多准備點錢交首付”。他表示，自己購買的房屋總面積146平方米，但因為其中有贈送面積，最終究竟是按35%還是40%交首付，現在還說不好。“但不管怎樣，首付或許一下要提高30萬，壓力很大。”據孔淩介紹，項目的銷售承諾可以幫忙申請銀行的信用貸，利率要高於貸款利率。“但是只要能買到房子，利息高就高點吧。”孔淩歎著氣說。

　　成交量下降，棄購時有發生

　　突發的新政對於北京純商住宅成交量已經有了“立竿見影”的效果。根據亞豪君嶽會統計數據顯示，“十一”長假7天，北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1154套，成交面積8.76萬平方米，日均成交量僅165套，相比中秋小長假的日均成交套數減少了161套，而相比9月的日均成交量更是減少了320套。

　　“目前的確存在因為新政影響而猶豫、甚至棄購的客戶，其實市場上在售的每個項目都會有這種情況。但因為供應量就這么多，一些之前想買沒有排到號的購房人也因為前面棄購的客戶，有了進場的機會。”某房企負責人針對新政以來，旗下項目的實際表現，這樣告訴記者。

　　在采訪中，北京市場上多位高端項目負責人都表示，目前項目銷售情況仍然正常，並沒有出現明顯的起伏。其中一位高端項目負責人表示：“目前北京市場在售的絕大多數高端項目單套價格都已突破千萬元，針對的都是高端或者高端改善型客群，這部分人大多對於產品的認知要高於對價格的敏感，所以首付三成還是七成，都不會改變他們的決定。”

　　業內人士認為，此輪調控目標瞄准的仍然是投資投機性需求，對於真正自住的購房人而言，可能會增加一定首付成本，但對於自住需求的初衷並不會改變。

　　新房價格或將平穩

　　在多方組合重拳之下，北京樓市成交量已應聲而降，而需求的減少也將此輪房價過快上漲趨勢終結，這已成為業內人士的共識。

　　在第一太平戴維斯華北區研究及顧問部董事熊志坤看來，北京樓市在過去三個季度內表現出較快的上漲勢頭，同時因為北京的首都示范作用，出台了最為嚴厲的調控政策，在四季度，整體市場的房價上漲速度會放緩。他進一步表示：“政策對需求的抑制是非常明顯的，但政策也提到要加大土地供應，特別是住宅用地供應，預計明年房價繼續保持快速增長的動力不足，銷售量也可能下降。對開發商多少會產生一些影響。如果房企手上有房子，捂盤惜售的可能性不是很大。另外，房企采取價格優惠促進銷售也有可能。”

　　但一位資深業內人士向記者表示：“目前市場上大部分項目的年度銷售業績都已經完成了，即使有影響也是影響到明年。總體來看，價格波動不會很大，到四季度最多是想漲價的不讓漲了，但肯定不會打折、降價。”

　　亞豪機構市場部總監郭毅認為，現在市場環境和過去不一樣了， 過去新房市場潛在供應規模很大，但現在開發商本身就沒有太多存貨可以推向市場，更不存在去庫存，所以不可能因為短周期的調控就著急出貨。郭毅進一步表示，現在北京市場幾乎被大開發商壟斷，無論是資金調配的能力和對於價格預期的判斷都已經不能和過去相提並論了。