大型屋苑戶型較多元化，準買家可在其中尋找細「冧心」戶，作上車盤考慮。
人人慨嘆香港上車盤快將消失，對於上班族來說，買樓似乎是既遙且遠的一個夢。不過，近期有新盤劈價低至百餘萬元，提醒大家不要放棄上車機會。其實，新界各大屋苑、全港多個單幢式樓盤，當中都不乏600萬元、以至於500萬元以下的上車盤源。出擊上車盤有什麼須要注意的地方？不妨參考以下貼士。香港商報記者 呂婉玲
眾所周知，上車盤雲集新界，但各新界屋苑600萬元以下的上車盤源有多少？美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，連同居屋單位，以嘉湖山莊為主的天水圍6月底時有約333個600萬元以內盤源，屯門區有288個，元朗區約182個，上水及粉嶺一帶則有177個。
綜合各代理行意見，熱門、具規模的新界上車屋苑分布：屯門有豫豐花園、屯門市廣場、大興花園，元朗可瞄準尚悅、映御、朗屏8號，粉嶺、上水一帶有兩個名都、碧湖花園和花都廣場；馬鞍山可留意薈朗；大埔和荃灣則有大埔中心、荃灣中心和荃威花園等。
在較偏遠的深井，滿名山十分新淨，入伙才一年，由於不乏細戶，也是上車選擇之一。當然，擁「上車天堂」美稱的天水圍嘉湖山莊不可錯過，雖然其呎價現時已升穿1.1萬元，但仍然平絕全港；只是一站之隔的元朗，呎價已上達1.4餘萬元，嘉湖山莊較之平逾25%。
那麼九龍區是否就沒有上車價的屋苑？利嘉閣研究部主管陳海潮表示，其實九龍區尚餘一定數量5字頭的二手盤，如九龍灣的淘大花園、紅磡的環海·東岸，還有將軍澳的海翩匯等。這些屋苑的共通點是它們不乏面積小的細戶，令總價變相降低。
鎖定細單位呎數尋寶
大型屋苑戶型較多元化，準買家可在其中尋找細冧心(lump Sum)戶，作上車盤考慮。以荃灣區為例，中原地產荃灣麗城分行高級分區營業經理呂宗霖表示，荃景圍一帶的屋苑，如荃威花園、荃灣中心、荃景花園、荃德花園、錦豐園等，這些單位實用面積介乎290至360平方呎，不乏樓價600萬元以內的選擇。
他指，因具規模及名氣，這幾個屋苑都存在一定升值潛力，有銀碼細、客源廣、交投量高的優勢。當中尤其是荃灣中心，在荃灣區近幾年一直屬成交量冠軍屋苑。6月底時，荃灣中心就有55個叫價600萬元以下的放盤，據當時的成交價，最平入場費亦僅需430萬元。
上車盤離不開面積細單位，以至所謂的納米盤。運房局資料顯示，251呎以下單位興建量於2014年至2017年間大升9倍。供應量大增，但需求是否相對應呢？買下二百、一百餘呎的納米單位，會否墮入「上車容易，落車難」的陷阱呢？
身兼地產代理的泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，納米樓現時有一定需求，但需求大的原因離不開二手按揭成數被限，想上車者不得不買入細冧心的納米盤。他認為，當樓價飛升，納米盤才會跟隨大市漲價；未來貿易戰走向不明，樓價升幅或收窄，屆時納米盤的走勢便成疑。
再者，公私營房屋比例已調整為七三比，居屋比例增，意味買家選擇變多，將來納米盤或缺乏承接階梯。他預料，未來5年納米盤交投會減弱。他說，細單位也必須是宜居產品，亦即是人們能接受的面積，如僅一百多呎的單位必然不是合理呎數。他建議準買家可由350呎的單位作起步，若樓價不能負擔則寧願先租後買。
單幢樓着眼坐落位置
在屋苑以外，單幢樓是另一上車希望。布少明指出，港島區如上環、西環、柴灣一帶單幢樓數量不少；九龍區方面，單幢樓影蹤遍布紅磡、佐敦、尖沙咀等；當然新界各區也不乏單幢式盤源。可是，單幢樓成交普遍較少，令人憂慮其升值前景。對此，陳海潮建議準買家可物色一些地點方便，附近備有交通配套的單幢樓盤，因為其實某些單幢樓所處位置並不輸於大型屋苑，有些鄰近地鐵站，更是市區樓，再把樓齡問題納入考慮，不難在單幢樓中覓得筍盤。
申請按揭方面，單幢樓較屋苑成交稀缺，變相令銀行的估價參考減少，導致容易出現估價不足情況。中原按揭代理董事總經理王美鳳提醒，準買家可多找幾間估價行估價，同時向代理索取單位附近樓盤的近期成交，將資料補給銀行，有助於提高估價。而若準買家簽訂了臨時買賣合約再去估價，能讓人感受到置業的誠意，銀行就可跟合約上的價格計算，這種情況下，估價有機會可被推高3%至8%。
單幢樓與屋苑各具上車優勢，兩者之間，該如何作選擇？陳海潮謂，對於香港人而言，大型屋苑始終有名牌效應，受市場歡迎，客源多及廣，將來換樓也較易。張翹楚則指單幢樓的設計和景觀都較遜色，前方可能有地盤，或其他建築物遮擋，會影響將來升值。故兩者權衡輕重，以傾向購入屋苑為佳。不過，一些有質素的單幢樓，正如前述，在位置和交通上有優勢，其實也值得考慮。
樓齡高未必與30年按揭絕緣
除了呎數上的考慮，上車盤多數樓齡高，申請按揭是否難以批出較長年期？王美鳳就說未必，其中也視乎單位的整體質素而定。她指出，近年很多大型屋苑樓齡已屆50年，如美孚新邨，這些屋苑皆為著名的大型藍籌屋苑，保養方面亦不遜色，銀行或會將樓齡及按揭年期總和由75年提高至80年。換句話說，即使樓齡已達50年，亦有機會批出最高30年的樓按。
然而，張翹楚提醒，樓齡高的物業不單要留神買入時所造的按揭年期，同時亦須考慮下一手能否做夠充足年期。如一個心儀單位樓齡為40年，入市時按揭雖然尚可敘造30年，但將來易手時樓齡或已達50年、甚至更長，變相引來換樓時的轉售困難。
二手減價潮無特定規律
去年下半年樓價下調，二手出現一陣劈價潮，6月初因時局不穩又出現不少減價個案，準買家該等待這些減價機會嗎？布少明指這很視乎市況，而他認為下半年樓市趨於平穩，減價潮再現的機會不大。陳海潮認為政府出招加重印花稅後，二手交投量維持在低水平，業主的叫價都較為強硬。除非遇上跌市，否則買賣中都較缺乏議價空間，業主心中多有鮮明的意向價。
張翹楚則提到，二手樓礙於按揭成數上限，成交量被有提供二按的一手新樓搶走，故業主減價其實沒有特定的規律。而即使一手成交量出現劇變，受按揭成數牽制的二手交投狀況終難改寫。
不過，他謂準買家可留意心儀單位同區有沒有新盤推出，因新盤收飛、開賣都能刺激同區二手的睇樓與成交量。例如將軍澳新盤Montara平均呎價為1.4萬至1.5萬元，同區二手業主購入單位時呎價或僅5000元，在出售仍帶賺幅之下，或願意減價出售。(系列報道之完結篇)
