提高國有資源配置效率，提升企業發展質量，是此輪央企整合的應有之義。在過去一年里，深圳央企在地產業務上進行了一系列整合。

　　近日，保利地產和中航地產紛紛對房地產業務整合的最新進展進行公告，保利擬通過協議轉讓的方式收購中航地產及下屬企業的標的資產。交易完成后，保利將幾乎收購中航旗下所有項目公司，而中航也將地產業務從自身剝離。

　　這是繼招商蛇口合并、中國海外發展（以下簡稱“中海外”）收購中信地產后，又一例位于深圳的央企地產業務整合案例接近尾聲。

　　而在此番整合背后，“做大做強”將是主要目標。

　　“降杠桿”下的重組

　　10月10日，國務院發布了《關于積極穩妥降低企業杠桿率的意見》（以下簡稱《意見》），并于近日研究擬定了相關配套文件。

　　《意見》旨在對積極穩妥降低企業杠桿率工作進行部署。在《意見》提出的七條降低企業杠桿率的主要途徑中，積極推進企業兼并重組被放在了首位，目的在于通過重組提高資源整合與使用效率，提高綜合競爭力。

　　中泰證券分析師羅文波認為，國企改革，特別是央企整合配合債轉股，將是降杠桿最主要的方法。

　　中航地產2015年財報顯示，其全年合約銷售金額為49.03億元，合計55.19億元營業收入中僅有35.91億元來自房地產業務。而作為中航地產控股股東的中航工業集團2015年全年營收3802億元，實現利潤173億元。在母公司的數據面前，中航地產的業務規模顯得微不足道。

　　10月27日晚間，中航地產發布財報顯示，公司第三季度凈虧損2956.08萬元，較去年同期5777.93萬元的虧損同比收窄，前三季度凈虧損為2619.86萬元。

　　從償債能力來看，中航地產2016年中期報表顯示，其長短期債務比和現金短債比分別為1.47和0.30，較去年同期有所下滑，而凈負債率則維持在200%以上的高位。低盈利和高負債的財務結構成為中航地產面臨的一個主要難題。

　　反觀保利，今年上半年，保利共獲取項目36個，新增建筑面積共約762萬平方米，同比增長95.4%；總獲取成本450億元，同比增長345.5%。獲取項目中，有19個項目通過項目并購方式獲取。

　　此次通過現金收購，保利以23.23億元代價拿下了中航地產主要位于三四線城市的150.05萬平方米待開發建筑面積，成本較為低廉，但也面臨著部分標的資產建成的“去庫存”問題。

　　克而瑞地產研究中心研究員房玲、俞倩倩指出，這次交易的資產對于保利而言“喜憂參半”，主要分布于三四線城市的標的資產對保利的吸引力著實有限。之所以在此背景下保利仍愿意達成合作，一方面是央企整合的政策性推動，另一方面則是保利在規模擴張上的需求，加上項目獲取成本較低、風險可控，對保利而言也不失為一筆劃算的買賣。

　　中國中投證券分析師李少明指出，中航地產此次將未開發的房地產開發項目剝離，有利于減輕經營負擔，在去化周期較長的背景下實現資產快速變現，新增較大數額資金為轉型物業資管業務提供充足流動性支持。

　　重組后內部資源整合

　　對于中海外而言，將中信旗下的地產業務整合進來只是第一步，將資產打造成適合自身的產品則是接下來的一步。

　　在完成對中信地產業務的收購后，10月12日，由中海外所控股的中國海外宏洋集團（以下簡稱“中海宏洋”）發布公告稱，其將以35.16億元人民幣收購中海外位于7個城市的物業項目，合計建筑面積達到951.77萬平方米。這部分項目正是收購的中信地產項目的其中一批，位于三線城市。

　　業內人士指出，中海宏洋是中海系統內專注做三線城市物業開發的平臺，對于做三線城市項目有經驗，而中海外主攻一二線城市做中高端和改善型項目。中海外將收購項目中三線城市項目打包給中海宏洋，留下一二線城市的高利潤項目，優化了集團的土地儲備，有利于繼續鞏固中海外“利潤之王”的稱號。

　　招商蛇口在實現合并近一年后，也在進行業務上的調整。招商蛇口第三季度業績預告顯示，今年1-9月，招商蛇口預計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為55億-57億元，較去年同期增長約188%-198%。

　　招商蛇口表示，業績變動的原因是，公司社區開發運營和園區開發運營收入都有不同幅度的增長。社區開發業務中，房地產銷售業務結轉收入增加約90億元，同比增長超過40%，這對毛利率增長做出了貢獻。

　　招商蛇口總經理許永軍在2016年中期工作會議時曾指出，通過理性研判行業形勢可以得出，目前房地產開發已無現成的價值洼地，主動去創造、去創新、去創業是唯一出路。

　　這使得招商局蛇口在鞏固房地產業務的同時，加強其他板塊的發展。招商蛇口2016年中報顯示，同比去年上半年，招商蛇口社區開發與運營占比下降5.3%，園區開發與運營占比上升5.2%，油輪產業建設與運營占比上升0.13%。

　　為了強化其他板塊發展，招商蛇口在土地獲取時也會有所傾向，在前海土地確權之前，招商蛇口通過央企間整合獲得了大量工業倉儲用地，此前整體并入招商局集團的中外運長航集團，在全國各大城市核心地段約有1300萬平方米工業倉儲用地，這部分土地資源便劃由蛇口開發使用。

　　而在近期，招商局集團與深圳規土委、前海管理局簽署前海灣物流園土地整備框架協議，明確在前海土地權益問題。

　　李少明認為，集團與政府達成共識后，前海土地整備將提速，有助于加快推進前海蛇口自貿區的土地價值釋放。招商蛇口通過區域園區拓展不斷增加獲取新的資源，將提升公司核心競爭力與行業影響力。

　　羅文波認為，包括重組整合在內的降杠桿將代替去庫存及產能，成為中央供給側改革下一階段的主要任務，將是驅動未來一段時間市場的核心變量。

　　而在這個降杠桿的過程中，像深圳央企地產外部資源和內部資源的整合，將成為一個個“示范”，最終實現央企的“做大做強”。