倫敦是全球吸引外資最多的城市之一。但英國公投脫歐事件以來，倫敦的資本流動正在發生變化。

　　世邦魏理仕歐洲、非洲及中東執行董事、中國企業部董事總經理張紹遷11月8日接受21世紀經濟報道記者采訪表示，英國公投脫歐后，倫敦房地產市場出現了幾個月的停滯，但今年8月末9月初，市場又開始活躍。

　　“脫歐前，倫敦商業地產達到13億英鎊成交總量。香港和內地的投資加起來大概6億多英鎊的體量，洽談中的還有12億英鎊，而保守估計未來還會有大概10億英鎊的交易新增量。預期今年倫敦商業地產整體的交易總量會超過去年30億英鎊的體量。”

　　今年成交量料將超過去年

　　《21世紀》：英國在脫歐前后房地產市場表現情況是怎樣的？從投資數據看，房地產行業的數據增長了還是下跌了？

　　張紹遷：倫敦樓市經歷了2007年次貸危機、2008年金融危機、2009年股災，然后在2009年下半年迅速反彈，一直到今年的9月份以前，都在持續增長，非常堅挺，但也已經接近一個周期，到了高位。即便沒有脫歐也可能會有其他因素，可能會在一定程度上刺激倫敦樓市。

　　當時英國主流社會和精英群體原本以為脫歐并不會成功。在這種預期之下，中國資本在倫敦方面的投資越來越高，甚至超過去年30億英鎊、大概300億人民幣的投資總量。脫歐前，倫敦投資市場達到13億英鎊成交總量。

　　公投脫歐之后，由于市場的各種不確定因素，倫敦樓市出現了幾個月的停滯期。但從今年8月末9月初開始，市場又迅速活躍。預期今年倫敦整體的交易總量會超過去年。

　　《21世紀》：市場迅速反彈的原因是什么？

　　張紹遷：大部分投資人還是看好倫敦市場。第一，倫敦一直是買方弱勢、賣方強勢市場。比如，一個核心資產掛牌后如果要價100塊錢，溢價10%-20%能買到就很好了。脫歐之前，價值100塊錢的資產，今天不一定值100塊錢了。到底是95塊錢？80塊錢？還是70塊錢？沒有人知道。行業給出的標準數據是，脫歐之后到現在，總體商業地產價格下滑幅度大概在5%左右。這只是平均線，上下幅度會比較大。相對而言，付出的成本更少，拿到的租金收益更高。以金融市場為例，我們一般說的NRY（租金初始收益），脫歐之前達到4%，現在大概增長0.25個點，就是4.25%左右，回報率更高了，這是最直觀的數字比例。

　　第二個是匯率優勢。目前英鎊匯率處于歷史最低點，穩定在1.22左右，專業的機構評估是會下降到1.15左右。匯率上來看，現階段英鎊屬于弱勢貨幣，今天買英鎊的資產，最起碼有20%-30%的收益。

　　第三個原因是倫敦是具有綜合優勢的成熟市場。在脫歐不確定性因素逐漸明朗和解決之后，倫敦基礎軟件設施，包括法律體系、行業規則在內的優勢依然存在。我認為，最起碼，倫敦地產市場在未來三年、五年、七年，保守估計會保持20%、30%的增長。

　　個人投資宜買核心資產

　　《21世紀》：一些倫敦金融領域的企業曾表示，如果脫歐后市場比較動蕩，有可能會搬到其他城市。這些公司搬走對倫敦租賃市場的租金回報會有影響嗎？

　　張紹遷：這個現在說稍微有點早，因為脫歐要涉及非常復雜的法律架構和國際貿易的交易條款。

　　有一些在倫敦的金融機構，他的業務可以輻射整個歐洲，如果未來人員流動成本低，他們可能會在歐洲的某一個重點城市做一個后備方案，或者在那里做一個未來的副中心，來和倫敦呼應，這些都是有可能。如果有這種預期的安排，對倫敦核心寫字樓市場的需求會有影響，甚至有一些企業現在在說裁員。他們一方面通過負面信息向倫敦政府施加壓力來推動進一步的談判規則，更好的保護他們的利益，但是真正會怎么做，不一定。

　　但是正面的因素還有很多。比如，在英國最主要的服務體系里面，銀行保險雖然會受一定的影響，但是法律、律師事務所和四大財務，他們未來幾年的業務量一定是明顯增長的，他們公司業務整體的擴張和寫字樓、辦公樓潛在需求的增長，對行業又會起到非常積極的促進作用。

　　《21世紀》：我們曾經獲得過一個萬科內部的調研報告，按照萬科的調研報告，倫敦正處于住房需求量大，但供應量明顯不足時段。你是否贊同這個觀點？從長期角度看，你覺得倫敦這樣的供需狀況會否有所改善？

　　張紹遷：目前倫敦1-6區人口大概在800萬。所有在建的樓，基本上70%都已經預租出去了，空置率非常低。倫敦近15年的住宅市場都是政府欠賬，政府大概欠市場35萬套新建住宅。去年一年倫敦實際供應市場的新住宅只有2萬多套，供需確實一直處于失衡的狀態，需求量遠超過供應量。而按照倫敦的人口增速，未來三到五年，倫敦會持續欠賬，所以新的市長當選之后，首要任務就是一定程度上平衡供需關系，讓更多的保障性住房落到市場，但這些又取決于商業的開發商，要建更多的商業住宅，增加配套住房的產量。

　　《21世紀》：當下中國的機構投資者和個人投資者在進入英國市場進行投資時，需要著重關注和考慮哪些方面？

　　張紹遷： 在英國脫歐的特殊情況下，個人對于房地產直投的投資者有三個建議：第一，買核心資產。這個時候不要買增值型、開發型的。因為確實有很多不可控的風險。而核心資產定義是三個，一是地理位置是核心的；二是資產本身的質量好。要考慮樓房質量和建筑結構，以及樓房作為寫字樓和商業的運行效率；三是租戶是不是來自全球性的大企業。這三點綜合在一起就是我們所謂的核心資產。

　　第二，要將租金相對較低的核心資產作為首選。去年一年倫敦的核心的寫字樓租金幾乎上漲了15%，整個周期的循環已經接近末期。英國的行業規則非常成熟，可以說是房東的天堂，房租只漲不跌，每五年漲一次。如果租下的房租較低，那以后的升值空間就會很大；

　　第三，只針對目前倫敦的市場來講，要選租約較長的資產。英國租約期限普遍很長。十年、十五年甚至二十年，這就是成熟規則。這種長期租約，會幫企業跨越一定的風險期。