易憲容

 　　最近，銀保監會主席郭樹清在江西南昌主持召開「深化金融改革、服務實體經濟發展」座談會並督導第二批主題教育。郭樹清指出，要深入整治各種違規金融行為，堅決打擊各種非法集資活動，繼續拆解影子銀行，遏制房地產金融化、泡沫化傾向，主動配合地方政府整頓隱性債務。

　　可以說，無論是2003年央行的121號文件，2007年央行的359號文件及2010年國務院關於房地產的國十條，都清楚認識到房地產的金融化、泡沫化對中國經濟的負面影響，都認為要對此傾向進行遏制。特別是這次郭樹清主席的講話更是強調要遏制房地產的金融化，與遏制房地產的泡沫化並舉，觀念上是非常對的。但是政府提倡這樣多年，不僅在於這些好的觀念與思想沒有真正落實到政策文件上，而且還在於政府政策上的反反覆覆，只要經濟增長下行的壓力出現，馬上就讓政策改弦易張。甚至於政府房地產調控政策向市場暗示，房地產調控政策會托住房價，並以此來影響房地產市場預期。在這種情況下，中國房地產市場的金融化和泡沫化傾向不僅難以遏制，反之只能是越演越烈。

　　房價越調越漲

　　比如，2016年以來的房地產市場調控政策，為何，越是調控，市場的房價越上漲，甚至於越是普遍上漲?而且這一輪房價普遍上漲，不僅房價上漲持續時間長(內地的房價已經持續上漲60個月了)、幅度大(幾年間房價上漲一倍以上的城市十分普遍)，而且各城市都在普遍上漲(不僅一線城市，而且已經全面深入四線城市小鎮了)。其問題就在於，政府的房地產調控政策一方面強調住房「只住不炒」的市場定位，住房是消費品，只能具有居住功能，不能是投資品，不能夠對住房炒作。強調這個市場定位是十分正確的，但落實這個政策時，就得通過稅收政策對購買的住房在事前、事中及事後進行嚴格區分，它完全可以用房地產的交易稅、交易所得稅、房地產物業稅對房地產的投資與消費進行嚴格區分。如果不用稅收政策來落實住房的「只住不炒」，而是採取行政性的調控政策來做，要實現這種「只住不炒」的市場定位是不可能的。所以，政府2016年就提出「只住不炒」的原則，但是到現在都沒有真正落實過。

　　「三穩政策」助長金融化

　　另一方面，房地產調控政策在強調房地產市場「只住不炒」定位的同時，又強調對房地產市場調控目標為穩房價、穩預期、穩地價，即「三穩」。其實，這個政策調控目標與「只住不炒」的市場定位是完全衝突相悖的。因為「只住不炒」強調的是住房消費功能，強調的是住房為消費品，要去除住房的金融功能，而「三穩」的房地產調控政策目標，則是建立在中國房地產市場是一個投資市場、住房是一種投資品這樣的假定條件上的，因為只有投資市場，只有住房是投資品，其房價的變化才是由市場預期來決定，而如果住房為消費品，其住房的價格完全由市場供求關係來決定。

　　所以，「三穩」房地產調控目標不僅沒有讓房地產市場去金融化、遏制房地產市場的金融化傾向，反之明確的肯定內地的房地產市場的金融化。這種強調金融化的房地產調控政策對房地產開發商及購買投資者來說，豈能不心知肚明呢?住房的投機炒作者豈能不借助銀行的金融槓桿湧入房地產市場?近幾年來內地居民的住房按揭貸款快速增長，就是因為這種強調房地產金融化導致的結果。

　　還有，房地產調控政策強調「三穩」，也就是說，內地的房價只能是穩定，不能夠上漲也不能夠下跌。作為一個投資性的住房市場，政府以這樣的房地產調控政策要穩定房價是幾乎不可能的。幾年來內地70個大中城市房價之所以是穩定的，或是地方政府的房價統計指數做假，比如有房價大漲的城市，地方政府房地產市場管理部門，就要求房地產開發商在銷售住房時，採取陰陽合同的方式，讓一部分房價上漲不在購買價格中顯示，再加上地方政府管理部門在批出項目控制、在房價統計做手腳，這樣看起來的房價是穩定了。但實際上，當住房投資炒作者看到政府這樣托住房價時，或房價上漲預期不改變時，市場的住房價格只能是只漲不跌。

　　地方政府操控房價，最後的結果不僅是房地產的金融化傾向一直在強化，居民購買住房能夠賺錢的觀念更是深入人心。只要有一點條件，內地居民就會利用銀行槓桿湧入房地產市場。其結果就是內地各城市的房價越漲越高，房地產銷售一直在創歷史紀錄。所以，當前中國房地產市場金融化、泡沫化的傾向很大程度上是與「三穩」的房地產調控政策目標有關。在這種情況下，要遏制房地產金融化、泡沫化的傾向是不可能的。