內房的考驗在下半年。

　　據新華社消息，中共中央政治局7月30日召開會議，分析研究當前經濟形勢。會議釋放多個重磅信號，包括首次明確提出，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。會議強調，堅持「房住不炒」的定位，落實房地產長效管理機制。一眾內房板塊應聲下跌，個別股份跌幅最高5%。

　　香港商報記者 鄭珊珊

　　野村指出，內房7月份的銷售年增長16%，較6月的19%增幅放緩，不過放緩幅度符合預期。環比增幅減慢至29%，與去年同期約28%跌幅相若。今年首7個月，銷售年增長12%，開發商平均已實現55%的全年銷售目標。該行預計，內房股於8、9月間缺乏股價催化劑。銷售方面，8、9月的銷售將保持穩定，年同比增長約15%，增速要到10月才有望加快。

　　內地中房網數據顯示，7月份全國31個省級行政區域，一手房價格指數環比下跌的區域數為4個，分別為北京市、雲南省、黑龍江省、四川省。北京7月一手房價格指數為1922.3點，環比跌幅1.14%；深圳環比漲幅最大，為0.99%。按年比較方面，深圳樓價錄得下跌，跌幅為6.86%；廣州漲幅最大，約22.24%。

　　美林美銀：換馬就換匹大的

　　美銀美林預計，投資者會由小型內房股「換馬」至大型內房股。內房股目前估值相當於預測市盈率6.3倍。該行看好大型及中型內房開發商，首選股包括華潤置地(1109)、中國海外(688)、世茂房地產(813)等，因其在一二線城市具有業務及受收緊政策影響較小，並預計上半年及全年業績可令人滿意。

　　華潤置地早前公布，6月總合同銷售金額約284.8億元(人民幣，下同)，按年增長0.7%；總合同銷售建築面積約137.25萬平方米，按年減少24.5%。

　　根據克爾瑞的2019年1至7月中國房地產企業銷售榜TOP 100，華潤置地以891億元位列榜單第九。不過，3月份該公司定下的2019年全年銷售目標為2420億元，目前只完成了37%，可見今年內地樓市行情萎靡。

　　交銀國際：世房目標鎖定率高

　　交銀國際指，臨近業績期建議投資者關注房企對利潤率、銷售目標完成計劃和財務成本變化的指引，這應可預示未來的盈利能力。鑒於融資渠道收緊及政策前景不明朗，該行仍然偏好利潤率較高、財務穩健和銷售目標鎖定率較高的開發商，比如世茂房地產。

　　世茂房地產公告顯示，今年上半年累計合約銷售總額約1003.39億元，按年增長38.74%。期內，累計合約銷售總面積555.97萬平方米，按年上升23.3%。上半年平均銷售價格每平方米18048元。

　　大和指，世茂房地產上半年39%的銷售增長是該行所追蹤的發展商中最高之一，預料強勁的銷售增長可維持至今年下半年，相信公司2019年至2021年可達銷售增長高於同業。世房今年上半年總銷售為1003億元，已達成全年目標的48%，大和預期公司全年可維持於行業平均數的銷售增長。該行重申予世房「買入」評級及目標價看26.6元(港元，下同)。

　　另外大和認為，世房資金鏈方面未受大影響，因其6月獲批成功發132億元(人民幣，下同)的在岸企業債，又成功發10億美元的7年期高級債券。

　　海通：融創土儲成本低

　　海通證券認為，融創中國土地儲備持續聚焦核心一二線城市，儲備總量充足且成本較低。融創中國7月實現合同銷售金額約411.5億元，按月下跌18.9%，按年增長21%，銷售面積277.8萬平方米，每平方米售價1.48萬元。首7個月銷售額2553.1億元，按年增長13%；銷售面積1749.8萬平方米，每平方米售價1.46萬元。

　　海通認為，融創2019年銷售增速比2018年同期銷售增速有所收窄，但仍然以高於行內的增速保持增長。全年銷售規模有望衝擊更高規模，2019年每股收益(EPS)為5.56元每股(因行使購股權使得總股本增加，EPS略變)，給予公司2019年7至8倍PE估值，對應合理市值為1962億至2242億(港元，下同)，對應合理價值區間為44.19至50.50元，對應PEG(市盈率相對盈利增長比率)為0.18至0.20。風險方面，融創部分規模較大的項目結轉速度低於預期，以及一二線城市調控政策維持現狀，放鬆力度小於預期。

　　財經拆局：「房住不炒」與「內房弱不炒」

　　幾天前的中共中央政治局會議首次提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，市場如何解讀？鼎成證券董事總經理熊麗萍接受本報採訪時分析說，中央重申「房住不炒」的基調是正常的，這句話釋放出來的信號也比較重要。過去，地方會將房地產的銷售作為拉動地方財政的手段，現在中央這樣說，今後房地產項目落成後，可能也不需要急推盤。

　　另一個影響內房銷售的因素，是人民幣匯價。近來，人民幣兌美元匯率升穿7，不少想在內地投資房地產的海外資金可能會受到消息的影響。舉個例子，即使未來資產依然能夠升值，仍未必能夠抵銷人民幣匯價的波動。這一點也對內房非常不利。

　　內房的考驗在下半年

　　融資方面，人行7月31日發布的官方消息稱，銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會在京召開，會議再度強調堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產金融政策連續性穩定性，在保持個人住房貸款合理適度增長的同時，加強對存在高槓桿經營的大型房企的融資行為的監管。

　　內房上半年銷售大多不錯，但下半年會不及上半年，與去年比較，數據也不會那麼理想。因為去年下半年，內地房地產銷售基數較高。下半年，內房整體銷售會升兩三成，但往年下半年能達到四五成的銷售增長。熊麗萍預計未來人民幣匯率不會繼續跌，但內房板塊整體偏軟，投資者宜「睇定先」，不要急於入市。 鄭珊珊