近两年内地楼市炙热，内房股受惠。

内地新盘买家络绎不绝。

　　2017年中期業績期剛剛過去，其中「內房」、「內銀」、「科技」板塊成為三頭馬車拉動恒生指數上揚，受惠樓盤銷售進入收成期，一眾內房企業業績極為亮麗，如中國恒大(3333)中期純利高達188.3億元(人民幣，下同)，較去年期勁升8.32倍，恒大股價由年初至今漲幅高達3.7倍，成內房股升幅之冠。中期業績之后正是審視內房板塊投資價值的好時機。香港商報記者王理琪

　　每逢8月，一眾上市公司紛紛公布上半年成績單。由於內地房地產企業入帳時間以樓宇落成并交樓為準，而房企通常早幾年預售樓花，故而內房企業業績相對滯后，上半年內房企業紛紛交樓，銷售額大筆入帳，令業績表現令人眼前一亮。

        內房股進入收成期

　　2015至2016年是內地房地產銷售最紅火的兩年，一二線城市樓價普遍上揚，不少城市樓價瘋漲。據國家統計局數據，2016年全國商品房銷售面積為15.73億平方米，同比增長22.5%，商品房銷售額達11.76萬億元，同比增長34.8%。

　　一眾龍頭內房企業憑藉強大的土地儲備，抓住此兩年機會加速推盤，在毛利大幅提升下，銷售量及銷售額均錄得良好表現。而這些均在2017年中期業績中體現出來。

　　如內房龍頭企業中國恒大，中期純利勁升8.32倍至188.34億元，核心盈利升2.5倍，可謂風頭一時無兩。其他龍頭內房股如融創中國(1918)，純利13億元，增長17倍;雅居樂(3383)純利升幅亦達2倍，錄得18.59億元人民幣，毛利按年大升八成;碧桂園純利75.01億元，按年升39.18%，大派中期息15.02分，按年升117.1%;世茂房地產(813)、龍湖地產(960)等內地優質房企中期純利亦分別增28.1%及18%。

　　在優异業績強而有力帶動下，一眾內房龍頭股份股價漲幅紛紛爆表，如中國恒大、融創中國、雅居樂、碧桂園、龍湖地產及世茂房地產年初至今漲幅分別達3.7倍、2.9倍、2倍、1.7倍、94.51%及61.84%。恒生內房指數漲幅更達50%，稱為「內房股大時代」實不為過。

        調高全年銷售目標

　　內房股現紛紛創歷史高位，但市場普遍認為內地房企之毛利率在下半年仍有進一步提升空間，而內房老總們均看好未來前景，紛紛調高今年銷售目標，如碧桂園上半年銷售面積及銷售權益金額均被恒大蓋過一頭，在內房排行榜單上屈居第二，在中期業績發布時，碧桂園似乎心有不甘，旋即上調全年銷售目標由4000億元調高至5000億元，超過恒大的4500億元。

　　此外，融創、中國海外(688)也調高銷售目標，分別由2100億元上調至3000億元、由2100億元上調至2310億元;而龍湖則於前七個月已完成1030億元的銷售額，與原定的1100億元十分接近，故一舉將目標調高至1500億元。

　　評級機構標普最近便表示，內地樓價上升以及銷售強勁，均會支持內地發展商有更高的毛利率及健康的盈利增長，雖然銷售情况在未來或有機會放緩，但相信首十大發展商的表現仍會維持穩健。槓桿方面，標普則預期在未來12個月金融槓桿會出現溫和改善，但重大的去槓桿情况則不會出現。

        雅居樂：概念與基本面兼具

　　由此可見，優質內房股目前尚有水位，待股價調整可伺機入手，綜合市場意見，在眾多內房股中，雅居樂目前最具概念亦最有水位。現時粵港澳大灣區正在積極規劃及加強合作，而雅居樂在45個城市或地區中有3163萬平方米的土地儲備，其中三成位於大灣區。

　　從基本面看，雅居樂今年上半年核心盈利按年大升81%，好過市場預期，而毛利率亦擴闊至37%，成本控制亦表現良好，純利大升2倍，比之前發盈喜還高出1倍。最值得一看的是其拿地成本的低廉，截至6月底止，雅居樂的樓面平均地價每平方米僅1854元，但上半年銷售均價達到每平方米10651元，在未來幾年里，即使內地樓價下跌，雅居樂的利潤仍有保障。

