【財經觀察】撤辣難阻商鋪蝕讓潮 鋪市能否重生還看疫情

2020-12-07 04:34
來源:香港商報網

 今年新冠肺炎疫情持續爆發,經濟環境異常惡劣,香港市面空置商舖(吉舖)的情況越來越嚴重。事實上,過去兩年商舖價位已從高位反覆回落,不時有舖位業主蝕讓放售。儘管施政報告宣布撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅(DSD),但地產界人士普遍認為,新猷對商舖樓市幫助有限,商舖蝕讓潮還會持續一段時間。(香港商報記者  周健鑫

 據美聯工商舖(459)研究部最新資料顯示,今年11月本港商舖成交註冊量僅有86宗,較10月減少達23.2%。市場人士稱,「港府雖在11月取消實施近7年半的工商舖雙倍印花稅,但因為疫情再度爆發,加上業主紛紛反價,未來一兩周舖位交投或會大跌50%」。

 當前商舖蝕讓放售的個案仍然不時出現,最近油麻地咸美頓街雙號地下舖位便蝕讓放售,該地舖面積約600平方呎,自建閣樓面積約500平方呎,近期以1880萬元放盤,但該業主於2017年初以2280萬元買入該舖,現時放盤出售帳面低400萬元或約17.5%,估計買家都會進一步壓價,最終成交價肯定會更低。

 除地舖市況飽受衝擊外,銀座式商場的樓上舖災情亦不遑多讓。不久前市場錄得一宗銅鑼灣樓上舖大幅蝕讓個案,連極具經驗的投資老手亦敗走。該投資者持有銅鑼灣銀座式商廈Oliv中層全層,日前以約4000萬元成交,平均呎價約2萬元。該投資者於2013年以約7152萬元購入,持貨7年帳面勁蝕逾3000萬元,物業樓價跌幅達44%,創區內歷來同類最大金額蝕讓個案,反映於疫情影響下,本港無論黃金地段地舖或樓上舖同樣備受壓力。

 舖市租售均受壓

 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,目前本港商舖租金市場普遍大幅回落,「平時商舖的租金很貴,現時疫情爆發導致封關,導致外來和本土消費者光顧次數都大減。商業區的商舖平均租金有削一半的空間,民生區的商舖則均減一至兩成」。

 香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量說:「今年以來舖市連環蝕讓潮是因為封關,外地遊客量大跌所致,現時情況跟2003年沙士時期相似,租金大跌;又因為疫情影響,本地消費者更傾向於在網上購物。」

 對於新一份施政報告撤辣,莊教授認為,「新措施短期內或對市況有些刺激作用,讓投資者節省一半稅項,成本降低。但以目前疫情走勢、旅客數字及吉舖數量來看,整體經濟環境前景未明朗,預期未來一年商舖價格僅錄輕微升幅,甚至『慳幾多稅,就升幾多』」。

 「撤辣目前也沒有太大影響,當初業主買下商舖是因為看好未來有上漲空間,租金下降空間有限,又因疫情持續反覆,租金依舊承受壓力。期待未來政府能放寬工商舖的按揭成數,可適當提高至六至七成。」美聯工商舖行政總裁黃漢成表示。

 撤辣對舖市幫助有限

 為何政府撤辣後商舖市況依舊?黃良昇解釋,「目前商舖市況雖然出現蝕讓潮,但現實情況是願意便宜賣舖的業主並不多,而想趁租金回落時租舖的租客就很多,在核心區商舖出現很多寧願丟空舖位也不願平價沽出的業主,他們最多肯減一些租」。

 「商舖業主只願減租而不願平售,第一個原因是,商舖業主普遍財力雄厚,沒有負債壓力,不會因為急於套現而賤賣自己的物業。第二,目前全球低息環境,降低了很多中小業主的借貸成本,不像2008年金融海嘯時出現信貸危機時那般資金緊張。這也說明了為何政府撤辣,即買方毋須支付雙倍稅率,對刺激商舖市道並不明顯。」黃良昇說。

 高力國際(香港)商舖服務高級董事吳凱寧亦指出,受疫情持續發酵影響,零售市道步入寒冬,主要依賴遊客市場的行業較大,整體核心區舖租自去年中起累跌約36%,當中一線街道租金跌幅約30%,二三線街道租金跌幅高達50%。

