仲量聯行報告稱，乙、丙級商廈改建為專用學生宿舍的工程難度及資本開支普遍高於酒店，但其潛在投資回報更為可觀。該行估計，以每平方呎總成本（收購價加改裝費）約8000元至9500元計算，假設每個床位月租維持約7000至1萬元的穩定水平，寫字樓改建專用學生宿舍項目在5年投資期內的目標內部回報率可達15%至18%，優於可比較的酒店改建項目的13%至16%。

   港學生床位缺口2030年料逼近15萬

   港府近年推動本港成為區域教育樞紐，帶動非本地學生人數激增，住宿需求隨之急升。仲量聯行預測，全港學生床位短缺將由2025/26年的76300個，增加近一倍至2029/30年的147200個，淨缺口擴大逾7萬個，市場供應嚴重滯後。該行認為，本港專用學生宿舍市場具備龐大增長空間，有潛力發展為更成熟的另類房地產投資類別。

   仲量聯行發布的《順勢部署：專用學生宿舍成另類資產投資機遇》報告稱，截至今年4月底，本港主要專用學生宿舍項目提供約6900個可租床位；現時主要項目入住率高達98%至100%，租金自2022年以來每年穩步攀升近一成。未來新增供應亦相當有限。該行估計，截至今年4月底，本港專用學生宿舍潛在供應約16300個床位（包括已成交並擬改裝學生住宿的項目、「城中學舍計劃」申請以及2026/27年度潛在政府賣地項目），總量遠未能滿足預期需求。

   「乙級商廈空置率已超過連續5年高於10%，且乙、丙級寫字樓的租金及資本價格分別較2019年高位回落15.2%及50.5%，造就了極具吸引力的入市時機。在租賃需求疲弱下，將使用效率偏低的非甲級寫字樓改建為PBSA(專用學生宿舍)，正逐漸成為一項極具潛力的資產活化策略。此舉不僅有助業主釋放積壓資金，亦能鎖定更穩定的租金收入。」仲量聯行香港資本市場部主管陳國章說。 

   仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜指出，寫字樓改建學生宿舍的成本差異較大，關鍵在於大廈本身的技術條件，包括樓面布局、外牆及窗戶系統和機電及管道系統。在理想情況下，如大廈外牆、結構和機電及管道系統均符合學生宿舍要求，室內改裝成本約為每平方呎1300至1400元。若涉及外牆翻新、機電及管道系統升級或更換，資本開支便可能顯著上升。他提醒，投資者宜進行早期技術評估，以判斷資本開支水平的高低。

   仲量聯行研究部資深董事鍾楚如說：「目前市場對能提供300至800個床位的宿舍群需求急升，這類項目規模能提升營運效率，並有利於未來的平台級擴張，日後亦可吸引包括保險公司、退休基金及主權資本在內的長期收入型或核心增值型機構買家，為前期投資者提供更清晰的策略性退出路徑。」(記者 黃兆琦)

   頂圖：(左起) 仲量聯行研究部資深董事鍾楚如、仲量聯行資本市場部主管陳國章、仲量聯行項目發展服務部主管黃天賜。仲量聯行片