【香港商报网讯】隨着新冠肺炎疫情不斷蔓延，房地產市場出現了前所未有的景象：多地線下售樓處關停、停工停產、復工延期，房地產市場成交量幾乎降至冰點。在此情況下，各地在供需兩端密集出台寬鬆性政策，而多家房企也開啟打折促銷、直播賣房等自救模式。分析認為，中國樓市「房住不炒」的定位不會因房企短暫的困難而改變，疫情之下，房地產行業或將迎來新一輪洗牌。

　　「新冠」打擊樓市或勝非典

　　新冠肺炎疫情作為2020年典型的黑天鵝事件，對房地產行業的銷售、施工、投資等有明顯的消極影響，而對比2003年SARS疫情的爆發，兩次疫情所處經濟環境及樓市特徵存在顯?差異，分析認為，新冠肺炎疫情對樓市的影響可能更大。

　　儘管本次疫情和2003年疫情有類似之處，但歷史不一定會簡單地重演。中歐國際工商學院教授盛鬆成認為，目前房地產業的發展情況與2003年相比有多方面不同：房地產業發展階段不同，2003年中國房地產市場仍處於初始發展階段，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了釋放，潛力巨大。無論2002年還是2003年當年，中國房地產開發投資和銷售均呈現快速上漲趨勢。

　　盛松成指，現在中國房地產開發投資及銷售同比增速已經掉頭向下，基本呈現「倒U型」的態勢。而兩次疫情中，房企負債水平和槓桿率亦不同，房地產企業債務負擔較之前明顯增加，對融資的依賴度也比以往更高。

　　而兩次疫情中的房地產業定位亦已不同。2003年8月將房地產業定位為經濟發展「支柱產業」，中國房地產業隨之迎來了房改之後的首次迅速發展。而如今，中國房地產已進入「房住不炒」階段。

　　此外，2003年SARS疫情影響期間，貨幣政策較為寬鬆，樓市政策整體亦較為寬鬆，主要以支持刺激購房需求為主。2017年之後房地產調控力度開始顯現，2020年初受疫情影響貨幣政策適度寬鬆，但房地產行業仍受到嚴監管。

　　反彈力度或難翻版2003年

　　事實上，從宏觀經濟角度來看，2003年SARS僅對中國經濟造成一個季度的短期衝擊，對房地產市場影響更是極其有限，3-4月份樓市成交波動下行，但5月份便顯?反彈，炒房團、地王屢見不鮮，全國樓市恢復迅速，隨?疫情逐步緩和，當時的房地產市場運行也進入加速發展通道。

　　克而瑞地產研究認為，2020年房地產市場或不會簡單重演2003年強勁反彈走勢，2020年樓市決非翻版2003年。樂觀情況下，疫情3月結束，二季度迎來短暫的「小陽春」行情，但隨後市場又將回歸常態；中性情況下，疫情6月結束，上半年銷售虧空實難在下半年完全彌補，全年成交量或將大幅回落，部分城市成交腰斬；悲觀情況下，疫情三季度結束，房地產市場或將劇烈調整，四季度或將出現大範圍的降價潮。

　　華創證券首席研究員袁豪表示，雖然2003年SARS疫情衝擊最大的是消費行業、對房地產行業影響並不明顯，但鑒於當時房地產處於行業高速發展初期、首次被確立為支柱行業、流動性總體偏於寬鬆等利好環境下，而考慮到目前房地產處於總量需求頂部區域階段、行業持續成為政策嚴控對象，目前行業總體環境不如2003年，因而，預計2020年新冠肺炎疫情對房地產行業的負面影響可能要大於2003年。

　　二月樓市交易量跌至冰點

　　2019年下半年以來，房地產市場日漸艱難，2019年的「金九銀十」也不似往年熱鬧。而在新冠肺炎疫情的影響下，2月樓市交易量幾乎跌至冰點，創下近十年以來最大跌幅。

　　據克而瑞數據顯示，全國27個重點城市2月新建商品住宅僅成交了240萬平方米，環比降幅高達83%，同比下滑77%。受疫情影響較大的武漢、重慶，因買家購房意願不強加之售樓處開放受限，2月甚至出現了零成交。在各地樓市成交量大幅萎縮的情況下，房企2月的銷售業績也隨之出現大跌。

