時事評論員 吳幼珉

近來，內地一些城市為樓市「限購」鬆綁，某些地方也醞釀「以舊換新」減少發展商的庫存房。眼下的內地樓市比前些時候活躍了一些，既有利房企的現金流，也迎合了部分居民改善居住條件的需要。樓市交投增加則反映在本地個別交易日中，內房股股價上揚。筆者對未來內地樓市發展有以下幾個觀察點：

爆發「搶房潮」的條件已不存在

當前樓市與前幾年牛市時的情況不一樣。當時，市場瀰漫着過度樂觀情緒，人們普遍把買房視為最好的投資途徑，工薪階層想方設法成為小業主，有餘錢的家庭則爭取多置一兩套房產；許多人認為「中國樓價只升不跌」，淡靜一段時期轉趨活躍的樓市會被中介形容為報復性買房。現在，儘管人們對樓市看法存在差異，有需要而且看好後市的人仍會買房，而盲目樂觀的情緒已經沒有了。在地產中介門市部坐班的人減少了，網上對後市持悲觀看法的則大有人在。

此前，當局頒布融資白名單支持合資格的房企，通過三大工程，即發展保障房、平急兩用房和城改，以及保交付等措施穩定投資，主要着力樓市的供給側。去庫存成為眼前需求側計劃和目標，在需求側有較明顯的托底作用，旨在穩定房價，估計今後還可能推出其他需求側支持政策。今年3月，廣州看房量上升，新建商品住宅成交規模約50萬平方米，環比大幅增長，卻離樓市全面回暖有一段距離，樓市還有再次掉頭向下的可能。值得指出的是，截至3月，全國商品房待售面積達到7.48億平方米，創下歷史新高。可見縱然房企投資減少了，供過於求的態勢依然存在，而保樓價措施與平衡供求又是互相矛盾的。而即使樓價大升，也難以保證政府不會再度推出降溫措施。總而言之，樓市短期急速轉旺的條件已經不存在了。

創新拉動實體經濟發展

去年，中國汽車製造業的GDP佔比約10%，超過了房地產業的GDP佔比。今年一季度，中國GDP同比增加5.3%，環比增加1.6%；規模以上製造業增加值則同比增長6.1%，高技術製造業增加值同比增長7.5%；製造業，特別是高技術製造業的增速明顯較快，表現突出，4月份的表現還要比3月的好一些。除「新三樣」外，半導體、輪船、大型商用飛機等都具備了成為中國經濟的新增長點，創新拉動中國經濟增長的態勢越來越明顯。

跡象顯示，中國經濟未來發展模式會明顯有別於今天的美國。在美國，股市上漲拉動消費和就業，體現所謂的財富效應。在新時期，中國經濟則以實體經濟帶動，而過去幾年的實踐表明，該增長模式對中國經濟而言是可行的，而且有可持續性。在如此背景下，政府通過樓市刺激經濟增長的熱忱會越來越低。樓市會回歸其本身的功能，「房住不炒」，保障房的佔比會越來越高。

內地近月對樓市的「鬆綁」能減緩樓價的跌勢，當購買力被消化後，可能迎來下一波的跌市，需要政府提出新一輪的「鬆綁」措施。在績效上，那些措施無疑可穩定樓價，避免樓市波動衝擊社會消費和經濟。而「以舊換新」或通過政府財政向發展商購買空置物業作為保障房有助發展商在財務上脫困，但長遠會進一步削弱小業主的投資意欲。

整體來看，內地樓市正在發生質的變化，因此不宜期待樓價急速上升，起碼今年樓價彈升的機會並不大。