近日國家統計局公布5月份房價變化情況，內地70個大中城市房價整體仍然小幅上行，一二線城市環比漲幅均與上月相同或回落，三線城市環比漲幅略有回升。然而，梳理過去17個月重點城市商品住宅成交均價走勢變化發現：北京、上海、南京、廈門、杭州、大連、三亞、海口等多城成交均價卻呈「拋物線」式回落，而現實是項目降價案例實寥寥，折扣力度更是十分有限，這樣的回落卻是為何?

　　儘管調控政策持續發力，多數城市房價整體運行平穩。不過，部分城市房價卻趨勢性回落，其中不乏北京、上海這類一線城市，以及南京、三亞這類二、三線城市。

　　低總價產品成交比重再上升

　　2017年以來，儘管一線和熱點二線城市之間、各項目之間去化率顯著分化，尤其是「限價」導致部分城市、部分區域一二手房價格嚴重倒掛，使得中高端產品一房難求，反而部分城市遠郊的中低總價樓盤實實在在感受到去化壓力，但打折降價的案例實寥寥，折扣力度更是十分有限;部分城市項目實行低價營銷吸客，僅限於少量特價房乃至尾盤這類難以去化的產品，頗有試探營銷的意味。正基於此，當前部分城市新房成交均價走低、呈現「拋物線」形態並不是市場真正降價的結果，只能是市場成交需求結構正在發生變化的結果——從中高端產品熱銷向中低端剛需和改善自住需求回歸轉變。

　　首先，北京、南京、廈門、三亞、上海等多城購房套均成交總價皆有不同程度的回落。其次，從成交總價段來看，這5個城市低總價產品持續熱銷，成交佔比均明顯提升，中高價位產品成交比重普遍下降。

　　去年四季度以來，通過成交結構變化在房價端的表現不難看出，在「房住不炒」的政策大環境下，投資、投機性需求顯著受限，中低端剛需和改善自住需求正在重新回歸，並成為市場主流，推動當前一線和部分二線城市市場成交逐漸企穩回升。我們認為當下房地產市場正由「倒掛價差」推動熱銷逐漸向自住購房需求回歸，在售項目成交去化將進一步分化。區別於市場傳統認知，自住客群對於市場價差不甚關注，更為看重購房首付款以及月供還貸能力，意即低總價產品往往有更高的市場接受度，成交佔比有望持續提升。

　　綜上所述，在「房住不炒」的政策大背景下，當下房地產市場正由「倒掛價差」推動熱銷向自住購房需求回歸，低總價產品往往有更高的市場接受度。對於房企而言，主動迎合購房消費需求變化，適當增加開發低總價產品，或許才是逆周期制勝的根本之道。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)