资料图

　　1997年香港樓市從高峰跳水式下跌時，相信那些叫苦連天的負資產業主們，做夢都想不到， 20年後的香港樓市，樓價竟然比97年的高位再升50%，而且私人住宅的市值還翻一番至超過七萬億元。

　　二十年來樓價經曆了十起十落

　　過去20年香港經濟遭遇過不少沖擊，從97年金融風暴，到2003年非典肆虐，再到2008年的金融海嘯，都讓樓價遇冷。據智通財經了解，這二十年來樓價經曆了十次的大起大落。

　　美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，近年樓價不斷創新高，但回歸20年來，樓價呈現“十起十落”格局。在1997年樓價高峰期，二手住宅單位的平均實用呎價約7767元。後來亞洲金融風暴影響下急速下跌。到了後來非典危機，每平方呎價更跌至2309元的低位。

　　他指出，後來樓市逐漸複蘇，今年5月住宅的平方呎價約11509元，已經大幅超過97年的高位，目前比當時的高位累計升近50%。

　　除了樓價大升，過去20年香港的私人住宅數量也有所增加。據智通財經了解，1996年底香港私人住宅單位約91萬個，而截至去年年底，私人住宅單位增加27%至116萬個，數量增長遠低於價格升幅。

　　劉嘉輝表示，若從香港私人住宅總存量及平均每宗二手成交金額來計算市值，1996年私人住宅總巿值約為4.1萬億元，目前的巿值約7.8萬億元，升幅約90%，在20年間翻一番。

　　由於樓價不斷升溫，20年後的相對小額樓盤已經絕跡。在回歸的第一年，500萬元或以下的樓盤，在一手和二手住宅注冊量比例接近79%。但是此比例已經下降至44%，可見小額樓盤已經大幅減少，首付壓力越來越大。

　　內地元素成為重要影響力

　　香港回歸20年，和內地的經濟的關系日益密切，內地元素也成為香港樓市的重要影響力之一，從內地買家發展到內地地產商都來香港樓市分一杯羹。

　　據房地產中介美聯物業的統計，如果按已知買家姓名分析，內地買家在香港住宅注冊金額的比例不斷攀升，並且在2011年第四季曾升至25%的高位。後來香港政府出手多項辣招，非香港居民買樓的門檻和稅收大幅增加，這個比例才開始慢慢下跌，並曾跌至不足10%，但是近年又回升至10%至15%的水平。

　　個人投資者來香港買樓的同時，不少內地過江龍也來香港樓市發展。

　　在2013年之前，內地或中資發展商在香港賣地市場成交的占比少於3%。後來內地土豪們逐漸進駐香港市場，在過去的一個財政年度，中資投地比例已經增加至近四成。在全年銷售的25幅住宅地皮中，中資地產商投得地皮總金額的占比為58%。其中最貴的3塊地皮，都納入內地發展商囊中。

　　而今年年初至今，香港政府賣出的住宅用地中，大部分成為中資發展商的囊中物。不足半年，這些過江土豪們，已經豪花超過300億元在香港投地。

　　房地產中介機構萊坊高級董事林浩文表示，因為早前人民幣貶值，加上內地政府加強樓市調控，所以越來越多內地發展商來香港投地，分一杯羹。預期隨著內地發展商旗下的項目逐漸投入建設，未來3至4年，香港住宅市場供應中，有15%至20%將來自中資發展商。