李明生

　　為了紓解房困，增加供應無疑是王道辦法，其中，除了新建房屋以外，另一途徑就是善用镕置的房屋資源，這包括容許未補價居屋放租。然而，相關政策究竟怎樣制訂?特別是如何確保政策公平公道?社會各界卻未有共識，以致相關構想一直無法實踐。最近，林鄭新政府推出的兩項新措--「社會房屋共享計劃」和「青年共享空間計劃」，則似乎為此難題提供了解決線索。

　　共享房屋及共享空間新措，均非常有效地處理了一個關鍵問題，就是定價問題，平衡了業主和租戶的權益。「社會房屋共享計劃」的定價方法，乃按租戶的收入水平釐訂，介乎綜援租金津貼最高金額及公屋租金，并確保租金支出不逾家庭入息的25%(由樂善堂推出的首批共享房屋，有需要家庭將獲租金援助以補差價)。至於「青年共享空間計劃」，營運機構(一般為非政府組織NGO)將收取租戶不多於市值租金或會員費用一半，而業主則向營運機構收取不多於市值租金的三分之一。這兩個定價安排，為未補價居屋出租帶來了重大示範作用。

　　租金挂钩差餉估價

　　那麼，未補價出租居屋又應怎樣訂價?首先，業主方面，基於其未補價的本質，固然不能夠收取100%的市值租金，而應按比例收取補價前的部分，通常是市值約70%;換言之，假如未補價居屋業主希望放租單位，其單位的市值租金是1萬元，則其應該賺取的金額最多約為7000元。這無疑是個公平公道的定價。那麼，租戶方面呢?最簡便的做法，固然是直接向業主交租7000元了，箇中省下的3000元或30%租金，則可視為一種變相的「租金援助」，畢竟這部分是政府少收了的補價后租金;更進一步言，按照租戶的收入水平及負擔能力，由政府或NGO提供實質「租金援助」代交差額，也符合上述以租戶收入而非市場價格來定價的理念。

　　重要的是，何謂「市值租金」?對於未補價居屋租賃市場來說，就不存在「市值租金」啊!對此，上述兩個共享計劃便引入了很好的「市值」概念，容許政策按照「市值」來釐訂租金水平。那麼，這又如何套用在未補價居屋之上?於此，從來便有一個不假外求、而且非常客觀的釐訂準則，就是以年度應課差餉租值作為挂恥對象。事實上，應課差餉租值的計算，便參考了同區類似物業在公開市場所議定的租金，并按面積大小、位置、設施、完工質素及管理水平的分別加以調算;這個估價辦法，一直都行之有效，沒有什麼質疑。

　　其中有兩點必須強調：一是這個計價辦法不涉業主和租客的主觀成份，雙方均可按照最新的差餉地租單或向署方查閱估價冊來計算租金金額，兩者在簽租約前及簽租約之際都能夠心里有譜(短期內的時間差，租金一般變化不大)。而且，這亦引伸出一個非常重要的事情，就是未補價居屋出租的租金不受供求關系影響，只跟相關應課差餉租值挂钩，不論這個單位放租時如何備受追捧(抑或乏人問津)，只要鄰近物業的租金維持不變，則該未補價居屋的租金亦同樣不變。所以，這跟「白居二」多少會推高樓價不同，以上安排便不會推高租金。何况，當政策出台后，租盤供應因而增加，惟這又不會推高未補價居屋的租金，而該租金水平又具有相當吸引力和競爭力，鄰近私宅租金自然更加易跌難升。

　　心水清的讀者，或會反思這個建議至少有兩大問題：首先是不論該居屋單位多麼美輪美奐或殘破不堪，都只能夠以7000元放租，那麼業主美化單位的誘因必然大大降低;另外，「有形之手」亦必導致「黑市」出現，例如在僧多粥少的情况下，租戶不能夠提高出價來競逐單位，不排除會向業主私下多予「利是」，那麼租金上限之設則勢名存實亡。如何是好?查現時兩個共享計劃，便有NGO的介入參與，而這個中間人亦可在未補價居屋出租之上扮演監管角色。這包括，可由NGO確保出租單位滿足基本要求(驗樓費用由租戶和業主共同支付，維修費用則由業主負責)，以及必須透過NGO來簽訂租賃合約以避免雙方進行齘底交易等。

　　主攻小康戶

　　當然，誰有資格租住未補價居屋?這肯定是另一重大議題，涉及公共房屋資源以至公帑的分配。首先，不論綠表抑或白表人士，既然都有資格購買居屋，其有資格租住未補價居屋，誠是理所當然。所要考慮的，乃如何配以「租金援助」執行;始終，如果受惠人數眾多，這恐對庫房構成巨大且深遠的壓力，尤其香港租金之貴實在不容小覷，政府要資助的金額亦不容低估。即使「租金援助」的受惠對象剔除白表人士，但有鑒於公屋輪候冊上存在不少「水份」，假若一位未畢業學生向親友「假」租住其未補價居屋，便會衍生濫用詐騙「租金援助」之窘。尽管僅僅資助最基層的人士，但因為居屋質素較公屋、共享房屋之類為高，這似乎在資源分配上又不特別適宜。

　　所以，筆者的最終建議，是主要采用最簡便的未補價居屋出租模式，租戶支付和業主收取的租金水平以差餉估價所訂的70%為據，當中不涉「租金援助」之類的設計，對象涵蓋綠表和白表人士，從而幫助相關有能力和有需要的小康家庭租住居屋。另外，「社會房屋共享計劃」及「光房計劃」亦可將居屋納入其中，形式是由NGO仿如綠白表人士般租用單位，然后再將單位分租予相關計劃內的人士。至於追溯方面，同樣合資格并已租住已補價居屋的租戶，則可向政府申請「租金援助」以補償租金，好使措施得以完善理順(這對庫房固然會構成壓力，但由於政府早前已得到一筆過的補地價金額，有關「租金援助」誠可視為補價后的發放種子)。

　　相信以上設計可望滿足到不同住屋需要的群體，又公平公道地讓居屋業主享受回報，并活化到居屋政策以充分利用房屋資源，達致到「租居易」的效果。