中國證券報記者獨家獲悉，近期銀監會向各銀監局下發《2017年信托公司現場檢查要點》。

　　在銀監會嚴查“三套利”、“四不當”，集中開展銀行業市場亂象整治工作的背景下，這份文件的措辭不可謂不嚴厲。

　　尤其值得關注的是，該文件顯示：違規開展房地產信托業務被列入2017年信托公司現場檢查要點。該文件表示：

　　01

　　是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信托業務。

　　02

　　“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業以股東借款充當劣後受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款。

　　“這份文件說的幾種情形，基本是用來做拿地融資業務的，不然也用不著這么複雜。”某信托公司房地產業務負責人表示。多位房地產信托業務人士認為，上述規定直指目前火爆的“拿地融資業務”，可謂切中要害。

　　在房地產商拿地環節，由於不滿足“四三二”條件(即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證齊 全，項目中房地產公司至少要有30%的自有資金，融資方至少有2級或以上的資質)，所以信托公司往往通過明股實債的產品結構設計規避監管，為房地產開發商 在拿地環節提供配套融資。

　　中國證券報記者了解到，開放商拿地熱情依舊高漲、地產融資收緊使得今年信托公司拿地融資業務升溫明顯。

　　首先，盡管樓市調控政策不斷加碼，但土地市場仍舊火熱。某研究院的數據顯示，今年第一季度全國300個城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0%;各線城市成交量均增長，其中二線城市同比增長19.0%，增幅最大。四月份延續了一季度的火爆：

　　(數據來源：興業研究)

　　其次，去年10月地產調控以來，房地產融資全面收緊。海通證券在一份研報中表示，除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，地產企業股權融資、發行 ABS、地產基金、資管融資等各類渠道均有收緊。且到目前為止，融資緊張的環境未見改善信號。例如，地產行業債券融資收緊，發行量大幅縮減。自去年地產調 控政策鋪開後，地產行業債券融資大幅縮減，具體來看，16年4季度地產行業債券總發行量僅為1210億元，較3季度減少了近2/3，淨融資額僅為997億 元，僅為3季度的30%;17年以來地產行業債券總發行量僅為199.3億元，較16年同期大幅減少。2月13日，中國證券投資基金業協會發布《備案管理 規范第4號》，叫停了16城私募、資管計劃投資房地產開發企業項目。針對的主要地區包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武漢、成都、南京、廣州、濟南、廈 門、合肥、福州、無錫、鄭州、蘇州共16個城市，均是曾經房價上漲過快的城市。

　　業內人士表示，由於其他融資渠道受到限制，信托公司成為房地產商拿地融資的重要渠道。但這一文件下發後，信托公司目前開展的拿地融資業務面臨收緊。這就意味著，房地產融資又一條重要通道正在被收緊。