　　麥格理近日發報告表示，雅居樂中期業績強勁，認為其已進入新增長期，其在大灣區具良好發展地位，相信在海南及中山項目中，可提升毛利率并進一步推動盈利增長。

       花旗看好碧桂園

　　除此之外，花旗發表報告上調內房股資產净值及目標價分別約16.5%及19.1%，同時上調今年至2019年盈利預測11%至13%，給出行業首選個股為碧桂園、龍湖地產、旭輝控股(884)、中國金茂(817)、富力地產(2777)及合景泰富(1813)。

　　交銀國際則認為，雖然未來行業銷售方面未必增長，但認為發展商仍有增長空間，列舉雅居樂毛利率擴闊17.3點，管理層預期2017至2019年的毛利將維持在35%至40%，高於2015至2016年的25%。而另一隻內房股合景泰富亦在出售投資物業變得進取，有助於恢復投資者信心，在股價方面或有表現。

恒大中期纯利劲升8.32倍。

雅居乐中期纯利升2倍。

融创中国中期纯利激增17倍。

中国海外中期纯利增加25.2%。

　　科網股掘金騰訊為首選

　　每逢業績期，騰訊(700)都是焦點，其業績

　　一年好過一年，股價如無止境般上揚，近期騰訊股價屢創新高，馬化騰亦一度躍居亞洲首富。尽管騰訊現價已冲破300元水平，但科網板塊中，市場仍將騰訊列為第一入手目標，認為其在電競手游中具領導地位，而其手游業務長期潜力，并未完全反應，未來增長空間仍然無可限量。星展唯高達給出目標價426元，大摩更給出目標價461元。

　　如果仍覺騰訊一手3萬幾入場太貴，科網板塊另一股份網龍(777)不妨留意。網龍於今年中期業績扭虧轉盈，股價一度升至26個月新高，引發市場關注。交銀國際報告中指，看好網龍2017年全年盈利，并指隨2017年9月的新學年開始，預計網龍下半年國內教育業務吸納用戶速度會加快。網龍進入收成期

　　網龍早年主要收入來自電腦游戲業務，不過自2013年將主業售予百度后，便將資源投入網上教育業務，積極打造全方位生態，曾一度累及業績表現，不過自今年開始，市場普遍認為其教育業務布局基本完成，已經進入收成期。

　　內銀資產質量改善

　　大行紛上調目標價

　　內銀今年中期業績表現雖略欠驚喜，但市場一直最為關注的資產質量則有所好轉，四大國有商業銀行工商銀行(1388)、農業銀行(1288)、建設銀行(939)、中國銀行(3988)之不良貸款率均有所下降，同時净息差亦擴闊或可帶動盈利增長重拾動力。大行亦上調內銀龍頭股份目標價。

　　工商銀行在四大行中最賺錢，中期純利1530億元(人民幣，下同)，按年升1.8%，其中净利息收入按年升7%，不良貸款率下降0.05個百分點至1.57%。

　　中國銀行營業收入按年略跌5.4%，但純利錄得1036.9億元，按年升11%，净利息收入增長6.5%之1650.4億元，不良貸款率下降0.08個百分點至1.38%。

　　農業銀行不良貸款率下降幅度最大，較去年底下降0.18個百分點，但仍錄得2.19%維持在2%之上。

　　建設銀行不良貸款率錄得1.51%，較上年同期1.52%下降0.01個百分點，惟純利按年升3.7%至1383.39億元。

　　摩根士丹利發表報告指對大型內銀前景有信心，認為四大內銀的净息差持續擴闊，且銀行信貸成本按年整體下降，加上貸款需求正在增加，因此看好如四大行及其他資本實力較雄厚及擁有強大分行網絡的銀行前景，更預料四大行净息差續會進一步擴闊，帶動盈利增長。

       招行前景佳

　　里昂則看好農行，認為撥備水平充裕，管理層也明言要在年內將不良貸款率降至2%以下，即下半年要降約0.19百分點，利好盈利表現，將評級由跑贏大市升至買入，目標價升13%至4.4元，視為行業首選之一。

　　除四大行外，招商銀行因中期業績勝過預期而給市場帶來憧憬，近日屢屢出現在大行心水股份的名單之中。招行上半年净利潤錄得392.59億元，按年升11.43%，净利息收入708.96億元，同比增5.07%，不良貸款率同比降0.16個百分點至1.71%，不良貸款撥備覆蓋率增加44.67個百分點至224.69%。

　　摩根大通發研究報告，將招行視為內銀板塊的首選，相信其零售業務處於領導地位、聚焦金融科技業務以及信貸成本正常化等因素將拉動其估值提升，給予目標價38元。值得留意的是，招行近日股價回吐，不失為入手好時機。