本港楼市有爆破风险。

　　作者：周八駿

　　香港地產市場顯示下調的徵兆。

　　5月26日，渣打和中銀香港宣布，以香港銀行同業拆息為基準的新造按揭利率上調0.1厘至H+1.4厘;以最優惠利率為基準的新造按揭利率也上調至2.25厘。5月27日，匯豐和恒生相繼宣布，提高新造按揭利率0.1厘至H+1.4厘，恒生還宣布以最優惠利率為基準的新造按揭利率也調高至2.25厘。四大銀行占香港按揭市場的份額逾七成，標誌着自2015年底以來香港銀行界的按揭利率「減價戰」結束。

　　下跌風險不容低估

　　5月29日，香港金融管理局總裁陳德霖稱，雖然金管局已推出8輪「逆周期」措施，但是，香港地產市場仍有過熱風險。現時按揭利率仍低，但是，無論自住或用來投資，買樓仍舊是一個高槓桿和大額交易。目前，供款相對於收入的比率為71%，雖較1997年的106.8%為低，但那時按揭利率逾10厘，而目前僅約2厘。如果按揭利率上升，供款相對於收入的比率必定上升。陳德霖提醒，隨着美國利率上升，香港利率可能上升。目前，香港樓價相對家庭收入的比率已升至近16倍，較1997年樓市泡沫爆破時的14倍更高，樓價與購買力脫節的情况越來越嚴重。

　　值得重視的是，隨着按揭利率上調，香港地產市場下調會否演變為下跌?

　　冷靜地看，下跌風險不能低估。

　　香港金管局采取8輪「逆周期」措施，加上特區第四屆政府一而再、再而三地「加辣」，貨幣政策手段與財政政策手段雙管齊下，不僅未能遏制樓價上升，相反，樓價突破1997年高峰而不斷刷新歷史最高紀錄，「高處不勝寒」。嚴重泡沫一旦破裂，猶如大河決堤，樓價下調很難不演變成下跌。

　　尽管外來資金投入香港地產市場，以及特區政府和金管局可以采取政策措施阻止地產市場下調演變為下跌，甚至在一段時間繼續維持高樓價;但是，因為高樓價而不斷惡化的香港社會階級矛盾，尤其青年普遍「望樓興嘆」而對政府和地產商的怨懟益深，將迫使政府和金管局不得不傾向於讓地產市場下調。問題在於，政府和金管局有沒有能力掌控樓市下調的幅度和速度?這取決於有關財政政策手段和貨幣政策手段調整的時機和力度，也取決於外部經濟政治形勢。

　　任志剛發出預警

　　就在渣打和中銀香港宣布上調新造按揭利率的同一天，香港金融管理局前總裁任志剛就全球金融經濟形勢發表評論。他說：過去20年經歷過兩次金融危機，分別在1997至1998年及2007至2008年，兩次相距10年時間。至今，距2008年金融海嘯差不多10年，不排除出現另一次金融危機的可能性。任志剛認為，如果發生新的金融危機，可以比以往的規模更大、更嚴重。

　　任志剛解釋，過去兩次金融危機的起因和根本問題仍未完全解決。現時華爾街炒賣文化仍影響全球金融市場，國際貨幣市場有95%的交易都是投資銀行炒賣，只有5%反映實體經濟。加上在全球化背景下，資金流通量越來越大，美國聯儲局着手縮減資產負債表，可能為下一次金融危機帶來更加災難性的后果。

　　尽管任志剛對香港銀行制度應對金融危機具有信心，但是，他談論又一次金融危機可能爆發的言論，不啻警告香港必須準備迎接股市和樓市同時下跌的考驗。

　　還有一個外部因素是1997年亞洲金融危機時沒有、2008年美國金融危機發生后才全面顯現的，那就是，全球金融經濟政治格局空前全面深刻調整。5月28日，德國總理默克爾在慕尼克的競選集會上稱：「我們完全倚靠別人的時代，某程度上，結束了。」「我們歐洲人必須把自己的命運認真握在自己手里。」默克爾的這番言論被認為是二次大戰后西方秩序的「分水嶺」。香港是小而高度開放經濟體，尤其不能忽視國際政治形勢對國際金融市場的影響，進而可能帶給香港樓市和股市的冲擊。

　　至今，人類所經歷的嚴重金融危機和經濟衰退都是在少數人有預感并發出警告、但大多數人置若罔聞的情形下爆發的。當前，香港相當一部分居民罔顧政府不斷「加辣」、金管局不斷采取「逆周期」措施而蜂擁入市，正是市場將發生大調整乃至大跌的預兆。