10月的樓市是不折不扣的啟德月,美聯物業住宅部行政總裁布少明對本報表示,單計新地(016)熱賣項目天璽·天,月內四度沽清價單單位,售出逾800伙已成功吸金過百億元;加上新世界(017)柏蔚森沽出143伙套現逾9.2億元,啟德區月內錄得了超百億元的銷售成績,憑此戰績成了真真正正的「百億區」,更成為環球低迷經濟中的「奇葩」。其中,更有超過半數買家來自內地,新港人鍾情此區的秘密竟然是……往下讀,本文馬上揭曉。
內地置業客群最愛
布少明接受本報訪問時直言,啟德區是內地置業客群第一喜愛區域。10月啟德新盤買家中有五六成都是新港人的姓名拼音,餘下是香港本地客。布少明介紹說,購入600萬元物業的新盤買家群體,主要是通過專才入境計劃來港發展的內地人才,亦有不需要工作的類型,整體上有四成屬於投資客,希望通過物業收租獲取回報。至於客群的年齡分布,利嘉閣地產研究部主管陳海潮透露,雖未聽到準確的消息,但他傾向於認為買家多為年輕專才,他們年輕、且喜歡新規劃。
布少明指,啟德區是內地置業客群第一喜愛區份。 布少明fb圖片
啟德10月份招標售出的豪華物業,造價可高至7952.3萬元,實用面積達1993平方呎,成交呎價接近4萬元。新地代理總經理胡致遠表示,天璽·天Peak Tower每伙樓價均超過5000萬元。而項目累積售出65伙招標單位,平均售價超過4000萬元,平均呎價逾3萬。
買家的經濟實力有差距,究竟是什麼原因讓他們共同選擇在啟德區安家?
未來潛力巨大
業界有觀點認為,近來啟德的樓市明顯受到催谷,其中一個原因是買家青睞當區會有豐富的文娛活動。布少明就認為,啟德區未來潛力巨大,區內有地鐵,交通方便,亦有小區、食肆、多個商場方便購物,但買家更為看重的是——啟德體育園。據布少明介紹,新港人非常看重文娛活動,更向代理表示愛看演唱會,啟德吸引他們的地方就是在住處附近便可以觀看演唱會,不需要跑很遠的路程。
新地旗下啟德天璽·天自上月5日起共進行4輪銷售,項目不足1個月已累售865伙,套現金額突破100億元。
房屋項目不需賺到盡,買家還會考慮啟德新盤全新的屬性、現樓、價錢屬合理價等因素。陳海潮樂觀地表示,只要發展商價格開價夠貼市、價錢低,作為新盤、現樓,可以吸引到買家。同時,新盤會以居住為主,因為現時整體樓價低企,啟德區供應多,短炒獲利數百萬元的可能性低。
短炒獲利風險高
至於收租回報方面,中原地產啟德新區啟德1號分行經理施蒂文對記者表示,啟德新區10月約錄得90宗租賃成交,租務宗數比上月同期略為放慢。其中,中原促成一宗龍譽租賃成交,單位為2B座高層D室,實用面積306平方呎,一房間隔,開放式廚房,單位坐向東北方,10月份新近以1.75萬元租出,折合實用呎租57元。據悉,業主於2017年10月以約674萬元購入單位,租金回報為3.1厘。
此外,布少明對記者表示,啟德附近的土瓜灣唐樓的業主或潛在投資者,用其來收租,唐樓的回報率是可觀的。一邊用唐樓收租,三、四年之後,再等發展商收購或許有可能,惟現在土瓜灣唐樓區想要通過唐樓博收購來增值比較難,因為發展商收樓基本上已屬停滯狀態。 香港商報記者 王丹丹