易憲容

　　兩會之後，由於房地產調控政策比較「曖昧」，以及由「因城施策」轉變為「一城一策」，內地投資者認為「穩房價、穩地價、穩預期」三穩實際上是讓房地產市場的價格只能上漲，不能下跌，那麼投機炒作者進入房地產市場就可無風險套利，在這樣的預期下，內地一些城市的房地產市場又再次瘋狂。

　　3月住房銷售暴漲

　　最近不少城市的房地產市場又開始火爆起來。比如，據統計，3月1日到24日，上海二手房成交了19400套，3月18日到24日那一周成交6000多套，整個3月成交在2.6萬套左右。2019年3月一個月的成交相當於2018年平均兩個月的成交。環比上漲140%左右，同比上漲近50%，為近3年最高點。

　　上海是這樣，北京、深圳、蘇州、南京、杭州、合肥等城市住房銷售量也出現暴漲。3月份北京樓市二手房網簽住宅16051套，環比上漲163.5%，同比增長43.9%。這是2018年5月至今10個月的最高值，也是2017年「317調控」後，繼2017年4月、2018年5月後的第三個二手房住宅成交量超過1.6萬套的月份。3月深圳新房住宅的成交套數為3088套，環比上升141.4%；二手住宅成交4551套，環比上升127.9%，同比雖下降15.1%，但成交量為近半年新高。3月蘇州商品房成交8585套，環比2月上漲118.17%；其中住宅成交5908套，環比2月上漲了102.12%。二手房成交6630套，環比2月上漲了38.56%；其中住宅成交5903套，環比2月漲了35.89%。這些城市的住房銷售在3月份突然暴漲，表現得更為突然的時間點是在兩會之後。

　　住房銷售量的暴漲，也引發這些城市土地市場的瘋狂，房地產開發商紛紛搶拍土地。4月3日，無錫4塊住宅土地吸引了近60家房企競拍，最高溢價達79.39%；無錫的另一塊土地吸引了31家房企參拍，69輪報價，溢價率79.39%。杭州余杭喬司一塊土地競拍歷時166輪後，溢價率31.3%。蘇州吳江太湖新城地塊溢價率36%，為今年首個現房銷售的項目。常熟南部新城經過131輪競價，溢價率47%；3月西安兩宗土地分別拍出71.91%和68.97%的高溢價率。安徽合肥出讓6宗地塊，總成交價格達124.47億元，其中3宗地塊溢價率都超100%等。這不僅意味房地產開發商看好這些城市未來的房地產市場，也意味這些城市房地產市場的價格可能再次快速上漲，甚至於瘋狂上漲。

　　可以說，這些城市住房銷售市場的突然迅速增長，及房地產開發商搶拍土地的瘋狂，意味「穩房價、穩地價、穩預期」房地產的「三穩」政策基本上失效。試想，搶拍土地都以高溢價成交，土地市場的價格如何可穩？穩地價的目標被突破，更意味房地產開發商及市場預期這些城市的房價還會上漲。在這種情況下，要想穩預期根本緣木求魚，反之，由於土地的價格是以高溢價的結果成交，成了推高未來房價的重要因素，房價自然也是無法穩定，只能隨土地價格快速上漲。

　　可以說，一線城市及二線熱點城市的住房市場銷售量突然火爆、土地搶拍瘋狂，有可能再一次啟動內地新一輪房地產市場的瘋狂（這可以是住房銷售量的瘋狂，也可以是房價上漲的瘋狂）。因為，在一個以住房投機炒作的住房市場（在極高房價的一線城市及二線熱點城市，根本無所謂的住房購買「剛需」可言，購買住房者並非是為了消費，而更多的是為了投資），一旦住房銷售量突然間暴漲，很容易造成房地產市場價格上漲。原因很簡單，住房投資炒作者永遠是買漲不買跌，只要房價上漲就有更多的投資炒作者湧入市場。同時大量的銀行信貸湧入房地產市場，也是推動房價上漲的主要力量。

　　信貸快速增長促進銷售

　　根據上市銀行所披露的2018年年報，2018年，內地六大國有銀行新增貸款及墊款共計5.13萬億元，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，佔新增貸款及墊款的49.39%。可以說，最近這些城市住房銷售快速增長，很大程度同樣與內地銀行信貸快速增長有關。

　　現在的問題是，在上一輪房價普遍上漲之後，內地房地產市場，無論是一線城市、二線城市，還是三四線城市，房價都普遍上漲了一遍，到了一個極端水平，比如一線城市的房價均價都在每平方米5萬以上的水平，城市中心的房價更是上漲到7萬至10萬元。一般的住房消費者根本無能力進入市場，進入市場的絕大多數都是住房投資炒作者。他們對住房價格並不敏感，只要預期房價還在上漲，又可利用銀行金融槓桿，就會湧入市場。在這種情況下，房價會進一步推高，房地產泡沫也進一步吹大。

　　據報道，在2018年11月北京一場重要的內部研討會上，有人估計中國房地產市值達到450萬億元人民幣或65萬億美元，約達2018中國GDP的500%。而目前全世界的GDP總和約70多萬億美元，美國、歐洲、日本、韓國等發達國家的GDP加起來還不到65萬億美元。由此可見，中國房地產市場泡沫有多大。中國房地產市值如此之高，內地民眾還把80%以上資產都放在房地產上。而中國房地產市場市值不斷地推高，並非是房地產的內在價值增長，它基本上是由銀行過度的信用擴張所致。目前內地企業及居民加上政府負債率是GDP的250%，而根據中國央行2018年提出的金融穩定報告，地方政府的隱形債務約20萬億到50萬億人民幣，約比前一年增長了40%，所以中國的總負債可能達GDP的290%。在這樣的態勢下，中國的經濟及金融市場已經面臨極大的風險。特別是在2015年之後，這一輪的房地產市場火爆把過度負債轉移在三四線城市弱勢居民及城市周邊農民手上之後，這種風險更是進一步加大。如果中國再出現新一輪房地產市場的瘋狂，進一步把泡沫吹大，就面臨隨時破滅的極大風險。對此何去何從，中國政府得想明白，否則總是希望以房地產泡沫短期效益來作為經濟穩定的動力，實際上風險會越來越大。