　　分析人士指出，春節期間多地售樓處被迫暫停銷售活動，加之核心一二線城市普遍延期了復工時間，半數房企2月17日才開始復工，導致整體供應呈現出斷崖式下跌。

　　中國指數研究院近日發布報告亦指出，在疫情的影響下，1-2月房企銷售業績大幅下降，TOP 100銷售規模同比下降20.7%，但仍有24家銷售額突破百億，房地產市場格局分化加劇。

　　土拍市場重現「火爆」

　　不同於銷售市場的冷淡，2020年的土拍市場重現「火爆」。雖然受疫情影響，部分城市的土地推出放緩或暫停，房企銷售承壓資金緊張，但仍有資金相對充裕的規模房企不懼疫情迅猛拿地。

　　土地市場的火熱從北京的土拍中可見一斑。據統計，北京2月共進行了4場土拍，出讓10宗住宅地塊，其中4宗地塊的成交價格超60億，總成交價近440億元。

　　在中指研究院發布的《2020年1-2月全國房地產企業拿地排行榜》中，TOP 50房企拿地總額2861億元，同比增長28.0%。拿地房企方面，1-2月香港置地、綠城中國和華潤置地位列前三，總金額分別達318億元、268億元和140億元。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，從最近的一些拿地房企來看，普遍都是過往銷售業績不錯、規模擴大意向明顯、資金狀況不錯的企業。客觀上說，在近期各類房企觀望坐等復工的時候，部分房企已經積極行動起來，充分說明其對於土地市場的看好。實際上此類房企的拿地，也很大程度上說明做規模的迫切程度。

　　嚴躍進並稱，雖然市場在降溫，但是不一定意味?後續市場會惡化，實際上後續市場依然有反彈的空間。就近期的拿地房企來看，在大家過於悲觀的時候，就已經主動出擊，繼續說明看好2020年優質城市的土地投資市場。

　　超60城樓市政策微調

　　值得注意的是，2月以來，為進一步穩定房地產市場，已有多個城市相繼出台與樓市有關的政策，對衝疫情帶來的負面影響。

　　據中原地產研究中心提供的數據顯示，僅2月份，就有超過60個城市發布了不同程度的房地產調控政策，內容涵蓋放寬預售條件、減少企業資金壓力、延緩公積金月供以及下調公積金首付比例等。而在這之中，又以三四線城市居多。

　　據悉，已有至少濟南、西安、杭州、上海、天津、無錫、南昌、南京等10幾個城出台土地新政應對疫情，部分城市明確土地款可申請延期或分期繳付。

　　中原地產首席分析師張大偉告訴記者，2月份房地產政策多發，但這些政策只是救房企資金鏈，大部分政策對市場沒什麼影響，因為只延緩企業支付土地出讓金，加快企業預售，在疫情下最多也就是緩和點企業壓力，實際對於一個年銷售額16萬億的行業，接近歸零入賬來說，不刺激需求，任何政策都毫無意義。

　　「但從2月下旬開始，個別城市開始調整了公積金首付政策。但是以駐馬店為代表的調整首付城市被約談，很可能影響3月份再次發布的政策。」張大偉說。

　　張大偉認為，對於房地產企業來說，最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復，房企到3月份將面臨普遍性的資金壓力。

　　「房住不炒」定位不會改變

　　雖然各地頻出「維穩」政策，但中國樓市「房住不炒」定位並不會改變。

　　值得一提的是，廣州於3月3日率先宣布商服類項目放開限購，一天的時間不到就主動暫時撤下。從出台到叫停，廣州不是第一個出現樓市放鬆政策「一日遊」的城市。

　　嚴躍進對記者稱，從廣州的政策調整來看，說明目前「房住不炒」依然是一個重要的內容，短期內政策不求太大的變動。一些尺度過大的樓市放鬆內容，容易被約談或「下架」。

　　此前，河南省駐馬店也出台17項穩樓市政策，很快，河南省政府約談駐馬店市政府主要負責人，相關政策也被叫停。

　　作為房地產融資管控的主管部門，央行近日再次強調樓市定位，央行表示，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照「因城施策」的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　房企多方式變革自救　　

