樓市整頓風暴來襲 直指中介、地產商售樓亂象

　　北京一位開發商透露，近期，北京市對幾家房企進行了約談。21世紀經濟報道記者了解到，約談內容主要對以往要求的規范行為進行了進一步強調，但具體要求更為具象。

　　在北京市通州玉橋東路一隅，兩家房產中介門店格外扎眼。與往常不同的是，兩家門店大大的玻璃櫥窗上如今空蕩蕩。以往，這里掛滿了房源信息。透過玻璃櫥窗，便能望見穿著西服的中介銷售人員。

　　今年以來，住建部等各部門就開始對中介行業不規范行為進行嚴查整頓；四季度，伴隨各個熱點城市的集中調控，房企也面臨史上最為嚴厲的企業行為規范的整頓。

　　21世紀經濟報道記者統計發現，包括上海、武漢、成都、北京、杭州、深圳、鄭州、廈門、石家莊等城市紛紛在嚴查房地產市場的不規范行為，并處以史上最為嚴厲的懲罰。

　　“行業整體的嚴查規范實際上是利好購房者的措施。”亞豪市場總監郭毅認為，從新房市場整頓情況看，嚴查規范等措施讓新房市場的銷售說辭更加真實可信。與之前相比，公示的房源數量也更加公開透明。這不僅可以令市場秩序更加合理，同時也讓購房者的知情權得到了保障。

　　從整體市場層面看，中原地產分析師張大偉認為，房地產的不規范行為事實上放大了市場的恐慌情緒。實際上，過去十年以來，房地產行業的規范條款非常多，但是執行力度不夠。有法可依，但是執法不嚴。此次嚴查整頓對于房地產市場逐漸走向規范具有積極意義。

　　“假房源”曾充斥市場

　　房地產行業關于中介的嚴查整頓自今年年初開始。

　　今年十二屆全國人大四次會議期間，住建部副部長陸克華指出，中介行業確實存在一些不良的房地產中介機構，甚至違法違規的中介機構，通過各種方式謀取不正當利益，坑害消費者權益。據他介紹，住建部將在今年開展專項規范和整頓行動。

　　隨后，住建部在全國范圍內開展房地產中介專項整治工作。北京、上海、深圳、成都、武漢、天津、蘇州、南京、無錫、杭州、廈門、福州、濟南、合肥、鄭州、重慶、石家莊等各地紛紛出臺相關治理措施。

　　21世紀經濟報道記者在住建部網站看到，今年5月和8月，住建部分別發布了《關于房地產中介行業違法違規典型案例的通報》。其中包括違規招攬業務、違規代理銷售、違規賺取差價、違規挪用交易資金等方面。

　　今年10月份，住建部查處了45家失信中介。這些中介主要通過發布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規預售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以達到其抬高房價、牟取私利的目的。

　　21世紀經濟報道記者從北京市中介行業了解到，北京在10月初對中介行業進行更大力度的整頓。口頭通知要求“沒有業主手寫委托書、房產證和身份證復印件的房源必須下架、中介行業不允許渲染學區房”。

　　一位中介行業資深人士透露，這些下架的房源包括假房源和一些缺少證件需要補齊資源的房源。該人士稱，中介公司內網會有百萬套房源，這些房源有真有假。但以往，公司對此并不進行管理，經紀人在對外發布時會依據個人需求轉發。這其中也包括一些經紀人通過虛假便宜的房源吸引購房者。

　　這位資深人士進一步表示，究竟市場上有多少假房源很難統計，但從總數來看，假房源的數量不會少。

　　21世紀經濟報道記者在某大型中介網站看到，該網站北京區域至少下架了半數以上的房源。有些小區全部消失。

　　記者在該網站上搜索經常查看的“常楹公元”小區發現，該小區相關的二手房為0套。另外，記者發現，該網站公示的石家莊區域，除了還有5個在售樓盤，新房市場看不到其他房源。知情人士透露，該區域新房市場多數屬于五證不全，該網站應該是進行了自查后下架。

　　記者以業主身份走訪了北京市位于通州區域的鏈家中介門店。一位中介人員稱，現在掛牌房源需要更為復雜的流程。“首先要先與業主簽委托合同，同時業主出示身份證、房產證等信息。然后再讓業主去做核驗。”以前，掛牌房源并不需要如此詳細的信息，業主只需要口頭告知中介想要掛牌的房源信息便可。

　　不過，記者在走訪一些中介門店時發現，仍然有中介頂風作案，在業主無法出示房產證的情況下仍然可以掛牌出售。

　　新房整頓直指“要害”

