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新界綜合發展區要有新思維

2018-06-04
来源:香港商報

  香港政府求地若渴,其中主要目標是香港面積最大的新界地區,根據各方政府人士之發言,政府的目標是想發展地塊較大的地方,在地權分散土地,規劃往往是把它定為一片綜合發展地(Comprehensive Development Area,CDA),其目的是希望這些地塊內的地主自我組合,有一天全部同意單一發展,這是現在政府規劃的思維。

  但是要把這些地塊的小業主集中同意發展談何容易,在過去的經驗可見,這些可能要幾十年還未能統一業權或意見去發展。

  綜合發展區規劃思維欠佳

  在此綜合發展區內,如果有小部分業權可以集中,要發展其中的一角或小部分,往往在向城規會申請時,便被否決而想發展也無法進行,結果只有一紙空談的規劃,而地塊白白被浪費了,市民也沒有足夠的住宅上車。

  這些綜合發展區出了什麼問題呢?這與現在政府規劃的思維有關。由於在港島及九龍發展的經驗,發展時泊車位不足,交通容易阻塞,所以在新的規劃中,往往要求每一個新發展要有足夠的獨立上落貨及停車位。根據這要求,每個獨立發展要有30000至40000平方米的面積,才可以滿足泊車要求,所以今天政府發展只有大地塊的規劃想法。

  其實要滿足發展中產生的泊車問題,上落貨停車位不需要獨立自我滿足泊車需求,大家如果去一些住宅發展停車場觀察,停車場內貨車位及停車位整天大部分時間是無泊車。這些私家車位只有晚上才泊滿。

  現在政府說各區的泊車位不足,但又有大量車位空置,這是浪費社會的資源,一架車白天在一區找不到車位,晚上在另一區非法泊車。

  政府適宜把規劃化整為零

  政府的規劃出了問題。政府要增加住屋,也要改善現在泊車位的問題,要採用一些新思維,像這些綜合發展區內業權分散的土地,政府適宜把規劃化整為零,把區內土地分割為像旺角、灣仔等舊區的較小塊,這樣可以分散的業權,更容易組合,加快地塊發展,而地塊小,不需要發展內有獨立停車場,而在各地塊中間或附近,設一個多層停車場、步行街等,停車場更可以考慮用電梯自動泊車塔式的設計,可以省去汽車上樓之跑道,泊更多的車,但現在的消防走火等舊條例要有所修改,只要把衙門的人為規格拆牆鬆綁,這些CDA便不會白白浪費,在曬太陽而不能解現在燃眉之急。

  這種小地盤發展會在交通、保安等管理上,出現一些比較複雜的處理問題,但是並非不可克服。現在大商場、大屋式之規劃,在城市街道表面上是整齊,但是保安、交通問題一樣有出現,而這些地區內,由於集中管理,反而只有連鎖店千篇一律的商場,並不能幫助一些小成本青年創業及製造出一些特色小店。

  拆散綜合發展區,用新思維可能會解決這種綜地業權分散的問題,也可以幫助小成本青年創業,一舉多得。

  作者簡介

  蔣匡文博士畢業於香港大學,是執業註冊建築師,香港政府認可人士及中國一級建築師。少年時對中國古建築文化產生興趣,拜術數大師王亭之為師,為其首徒。對中國文化掌故有所研究,常運用於其建築創作之中,著作甚豐,現為月刊專欄作家及網台節目主持。

[责任编辑:朱剑明]
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