　　疫情之下，眾多房地產企業積極應對，一方面，帶頭捐款捐物、減免租金；另一方面，房企變革營銷模式，從「搶時機」「轉平台」「抓促銷」等方面全力出擊，鎖定更多的客戶。

　　以碧桂園為例，2月10日以來，碧桂園已經結合疫情防控的實際需要，依託數字化、信息化新成果，穩步推進全集團各項業務逐步復工。這是碧桂園「數字化抗疫」的最新成果運用，而此次 「數字化戰疫」只是碧桂園數字化轉型以來的眾多戰役之一。早在碧桂園集團2018年完成碧合計劃一階段後，就將信息管理中心升級為數字化管理中心，正式啟動了集團數字化轉型。

　　春節期間，碧桂園全國超千個項目在官方購房直營平台「碧桂園鳳凰雲」上開啟線上售樓部進行遠端選房、買房。

　　刺激房企加速轉型

　　面對不斷加劇的生存壓力，不少房地產企業也開啟了自救之路，多數房企轉向線上營銷。第一時間推出線上營銷平台啟動搶收策略，尤其百強房企全面啟動網上售樓處或直播賣房活動，範圍遍及全國多個城市項目。

　　部分房企與房天下等第三方平台合作，加大線上營銷拓展力度，跨界合作提升營銷效能。如房天下聯合開發企業共同開通網上售樓處，提供直播、VR看房、線上開盤、電子樓書等產品服務，全面提升購房者對房屋的真實判斷。

　　此外，房企紛紛推出購房折扣、購房獎勵、無理由退房等優惠措施，增強購房吸引力。如恆大對全國所有樓盤78折，通過恆房通平台推薦還能另外享受額外97折。此外，根據樓宇去化率、不同付款方式還能享受多重折扣。有人算過，一套原價100萬的房子，最終折扣到手價可能僅63萬元。恆大3月5日披露了2月業績數據，當月實現合約銷售447.3億，銷售面積513.8萬平方米，分別同比大增108%及154%，均居行業首位。截至2月末，恆大累計銷售853億，排在行業第一。

　　可以預見的是，無論如何，短期內疫情給房地產行業帶來的負面影響已不可避免。但不少券商研報觀點認為，實際上，購房需求並未因疫情的出現或發展而取消，只是將需求延後，因此，在疫情結束後，這部分需求將得到集中釋放。

　　儘管「房住不炒」定位不會因房企短暫的困難而改變，但此次疫情恰好就是檢驗房企競爭力的一塊「試金石」，有利於倒逼行業的結構性調整，刺激房企加速轉型。 香港商報記者 黃鶯

　　【链接】廣州越秀時隔9年再次出讓住宅用地

　　【香港商報网訊】記者李苑立報道：廣州「傳統老區」越秀區10日成交越秀南一地塊，被廣州城市建設投資集團有限公司以23.57億元競得。剔除回遷房面積後，該地塊的樓面價達6.4576萬元/平方米，刷新廣州樓面價最高紀錄，預計未來盈利售價將達10萬元/平方米以上。

　　這是越秀區繼2011年出讓楊箕村舊改地塊以來，首次推出的居住用地。「楊箕村改造地塊」以總價4.7億元起拍，後被改造為富力東山新天地項目。

　　據介紹，該地塊規劃為二類居住用地，總用地面積為8296.7平方米，計算容積率建築面積為49500平方米。地塊位於越秀東濠涌以西，鎮龍西街以東，萬福路以南，鎮龍南街、譚公後街以北。需配建建築面積13000平方米的回遷安置住房，由廣州市越秀區政府指定單位按3500元/平方米的價格回購。