　　多年來，新房市場的不規范行為令購房者一直處于弱勢地位。而住建部此次關于新房市場的整頓直指開發商“要害”。檢查內容包括銷售誤導、炒作、捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規行為，輕則公開通報、處罰，列入各地失信黑名單，重則移送司法機關。

　　21世紀經濟報道了解到，目前，各地對于新房市場均進行了近年來最大力度的整頓。一些企業不僅責令整改，還遭遇了暫停網簽的處罰。截至目前，上海已對涉嫌擅自提價銷售的8家房地產開發企業開展立案調查工作，并已暫停涉案項目網簽資格；武漢保利康橋房地產公司因擅自向買受人收取預訂款性質費用，被扣3分。目前武漢已查處發現存在各類違法違規問題的項目115個，已對其中的47家開發企業下達了《整改通知書》；成都則在10月19日，對中海、保利、朗基、萬達、世聯行等共計9家房地產開發企業及經紀機構在商品房銷售市場違規行為進行處理。

　　北京一位開發商透露，近期，北京市對幾家房企進行了約談。21世紀經濟報道記者了解到，約談內容主要對以往要求的規范行為進行了進一步強調，但要求更為具體。

　　同時，北京市住建委明確9種不正當經營行為依法嚴厲查處。其中包括發布虛假房源信息和廣告；通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；未取得預售許可證銷售商品房；不符合商品房銷售條件，以認購、預訂、排號、發卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等費用，借機抬高價格；捂盤惜售或變相囤積房源；商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用；以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格；將已作為商品房銷售合同標的物的商品房再銷售給他人等。

　　該開發商透露，北京市特別強調了開發商不允許開盤搖號、不允許排卡、電商等行為、不允許現場銷售向客戶傳遞離婚提議；不允許捆綁精裝等。

　　上述人士透露，北京市此次整頓在過往都有強調，但這一次力度更大。“這次經常是多部門執法。比如建委和工商部門。另外，對于廣告法的執行力度也非常嚴格。”

　　21世紀經濟報道記者以購房者身份實地走訪了順義區商住樓盤。這些樓盤表現都非常謹慎，不再設置或開放樣板間和沙盤。不過，個別樓盤仍然表示可以“排卡”。甚至還暗示購房者可以“多排幾個號，增加選房位置靠前幾率”。

　　在現場走訪時，順義一家商住項目銷售員低聲對佯裝購房者的記者表示，“現在市場上便宜一些的新房大多數是50年的商住新房，但是幾乎都沒有樣板間可看了。因為查的嚴，商住是不允許做住房樣式的樣板間的。之前有項目有樣板間，但現在也不讓看了。”

　　記者走訪另外一家在建中的商住項目發現，該項目連正經的售樓處都沒有。“現在查的嚴，只有個臨時的售樓部，也沒有沙盤，也沒有樣板間能看。”銷售人員悄悄地表示。

　　行業痼疾需長效政策

　　事實上，多年來，房地產行業一直詬病頗多。開發商和中介行業時常采取不規范的銷售行為來制造市場的恐慌，引起購房者的恐慌情緒。

　　比如，樓盤會采用“饑餓營銷”的方式，通過捂盤惜售、開盤搖號、集中選房等方式，在某種程度上制造“一房難求”的恐慌。

　　以某樓盤開盤為例。當天該樓盤僅推出200套房，但排號人數高達600人，房源被一搶而空。然而，21世紀經濟報道記者登錄當地交易管理網發現，該樓盤實際取證套數為666套。如果這些房源一次性全部公開，恐慌性搶房局面就會大大減弱。

　　另外，在推廣宣傳中，開發商會有意放大樓盤優勢，并在推廣和銷售說辭中進行夸張。這些虛假信息會對購房者決策過程中造成一定程度誤導。而在銷售環節，開發商通過一系列排卡等行為，對猶豫的購房者進行逼定。而這些都不利于購房者做出理智決策。

　　張大偉認為，房地產整頓是必然之舉。房地產發展這么多年，10萬億級別的市場此前的確有不少不規范的亂象。“房地產發展到新常態，調控政策已經基本都覆蓋，但是為什么還是出現部分城市漲幅過快。這和房地產的不規范行為有很大關系。”

　　張大偉認為，房地產的不規范行為事實上放大了市場的恐慌情緒。比如，中介通過虛假房源誤導市場，吸引刺激房主與客戶，從而制造市場的恐慌情緒。開發商通過捂盤惜售制造恐慌等行為。

　　郭毅認為，多部門聯合執法對于市場規范很有幫助。她認為，市場調控監管應當制定一個長效的政策，更日常化，這樣更有利于市場的長期穩定。