 吳凱寧直言,疫市下以二三線街道為「重災區」,造成吉舖處處,事實上,現今市場上有力生存的商戶,眼見舖租顯著回落,均想趁機進駐一線街道,搶佔龍頭舖位,相對二三線街舖在市場上的定位就尷尬,失去吸引力,即使租金累跌50%,仍然無人問津,預料吉舖潮還會進一步惡化。

 首都廣場劏舖蝕逾九成

 香港有不少商場分間成一個個幾十呎的迷你舖位來出售,俗稱「劏舖」,劏舖銀碼較細,看似吸引,實際涉及不少風險。不久前,尖沙咀首都廣場商場劏舖錄得勁蝕個案,蝕幅驚人。據土地註冊處資料顯示,該商場2樓S154號舖,最近以24.5萬元易手,原業主於2013年11月以378.3萬元購入,帳面蝕讓353.8萬元,蝕幅竟多達93.5%。

 據盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興指出,「該劏舖為歷來香港蝕讓幅度最多的舖位買賣個案,為全港新紀錄。該舖位建築面積約120平方呎,實用面積約50平方呎,但由於舖內有一條橫柱,令可以讓使用者站立的空間相當狹小,料實用面積僅約16平方呎」。

 此外,上月亦有旺角先達廣場1樓單號舖6年勁蝕逾七成,該舖面積112平方呎,最近以194萬元成交,呎價約17321元,原業主早於2014年以682萬元購入,持貨約6年帳面蝕讓488萬元,物業期內貶值72%。

 李根興認為想穩穩定定收租的就最好別買劏舖,有閒錢肯搏的投資者才好考慮。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量提醒劏舖投資者,「劏舖投資須謹慎,很多劏舖業主買來後就擱置不管,但每年還需交一筆不小的水費、電費及管理費。劏舖商場還不時需要交推廣費用的,除非是帶有鮮明主題型的劏舖是可以嘗試,比如旺角油麻地區域的舖主題主打模型模具,或主力銷售電腦產品或手機的劏舖」。

 至於美聯工商舖(459)行政總裁黃漢成亦不推薦現時投資劏舖,他表示,「用相等的資金,不如投資車位回報更大」。

 「一舖養三代」仍有支持者

 本港地產界流行一句話,叫「一舖養三代」,形容買一間舖位,賺取租金收入足夠養三代人,可見香港黃金地段的商舖向來有價有市。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,未來本港商舖不見得會大幅增加,因為很多本港新建的樓盤沒有附設很多商舖,比如在新界,而本港大部分商舖多數分布在核心區的黃金地段,預計未來本港的商舖數量處於恒常穩定狀態,一旦遊客通行後光顧消費,商舖租金好快就會反彈。

 在非住宅物業撤辣後,商舖樓市似乎已見底,一些樂觀的投資者亦已趁機「撈底」入市,近日就有盛匯商舖基金便以2000萬元買入荃灣沙咀道街舖。事實上,盛滙商舖基金十分看好後市,自「撤辣」後便積極入市,最近則亦斥約988萬元購入太子汝州街一地舖。

 盛滙商舖基金創辦人李根興表示,「荃灣沙咀道120至130號光明大廈地下1號舖,面積約1100平方呎,目前由中式燉湯專門店以每月7.3萬元承租,原業主最初叫價3200萬元放售,新近減1200萬元或約37.5%,至2000萬元獲本基金承接。以每月7.3萬元計算,租金回報率約4.4厘」。據悉,舖位原業主於2009年10月以1280萬元買入,持貨11年,帳面獲利720萬元,期內舖位升值56%。

 低撈首選尖沙咀區

 美聯工商舖(459)行政總裁黃漢成也同意現時可以低撈,當前他最推介尖沙咀商舖,他說:「購買商舖時首先要考慮地點,若財力許可,可購買核心區商舖,在四大核心區中較看好尖沙咀區,因為尖沙咀區的商舖空置率高達16.9%,某些街道更高達20%至30%,尖沙咀有些舖位租金比非核心區還低,所以尖沙咀的舖租已跌至低點。」

 另外,尖沙咀不僅是傳統遊客區,亦是不少香港人愛去消費購物的地方,本土消費熱度不減,若能推出健康碼,疫苗問世,旅客重返時,尖沙咀或是最受惠的區域,屆時商舖租金有望上升。

[責任編輯:劉亞寧]
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