香港3月樓價指數按月連升3個月，創20個月新高。差餉物業估價署上周公布，3月私人住宅售價指數報388.3，按月升0.8%，按年升2.6%，兩者升幅都比2月收窄。今年首季住宅樓價累計升2.2%。3月新批出住宅按揭貸款額530億元，按月增加39%。市場預測，4月房屋成交量達9100宗，按月升0.4%。截至4月30日，另一個追蹤二手樓價的中原城市領先指數按周升1.65%，報183.16點，創下2019年9月後新高。

　近期支持香港樓市維持穩健的原因主要有以下幾個。首先，隨着香港本地疫情緩和，遏抑的需求得以釋放。因此，近期一些新樓盤反應熱烈。其次，港元拆息維持在多年低位。隨着樓市反彈，一些商業銀行更下調新住宅按揭貸款利率。低息環境，增添潛在買家入市的動力。第三，中短期供應緊張，則不斷強化買家對「越遲入市越貴」的預期。供應方面，差餉物業估價署預期2021和2022年新屋落成量將分別達到18230和19980個單位，較2020年的20890個單位減少。更值得留意的是，去年受疫情的影響，新屋動工量按年下跌36.2%至11800個單位，為2011年以來最少。

　然而，由於中原城市領先指數仍未出現明確的升勢，筆者將繼續關注樓市的上升空間會否受限於不斷下滑的租金及股市回調造成的負面財富效應。租金方面，受邊境限制措施的影響，去年以來來港讀書及工作的人數大幅減少，致相應的租屋需求轉弱。另外，失業率上升至近17年高位，亦驅使租客要求業主減租。因此，2月份私人住宅租金指數連跌第17個月，直到3月份租金指數終止跌回升，3月私人住宅租金指數按月回升0.63%至174.8，結束3個月跌勢，但較去年同期仍低3.79%。

　樓價按年最多升5%

　展望今年，租金或難大幅反彈。一方面，儘管失業率可能隨着經濟復蘇而逐漸回落，惟部分受疫情衝擊較大的行業如旅遊業等仍需要較長一段時間恢復。另一方面，雖然近期本地疫情緩和，惟疫苗接種進度偏慢。政府提出疫苗氣泡的概念，能否如期鼓勵市民接種，仍須關注。即使香港疫苗接種速度加快，若其他地區未能跟得上(例如近期日本、印度等亞洲國家疫情反撲，且疫苗接種率較低)，旅遊限制措施仍難明顯放寬。

　股市方面，農曆新年過後，港股面臨雙重打擊。一方面，市場對美國通脹率急速上升的擔憂，推升美國長債收益率，從而引發科技股拋售潮。另一方面，市場對人行收緊貨幣政策的憂慮，驅使境內投資者抱團拋售港股。因此，恒指由2月18日的高位一度回落約12%，而恒生科技指數更由2月18日的高位一度跌30.5%。儘管近日股市由低位反彈，惟動力不足。短期內，由於人行收緊政策的擔憂揮之不去，港股市場可能維持較大的波動性。

　總括而言，筆者維持今年年底本港樓價指數將按年上升最多5%的預期。同時，短期內樓市可能維持參差的表現，其中中小型單位(小於100平方米)和豪宅(大於160平方米)可能跑贏中大型單位(100-159.9平方米)。(華僑永亨銀行經濟師  李若凡)