恒隆集團(010)董事長陳啟宗在公司年報中的致股東函每每受到市場矚目，最新他談到香港面對的形勢。他說，香港正經歷系統性轉變，儘管經濟不會沒落，但隨着內地經濟變差必受影響。尤其樓市正經歷結構性變革，形勢已截然不同，而數十年來，香港是日益全球化的世界中不可或缺的一部分，期間全球經濟增長幾乎從未間斷，但中美鬥法，香港首當其衝。

　「香港曾為全球市場穿針引線，人人受惠，如今全球市場已經萎縮，而且會繼續萎縮。」他認為，香港的商業活動已在放緩，敏感或戰略物品都不再流經香港，人員流動和資金流動都明顯受到美國遏制，故此香港在未來的日子只會惡化。

　不過，陳啟宗強調，這不代表香港經濟會沒落，但香港確實必須迅速調整和適應以保一席之地，這個過程無疑充滿挑戰和痛苦，但改變是必要的，察覺不到或不願承認都會帶來禍患。

　樓市暴利日子一去不復返

　樓市方面，陳啟宗指出，香港應對三年疫情的方式令更多人離港，意味需求下降，但基於經營轉弱，地價和住宅樓價均會受壓，而隨土地供應增加，樓價便會放緩，暴利的日子會一去不復返，這種趨勢已經開始，唯一亮點可能是豪宅市場，因內地許多富人都渴望移居香港。

　「預期這不僅僅是周期性的轉變，而會是系統性的轉變，長遠來說，這個轉變會令香港更具競爭力，只是轉變出現得不太合時，樓價持續下跌，或令我們的經濟雪上加霜。」

　市民思維模式必須改變

　陳啟宗又稱，兩個支持香港的道理今日已不合時宜：第一，內地不景氣，則香港受惠；內地繁榮，則香港更繁榮，但由於美國現時否認「一國兩制」框架的存在，內地受苦，則香港與之風雨同舟。第二，購置房地產總錯不了，只要看長線便不會虧本，當外部環境轉變，香港人的思維模式必須隨之而變。

　「與內地相比，香港的困難可謂微不足道，香港正慢慢從疫情中恢復過來，預計不會迅猛反彈，希望會穩定復蘇。零售銷售額己有所改善，也可預期店舖租金會緩緩上升。」

　今年恒隆大概不會買地

　辦公樓租賃收入反映整體商業活動，尤具是金融業及相關專業服務。由於預計美國會進一步打擊這些行業，因而租金復蘇步伐會綬慢，未來數年核心商業區甲級辦公樓會有大量供應，從而進一步拖慢復蘇速度。次級地段的租出率和租金升幅可能會稍遜。

　陳啟宗預告，今年恒隆大概不會購置地塊，但未來總有一天會有此意，儘管確實時間很難預測，但團隊會一直留意，而買得對不等於趁低吸納，而是成功購置地段優越、政府發展大綱合理的地塊。