销售额将过千亿，如何继续保持商业优势或成新命题。

　　母公司华润集团因“万宝”之争出镜率倍增，子公司华润置地则被外界忽略已久。根据最新的销售数据显示，2016年，华润置地将稳入“千亿俱乐部”。

　　11月，华润置地实现合同销售金额约81.2亿元，合同销售建筑面积约60.16万平方米。

　　2016年前11月，华润置地累计合同销售金额约990亿元，按年增长27%，累计合同销售建筑面积约715.57万平方米，按年增长17%。

　　在吴向东时期，华润置地就提出过千亿目标。时隔两年，在唐勇的带领下，华润置地的千亿目标终于即将实现。不过，对于这样的销售业绩，资本市场仍有一些疑问。

　　迟到的“千亿”

　　“2016年华润置地按照公司计划完成销售目标，”对于即将到来的千亿销售额，华润置地回复见地君时没有多余言辞。

　　国泰君安分析师刘斐凡认为，华润置地这些年发展得一直较为稳定，但即便拥有母公司的频繁注资，其增速并不快，目前990亿的销售额只能算是符合公司预期。

　　官网资料显示，华润置地于1994年在北京成立，1996年在香港联交所上市。2010年，香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，华润置地成为香港50家蓝筹股之一。

　　相比同时期成立的恒大、碧桂园，华润置地这些年的销售额增速并不快，千亿规模来得有些迟缓。

　　数据显示，今年前11月，恒大、碧桂园的销售额分别为3488亿元、2881亿元。华润置地与它们差距如此之大，或与这些年的战略调整及人事变动有关。

　　自2010年开始，华润置地重点布局了常州、盐城、惠州、威海、秦皇岛、赣州、日照等三四线城市。

　　随后的2011年至2013年，华润置地的毛利率持续下降。公开资料显示，2011年华润置地的毛利率为39.5%，随后的2012年底下降至36.9%，2013年中期则继续下降到31.4%。

　　2013年，吴向东接替王印成为华润置地主席。为提升毛利率，吴向东开始调整战略，重回一二线城市，同时透露了“华润置地也有千亿目标”。

　　2014年华润置地将年度业绩目标定为700亿元。在人事动荡的这一年，华润置地700亿元的销售目标完成得相当艰难。甚至为了规模增长，华润置地开启了全国39城大规模促销活动，此活动一度被认为是放弃利润保规模。

　　即便如此，华润置地2014年的销售额仅完成了692.1亿元，同比仅增长4.4%，全年综合毛利润率为30.6%。

　　唐勇掌舵的2015年，华润置地依旧执行向一二线及核心城市扩张的策略，在北京、上海、武汉等多地拿下地王项目。截至2015年底，在华润置地约4126万平方米的土地储备中，85%位于一二线城市。华润置地基本完成了回归一二线城市的计划。毛利率也得到了提高，2015年全年综合毛利润率为31.2%，同比小幅上升0.6%。

　　不过，或是考虑到2015年新增的项目溢价较高，会拉低整体毛利率，今年华润置地公开拿地金额同比有所减少，但面积增多了200万平方米。换而言之，拿地均价降低了不少。

　　数据显示，今年前11个月，华润置地在全国超20个城市拿了30宗地，拿地面积为818.4万平方米，拿地支出为468.36亿元。而去年全年，华润置地共耗资592亿元在北京、上海、苏州等城市拿下了18宗土地，计容建筑面积为510万平方米，其中开发物业有480.7 万平方米，投资物业有29.9 万平方米。

　　“在复苏初期拿地的益处立竿见影，去年大规模拿地，在今年看来都是赚的，”在国泰君安分析师刘斐凡看来，华润置地去年大规模拿地这步棋走得相当正确。

　　中金公司在最新的研究报告中预计，重回一二线城市成功后，华润置地2016 年和2017 年核心净利润将同比增长20%和18%;同时，盈利能力不断改善，预计毛利润率和核心净利润率将分别维持在32%和14%的水平。对于市值比较大的房地产公司而言，已处于较高水平。

　　投资者的疑问

　　千亿规模虽然迟到，终究还是要来了。不过，在华润置地各方面都向好发展的情况下，对于未来，部分投资者还是公开发表了自己的几点疑虑。

　　“一直在考虑建仓华润置地，但两周来一直没下手。华润置地的优势在于背靠巨型央企，资源充足，资金成本低，且项目配套有保障，地块储备大部分在一二线城市。问题在于城市化进程的速度和持久性。行业分化时，华润这个不上不下的第十名是否有足够规模和品牌竞争力?”一位网名为”李祎晗Ryan”的投资者在股票论坛“雪球”上评论道。

　　相对于万科、恒大、碧桂园，华润置地的优势一直是能通过较低的成本获得较为优质的土地。比如华润置地从母公司手上获得的深圳几大项目华润城、华润银湖蓝山等，都有比较好的地段优势。

　　有分析预计，华润城、华润银湖蓝山、华润小径湾等三个项目将为华润置地带来1300亿元的可销售资源，在2015-2016财年将贡献合约销售额130亿-140亿元;深圳华润城及华润济南中央公园两个项目的毛利率相对较高，可助集团2015-2016财年的毛利率稳定在29%-30%的水平。

　　对此，一位投资者提出疑虑：“万科前11月销售均价为1.3万元/平方米，而华润置地前11月平均销售单价为1.38万元/平方米。另外，保利前11月销售均价为1.32万元/平方米，招商蛇口销售均价为1.57万元/平方米。从销售单价来看，华润置地似乎没有体现优势。”

　　另一位投资者也指出：“为什么定位高端的华润置地前11月销售单价只有区区1.38万元/平方米，这没能体现华润置地'住宅+商业'模式的优势。”

　　据了解，依靠投资性物业的品牌溢价，这些年华润置地住宅物业的定位一直是中高端。而在华润置地目前的投资性物业中，能为其提供租金收入的主要是万象城、五彩城两个系列的商业项目，项目位于深圳、杭州、成都、沈阳等地。具体来看，这两个系列分别承担都市综合体和区域商业中心的定位。

　　官网资料显示，截至2015年年底，华润置地在营购物中心22个，已进入中国内地17个城市，总在营面积达491万平方米，合作商家超1000个，合作品牌近2500个，会员人数116万，包括酒店经营在内的投资物业实现营业额港币 66.5 亿元(约合人民币59.5亿元)。

　　事实上，商业物业对华润置地的发展有着举足轻重的作用。CRIC研究中心指出，根据持有投资性物业体量和开发物业销售额的增速匡算，如果持有投资性物业的租金坪效不变，那么到2017年，华润持有投资性物业租金收入将占到总营收的10%左右，毛利润将占总毛利润的20%左右。

　　不过，对于华润置地商业的发展，招银国际分析师文干森表示，华润置地的租金收入主要是受惠于一线地区商铺及优质管理的投资性物业。但受制于整体大的商业环境，旗下部分商业性项目租金收入增长开始放缓。

　　“华润置地目前仍在靠深圳等几个成熟的商业项目贡献租金收入，而从全国来看，其他三四线城市的商业项目表现较为普通。”文干森补充道。

　　在华润置地管理团队中，董事局主席一职依旧空缺，而副主席唐勇一直被外界认为是主席的最佳人选。不论是谁“上位”，华润置地的“舵手”需要思考的可能是如何继续利用和挖掘商业物业方面的优势，维持甚至提高毛利率。