【香港商報網訊】香港私人地產發展商眾多，主要發展商有長地(1113)、新地(016)、恒地(012)、信置、南豐、香港興業等。早於1980年代中后期，本港樓市炒風熾熱，樓價不斷飆升，樓價與市民負擔能力脫節，大量市民的收入積蓄根本無法追上樓價升幅，置業艱難。總括來說，回歸前本港住宅物業供不應求，樓價急劇上升，不少市民擔心無法上車，樓市十分瘋狂。香港商報記者黃兆琦

香港特區首任行政長官董建華十分重視長遠房屋計劃。

　　至於本港的基建，多年來獲國際公認十分完善，惟近年本港被反對派搞得泛政治化，策劃組織非法活動如「占中」和「旺角暴亂」，加上在立法會「拉布」阻延通過項目和審批撥款，近年大量重要工程延誤和超支，工程效率以及城市發展速度都滯后，包括港珠澳大橋、高鐵、西九文化區等等，開支好似無底深潭，而工人的就業也大受影響。

　　香港市區和已建設土也面積占香港土地總面積的24.2%，而郊野公園、特別地區及米埔濕地則占41.8%。在香港，每7個私人住宅單位，便有1個是由長地發展，集團在香港市場具領導地位，在內地亦擁有穩固業務根基，業務足迹遍及新加坡、英國、巴哈馬群島等。截至今年4月30日，集團市值2510億元。

　　20年地價U形走勢

　　1997年3月，信置(083)以118.2億元奪得港島小西灣(現藍灣半島)地盤，保持香港最貴住宅地皮紀錄接近20年之久。直至今年2月24日，內地發展商龍光地產(3380)與合景泰富(1813)聯手，以逾168億元奪得鴨昪洲利南道住宅地，成為本港最貴住宅地皮。

　　與世界眾多地方一樣，香港的房屋供應分為公營房屋和私營房屋兩大類。公營房屋供應來自香港房屋委員會、房屋署，以及香港房屋協會。回歸后出現的亞洲金融風暴嚴重冲擊本港樓市，到了1990年代末期，地產市道插水式下滑，負資產業主激增，地產商的建屋速度因而減慢，樓宇售價下調，物業價格往后數年累計下跌累達60%，回歸初期，不少住宅和工商業樓宇和店舖都成為負資產。

　　回歸后致力助上公屋

　　1997年前本港輪候公屋的市民眾多，一般家庭需輪候長達6年。回歸后特區首屆行政長官董建華宣布10年房屋計劃，於1997年10月8日發布首份施政報告時提出三大房屋政策目標，1999至2000年度起每年公私營房屋興建量不少於8.5萬個;2005年底前公屋輪候平均時間縮至3年;2007年底前全港七成家庭自置居所。

　　為達到目標，1998年房委會推出「租者置其屋」計劃，讓公屋租戶以能夠負擔的價格購買所租住的單位;1999年推「可租可買計劃」，讓公屋輪候冊上的準租戶自由選擇購買或租住公屋單位。房協則於1998年獲政府委託推行「首次置業貸款計劃」，為合資格的市民提供低息置業貸款。

　　房協早於1993年已經推出的「夾心階層」住屋計劃，即由房協興建出售單位并以優惠價格發售予中等入息家庭，幫助不合資格申請公屋和居屋卻沒有能力購買私人樓宇的人士，達成置業心願。有關計劃在1993年至1997年分6期推出，受惠家庭超過5700個。

　　抗衡金融風暴疫潮

　　1998年，房協獲港府委託推行「首次置業貸款計劃」，為合資格的市民提供低息置業貸款。然而，1997年亞洲金融風暴對香港的影響於1998年才陸續浮現，本港樓價下滑，房協於1998年停止興建「夾屋」，部分已落成的單位亦擱置出售。

　　亞洲金融風暴爆發后，全球經濟泡沫爆破，本港經濟由高峰迅速下滑，再加上2003年的SARS疫潮肆瘧，本港出現大量負資產物業，市民買樓意欲顯著下降。事實上，當時很多公司因而裁員甚至倒閉，部分負資產家庭的經濟支柱於此時失業或被大幅減薪而無法償還樓宇按揭供款，銀行收回物業拍賣，部分業主失去物業，同時又要向銀行還債，實在异常吃力。

