香港政府求地若渴，其中主要目標是香港面積最大的新界地區，根據各方政府人士之發言，政府的目標是想發展地塊較大的地方，在地權分散土地，規劃往往是把它定為一片綜合發展地(Comprehensive Development Area，CDA)，其目的是希望這些地塊內的地主自我組合，有一天全部同意單一發展，這是現在政府規劃的思維。

　　但是要把這些地塊的小業主集中同意發展談何容易，在過去的經驗可見，這些可能要幾十年還未能統一業權或意見去發展。

　　綜合發展區規劃思維欠佳

　　在此綜合發展區內，如果有小部分業權可以集中，要發展其中的一角或小部分，往往在向城規會申請時，便被否決而想發展也無法進行，結果只有一紙空談的規劃，而地塊白白被浪費了，市民也沒有足夠的住宅上車。

　　這些綜合發展區出了什麼問題呢?這與現在政府規劃的思維有關。由於在港島及九龍發展的經驗，發展時泊車位不足，交通容易阻塞，所以在新的規劃中，往往要求每一個新發展要有足夠的獨立上落貨及停車位。根據這要求，每個獨立發展要有30000至40000平方米的面積，才可以滿足泊車要求，所以今天政府發展只有大地塊的規劃想法。

　　其實要滿足發展中產生的泊車問題，上落貨停車位不需要獨立自我滿足泊車需求，大家如果去一些住宅發展停車場觀察，停車場內貨車位及停車位整天大部分時間是無泊車。這些私家車位只有晚上才泊滿。

　　現在政府說各區的泊車位不足，但又有大量車位空置，這是浪費社會的資源，一架車白天在一區找不到車位，晚上在另一區非法泊車。

　　政府適宜把規劃化整為零

　　政府的規劃出了問題。政府要增加住屋，也要改善現在泊車位的問題，要採用一些新思維，像這些綜合發展區內業權分散的土地，政府適宜把規劃化整為零，把區內土地分割為像旺角、灣仔等舊區的較小塊，這樣可以分散的業權，更容易組合，加快地塊發展，而地塊小，不需要發展內有獨立停車場，而在各地塊中間或附近，設一個多層停車場、步行街等，停車場更可以考慮用電梯自動泊車塔式的設計，可以省去汽車上樓之跑道，泊更多的車，但現在的消防走火等舊條例要有所修改，只要把衙門的人為規格拆牆鬆綁，這些CDA便不會白白浪費，在曬太陽而不能解現在燃眉之急。

　　這種小地盤發展會在交通、保安等管理上，出現一些比較複雜的處理問題，但是並非不可克服。現在大商場、大屋式之規劃，在城市街道表面上是整齊，但是保安、交通問題一樣有出現，而這些地區內，由於集中管理，反而只有連鎖店千篇一律的商場，並不能幫助一些小成本青年創業及製造出一些特色小店。

　　拆散綜合發展區，用新思維可能會解決這種綜地業權分散的問題，也可以幫助小成本青年創業，一舉多得。

　　作者簡介

　　蔣匡文博士畢業於香港大學，是執業註冊建築師，香港政府認可人士及中國一級建築師。少年時對中國古建築文化產生興趣，拜術數大師王亭之為師，為其首徒。對中國文化掌故有所研究，常運用於其建築創作之中，著作甚豐，現為月刊專欄作家及網台節目主持。