9月29日，中國人民銀行發布公告，將引導存量房貸利率批量下調，市場利率定價自律機制同時發布倡議，批量下調存量房貸利率。

　中國人民銀行將引導存量房貸利率批量下調

　中國人民銀行今天發布公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制。

　市場利率定價自律機制同時發布倡議，各家商業銀行原則上應在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調整，將在貸款市場報價利率(LPR)上加點幅度高於-30基點的存量房貸利率，統一調整到貸款市場報價利率(LPR)-30基點。

　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這次調整釋放了兩個信號，第一個加力提振居民消費，第二個是促進房地產市場止跌回穩。相當於給存量房貸家庭吃下定心丸，有利於促進房地產市場盡快止跌回穩，避免影響居民消費。

　存量房貸利率何時調整?如何調整?

　那麼存量房貸利率何時作出調整?哪些房貸可以調整?又如何進行調整呢?

　根據市場利率定價自律機制發布的《倡議》，明確各商業銀行在2024年10月31日前，對符合條件的存量房貸開展批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

　批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整。去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

　東方金誠首席宏觀分析師王青說，這次調整符合市場預期，覆蓋存量首套和二套房貸利率，去年首輪存量房貸利率下調，只覆蓋存量首套房貸利率，這次的範圍拓展了。

　對於調整方式，倡議提出，各商業銀行應盡快完成合同文本變更、系統改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調整相關工作。目前，已有多家商業銀行表示，將於10月12日發布具體操作公告，確保如期完成批量調整工作。

　批量調整後 借款人利率可降至什麼水平?

　批量調整後，借款人利率可降至什麼水平?業內人士表示，由於重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調整後會有所差異，但在重定價日後，利率將降至全國新發放房貸利率附近。

　《關於批量調整存量房貸利率的倡議》明確：批量調整階段，商業銀行將在貸款市場報價利率(LPR)上加點幅度高於-30基點的存量房貸加點幅度降至-30基點，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸加點下限。簡單來說，就是統一調整為貸款市場報價利率LPR-30基點。

　存量房貸利率預計平均降幅0.5個百分點左右

　截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。今年前8個月全國新發放房貸平均利率為3.61%。根據倡議，存量房貸利率批量調整後將降至約3.55%，調整後，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅為平均值，具體到每個合同將各有不同。

　招聯首席研究員董希淼表示，如果考慮到此前央行政策利率下調0.2個百分點，10月21日貸款市場報價利率(LPR)可能跟隨下降0.2個百分點，在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個基點以上，也就是1個百分點，這將大幅節省房貸借款人的利息支出。

　購房者能省多少錢?

　那麼，購房者能節約多少利息支出呢?我們也給大家算了一筆賬。

　以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。批量調整完成後，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節約支出1500億。

　銀行淨息差將有望保持基本穩定

　專家表示，此次存量房貸調整後，提前還貸會明顯減少，也有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。

　招聯首席研究員董希淼表示，考慮到人民銀行降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率0.2個百分點，也節省了銀行負債成本，提升銀行可持續經營能力，為銀行更好支持實體經濟提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率調整後，銀行淨息差將有望保持基本穩定。

　央行：建立存量房貸利率調整長效機制

　此外，中國人民銀行本次發布的公告，還建立了存量房貸利率漸進有序調整的長效機制，如果未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。