　　為回應擁有物業人士的訴求，2002年政府宣布停建及停售居屋，并終止「租者置其屋」計劃，以減少市面上的樓宇供應。房協轄下的「首次置業貸款計劃」於2002年終止申請。另外，「夾心階層」住屋計劃停止推行，已建成的其中3個夾屋屋苑，包括堅尼地城加惠台、馬鞍山曉峰灣畔、以及將軍澳怡心園，於2000年獲准改作私人樓宇，以市價發售。私人發展商方面，由於市民置業意欲低，發展商放慢建屋步伐并提供折扣或二按等方式促銷。

行政長官梁振英最后一份施政報告，提出利用「小量生態價值不高、位於邊陲地帶」的土地起樓加大供應。

　　港府多方助上車

　　今年1月，行政長官梁振英發表任內最后一份施政報告，提出發展「小量生態價值不高、位於邊陲地帶」的郊野公園及將36.6萬平方米商業用地發展權歸西九管理局。至5月中，當局就探討郊野公園作房屋發展用途邀請房協以兩幅位於元朗大欖及沙田水泉澳的郊野公園邊陲土地作為研究試點，協助解決市民的住屋問題。房協行政總裁黃杰龍表示，房協將於今年內委聘專業顧問公司開展有關研究，完成后提交政府考慮。至4月11日，梁振英公布，針對於有買家透過首次置業人士身份，以「一約多伙」豁免繳交較高的印花稅，以化解辣招效用，宣布即時收緊安排，任何人以一份文件購買多於一個住宅物業單位，必須繳交15%印花稅率。

　　力保辣招效用

　　為防止樓市過度熾熱，金管局於今年5月19日推出3項新辣招，包括采用「內評法」計算資本充足比率的銀行，對今年5月19日后批出的新造住宅按揭貸款的「風險權重」下限，由15%提高10個百分點至25%;涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭貸款，除了要根據現行要求將適用的「供款與入息比率」上限下調一成之外，亦要將適用的按揭成數上限下調一成;收入來自香港以外地區的借款人的按揭貸款，除了要根據現行要求將適用的按揭成數上限下調一成之外，亦要將適用的「供款與入息比率」上限下調一成。金管局總裁陳德霖指出，目前非來自香港的借款人占整體的兩成，雖然比例不算太多，但由於本港銀行評估外地借款人的還款能力時有一定難度，如難以核實借貸人的收入、負債及已抵押物，所以有必要推出有關措施。

　　調節樓市冷熱 政府招數迭出

前任房屋及規劃地政局局長孫明揚於任內推出多項措施紓緩樓市需求。

　　時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚於2002年11月宣布，為穩定樓市而推出九項房屋政策，被市民稱為「孫九招」，包括暫停賣地14個月至2003年底、停止為兩家鐵路公司的物業發展項目招標、停售及停建居屋、終止租者置其屋計劃、取消與私人發展商聯手推行混合發展計劃、密切注視公屋興建量、推出置業資助貸款計劃、放寬租務管制，以及取消打擊炒賣措施。其后再推出的深化穩定樓市措施，則被稱為「孫十招」。

　　本港私人住宅單位落成量由2002年的34035個，大減至2005年的17321個。而2008年和2009年，更分別只有8776個和7157個，私樓供應萎縮的情况十分明顯。

　　2004年樓價恢復升勢

　　2003年SARS疫潮消退后，本港物業價格於2004年恢復上升趨勢。2007年，房委會開始分批推售「居者有其屋」計劃的剩餘單位。2008年開始，內地不斷有資金流入本港樓市，成為樓價持續上升的原因之一。

　　有報道稱，在2011年投放在一手樓的資金，35%來自境外，熱錢投入本港樓市，令樓價短短幾年之間上升七成。

　　除了新落成樓宇供應不斷減少，樓價豪宅化的情况也十分明顯。2009年一手單位定價250萬元以下的占24%，至2010年300萬元以下一手樓只占整體供應的9%，上車盤明顯不足。此外，2002年至2011年的10年，本港人口由670萬增至710萬，令房屋供應問題更棘手。

　　2010年壓抑措施始現

　　針對樓市過熱，政府在2010年推行一系列新措施，包括增加印花稅、收緊按揭、增加土地及住宅供應。同年，房協分批出售「夾心階層」住屋計劃餘下的800多個單位。2010年底房協受政府委託推行「置安心」資助房屋計劃，協助夾心階層先租后買中小型單位來置業。2011年10月政府發表施政報告，優化「置安心」計劃，由「先租后買」改為「可租可買」。此外，當局宣布推出「新居屋計劃」。