在西安二次出台緊縮政策之後，瀋陽出台調控新政，放出限售、限價等大招，一時間在市場激起千層浪。在「高庫存」、「市場沒前景」等一系列對東北樓市前景完全不看好的聲音還在回蕩的時候，似乎最不可能出政策的瀋陽竟轉向嚴控，瀋陽樓市又將何去何從呢?

　　房價上升促使政策轉向

　　實際上，自去年一二線聯動調控以來，部分二線高庫存城市也量價齊升，例如大連、瀋陽、長春等，其中最為典型的是瀋陽。上半年，瀋陽商品住宅成交量達到796萬平方米，同比增長28%，投資需求和資金從核心城市外溢出來，也造成瀋陽上半年價格同比上漲10.4%。

　　因此，瀋陽由此前寬鬆的去庫存轉為調控為主的新階段，直接導火線是市場非理性過熱。在當前行業擠泡沫、防風險的趨勢下，政府不會允許資金有這樣的避風港，出台緊縮調控以期給市場降溫也在情理之中。

　　從此次瀋陽新政本身來看，調控並未採取限購、限貸等嚴厲手段，僅提到嚴控首套及二套住房公積金貸款標準，提高二套住房公積金貸款首付比例。另外，限售、限價也是點到為止。一方面透露出當前市場仍以去庫存為主，下半年工作重心轉向控制房價;另一方面也釋放出給市場降溫的信號。

　　短期房價難現回落

　　考慮到此次出台調控的力度羸弱，短期內應不會對市場產生巨大衝擊，但成交量上或將率先做出調整。價格繼續保持平穩，部分熱點區域、板塊存在供不應求的局面，住宅價格仍有上升的動力。

　　長期來看，瀋陽這類高庫存城市面臨調整機率加大，庫存問題並未得到徹底解決供給側土地供應加大，未來供求關係趨於平衡;最後，上半年的火熱存在一定需求透支，未來政策也仍有加碼可能。

　　此次瀋陽政策風向轉變，給其他以去庫存為主、政策寬鬆的城市敲響警鐘，即使是去庫存的基調不變，但對於市場非理性過熱，房價快速上漲，調控將會接踵而至，從上半年徐州、阜陽、滁州等高庫存三四線城市紛紛調控也可見一斑。所以，在這些二線高庫存城市項目漲價並不可取，加快銷售節奏是三季度主要策略。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