「三穩」是住建部提出的2019年房地產工作政策目標，也成為最近各地方政府「兩會」房地產政策的基本內容。比如，福建提出，2019年要夯實城市主體責任，切實穩地價、穩房價、穩預期。湖北提出，2019年，湖北省以穩地價、穩房價、穩預期為目標，支持合理自住需求，促進房地產市場平穩健康發展。也就是說，「一城一策」及「三穩」基本上成了目前各地「兩會」2019年房地產政策的主要內容。一方面，當前中央政府在淡化房地產調控政策；另一方面，地方政府則希望2018年房地產市場的基本態勢能夠繼續下去。

　　讓房價維持當前水平

　　2018年，內地房地產市場最為繁榮，地方政府悶聲發大財。年內商品房銷售金額達15萬億元，住宅銷售增長速度達14.7%。根據國家統計局的數據，2018年中國新建商品房8544元/平方米，2017年為7614元/平方米，相比下，住宅平均房價上漲了12.22%。2018年全國各地方政府土地交易收入達6.5萬億元，按年增長25%，也再創歷史新高。而2018年房地產業GDP增長只是59846億元，地方政府的土地財政收入遠大於整個房地產業GDP產值，日子當然好過。所以，住建部2019年的房地產政策目標就是要穩定在這個水平上，既不讓增長太快，也不讓增長慢下來。而2019年房地產調控政策的「三穩」，實際上是用管理住房投資品市場的方式（根據西南財大的調查，2018年全國購買住房者85%以上是為了投資）來管理住房消費為主導的市場。由此，要落實十九大報告指出的「房子是用來住的，而不是用來炒的」市場定位原則，實施市場平穩健康發展長效機制方案，估計並非易事。

　　因為，「三穩」既不能讓房價快速上漲，也不能讓房價下跌。這就意味即使2019年內地房價不再上漲，該項房地產政策也假定當前全國的房價水平是內地居民住房消費為主導的價格水平。那麼這種假定是否成立，是有現實的依據，還是拍腦袋而成？如果以聯合國對100多個國家調查測算的居民收入比，或住房投資的房價租金比，以此為依據來測算，中國絕大多數城市的房價水平當然是處於投資者出價的水平上，而不是居民住房消費的價格水平上，而「三穩」的目標是把房價穩定在當前的價格水平上，當然是與「只住不炒」的住房市場定位原則相悖。

　　未能確立長效機制

　　還有，如果不能通過政策讓內地房地產市場轉型，即由投資炒作為主導的市場轉向為以消費為主導的市場，那麼內地的房地產市場平穩健康發展的長效機制能夠確立嗎？比如，重建內地的房地產模式，即「只住不炒」原則，完全擺脫早幾年學香港房地產市場「高地價、高房價、嚴重投機炒作」的發展模式，重新建立起住房嚴格區分三個完全隔離的市場，即全面增加保障性住房建設（佔比20%以上），由政府建造住房來保障絕對低收入居民；完全的住房消費市場（佔60%），由政府及農村集體供應土地，通過市場機制建造住房，但所建造的住房只能用於消費，在這個市場購買的住房可以自由交易，但任何收益都得通過嚴厲的稅收機制收回。還有，既可用於投資也可用於消費的市場（佔比不得超過20%），包括高檔住房市場、租賃住房市場等等，完全是市場價格機制來運作，並用有效的稅收政策鼓勵住房租賃市場的發展，用相應的稅收政策限制高檔住房過度炒作。目前深圳規劃的4-4-2房地產市場發展模式有此雛形。可以說，這是當前內地房地產市場持續健康發展長效機制確立的重要一步。但是，它的前提條件仍然是要當前房地產市場價格回歸理性，回歸以住房消費為主導的價格水平上來。如果沒有這個前提條件，房地產市場發展模式要實現轉型是不可能的。

　　「三穩」的房地產政策一直在強調支持居民購買住房的自住需求，遏制投機炒作，即要回到「只住不炒」的市場定位上。但是，如果「三穩」的原則是要全國各地的房價穩定在當前的價格水平上，而當前房價水平又只是住房投機炒作者對價的結果，在這種情況下，投機炒作者購買住房的對價水平肯定會遠遠高於購買住房消費者的對價水平，絕大多數住房消費者根本就沒有支付能力進入這個高房價市場。這樣，如果房價沒有向下調整，「三穩」政策如何來支持住房的自住需求？沒有支付能力的消費者只能是望樓興嘆。對於住房投資炒作者來說，「三穩」口頭上是讓房價穩定在當前水平，或穩定房價上漲的預期，但實際上是向市場發出明確的房價只漲不跌的信號（事實上早幾年的情況就是如此，2018年更是明顯）。住房投機炒作者肯定會千方百計地突破各種行政性限制政策進入市場，從而導致房地產市場的價格真實地上漲。一個以投機炒作為主導的房地產市場，只要房價一直在上漲，它與以住房消費為主導的市場偏離度就會越來越大。這只能增加建立內地房地產長效機制的困難。所以，2019年的「三穩」政策只是要把房地產市場穩定在2018年水平上而不是其他。

　　易憲容