近日，人民日報社評《抄底樓市，正在當下？》引發市場廣泛關注，文中異常罕見地提到：「不管是有合理居住需求的剛需，還是正常的投資者（不合理加槓桿的除外），此時不抄底，更待何時。」那麼當下是否抄底樓市的良機？下一輪市場上升周期又在何時？

 

　　觀點一：房貸利率降低並非市場要轉暖。

 

　　人民日報社評《抄底樓市，正在當下？》核心邏輯在於房貸利率回調，房價將止跌回暖，甚至有可能重新開啟新一輪牛市。不可否認的是，近期北京、深圳、杭州、廈門等多城確有下調房貸利率，下調幅度在5%至10%之間。綜觀歷次房地產市場短周期，房貸利率下調並非市場轉暖的先行指標。以上一輪上行周期為例，市場轉暖起始於2014年6月呼和浩特率先取消限購，其他城市紛紛予以跟進取消限購，2014年「930」新政二套房執行「認貸不認房」，市場正式開啟上升周期。並且，房貸利率下調僅利於降低購房者成本支出，相較於房價上漲/下跌所帶來的資產增值/貶值損益，近乎可以忽略不計，其對市場影響程度實有限。因此，片面將房貸利率下調解讀為市場轉暖信號，難免有些牽強。

 

　　下半年房地產市場步入調整期

 

　　我們認為房地產市場冷暖乃是供求、政策、土地、信貸等多方面因素綜合作用的結果，本質上說供求關係才是最核心的動因，其他因素在一定程度上可以影響供求關係，進而影響市場冷暖。2018年下半年以來，房地產市場頻現降溫特徵，且有加劇的趨勢，集中體現在以下三點：其一，調控政策持續高壓，未見實質性轉向的象；其二，市場觀望情緒濃重，新開盤項目去化率持續走低，部分城市項目去化率現已不足五成。受制於去化不暢，部分項目率先開始降價，但銷售依舊低迷；其三，土拍市場顯著轉冷，低溢價乃至底價成交漸成常態，土地流拍數量明顯增多，其中不乏北京、上海、成都、重慶這類核心一二線城市。概括而言，下半年以來房地產市場步入調整期，從量變到質變的市場拐點將至。

 

　　觀點二：當下市場仍處周期「左側」，建議右側交易控風險。

 

　　當下房地產市場行情持續低迷，成交量仍處下降通道，房價猶存一定的下行壓力。尤其是那些人口持續淨流出的弱二線以及三四線城市，必將面臨更大的調整壓力。主要原因在於前期房價上漲過快，但居民收入並未同等比例增長，市場購買力難免透支，增量購房需求實有限。並且，近年來弱二線以及三四線城市大量供地，市場供求關係開始逆轉，由原先的賣方市場轉變為買方市場，新開盤項目去化率持續走低已是不爭的事實。

 

　　成交量價止跌回升才是投資良機

 

　　鑒於市場底並未真正到來，何時探明市場底尚未可知，當下房地產市場正處下行周期左側。類比於股市，左側投資或許能賺取超額收益，但也要承擔更高的投資風險，風險與收益孰輕孰重，可謂莫衷一是。對於多數投資者而言，右側投資（市場底探明，上升周期剛啟動）或許是更好的時機，房地產市場似乎也有相似的規律可循，成交量價止跌回升才是投資的良機。一方面，可以賺取合理收益，坐享房價上漲所帶來的資產增值收益；另一方面，投資風險基本可控，安全邊際也更高。

 

　　觀點三：2019年上半年市場仍將下行，下半年調控鬆綁之後核心一二線或才有良機。

 

　　2019年上半年銷售行情依舊難言樂觀，預計成交量將持續低位運行，不排除降價由少數城市、個別項目向更多城市、更多項目蔓延。鑒於經濟猶存較大下行壓力，房地產仍是中國經濟的「壓艙石」，更是穩增長的重要抓手。我們認為2019年下半年調控政策有望鬆綁，核心一二線城市市場將率先止跌企穩，屆時或是投資抄底的良機。

 

　　三四線城市市場需求有限

 

　　基於人口規模、居民收入、供求關係等多方面因素，各線城市市場周期迥異。一方面，核心一二線城市市場需求依舊堅挺，居民購買力強勁，疊加土地供應長期受限，市場供求關係持續偏緊，長期來看房價猶存一定的上漲壓力，投資收益有保障。一旦調控政策有所鬆綁，市場將率先出現企穩回升的信號，屆時不失為較好的投資良機；另一方面，弱二線以及三四線城市市場需求本就有限，疊加2016年以來大量供地，未來恐將形成新一輪庫存周期，投資風險實不容小覷。

 

　　綜合而言，人民日報罕見性地喊話「抄底樓市」，本意還是在於增強市場信心，以期拉動剛需以及正常的投資性需求加速入市，緩解市場下行壓力。既然是投資，收益以及風險便是首要考慮因素。當下房地產市場仍處下行周期，完全忽視投資風險，片面強調投資收益，注定是水中月鏡中花。當然，究竟投資收益能否兌現，投資風險能否規避，也許市場會給我們一個真正的答案。易居(中國)企業集團研究總監　洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)