資深金融及投資銀行家 溫天納

　　在上月底，國務院正式印發《城市更新「十五五」規劃》（國發【2026】12號）。這份重磅文件不僅標誌着內地城市建設徹底告別過去「大拆大建」的盲目擴張時代，正式步入「存量提質」的精細化深耕期，更從資本市場的角度，為投資者指明了未來五年最具確定性的產業投資主線。

　　目前內地城鎮化率已突破67%，城市發展的核心矛盾發生了根本性轉變。過去依賴房地產高槓桿、新區開發的舊模式難以為繼，城市建成區的擴張步伐明顯放緩。與此同時，大量早年落成的住宅、城中村及基礎設施相繼步入「老齡化」，老舊管網破損及防災能力不足等安全隱患日益浮現。

　　在這種背景下，「十五五」規劃首次從國家層面為城市更新設立了清晰且硬性的量化考核指標，推出一系列「可落地、可考核」的硬性數字，包括：

　　住宅優化：改造危舊房50萬套（較「十四五」時期翻倍）、新開工改造城鎮老舊社區11.5萬個、城中村改造4,000個。

　　基建升級：改造城市地下管網達36.5萬公里、提升存量應急避難場所5萬個。

　　智慧城市：城鎮房屋基礎信息數字化率須達到95%以上。

　　對於投資市場而言，這意味着傳統地產開發板塊的降溫，將產能直接擠向了智慧管網、基建防災、物聯網數字化改造等細分龍頭產業，帶來結構性的成長預期。

　　城市更新企業迎來發債潮

　　此規劃最具含金量的部分在於融資渠道的鬆綁。政策明確提出，支持符合條件的城市更新企業發行公司債券與中期票據。

　　過去，涉及舊改與城市更新的企業往往受限於房地產調控，面臨融資渠道收緊的困境。如今《規劃》給予了明確的政策背書，預期接下來市場將迎來一波由地方龍頭國企主導的「城市更新專項債」發行潮。這類債券背靠政府存量資源統籌，具備較高的信用評級與相對穩健的收益率，將成為境內外固定收益固定收益投資組合中極具吸引力的優質資產。

　　基礎設施REITs迎來核心底層資產

　　《規劃》另一大亮點是明確表態「支持符合條件的城市更新項目發行基礎設施REITs」。這無疑為內地公募REITs市場注入了一劑強心針。

　　傳統城市更新項目投入大、周期長、資金回收慢，而REITs工具的引入，成功打通了「投資-營運-退出-再投資」的市場化閉環。未來，諸如老舊廠區改造提升後的產業園區、城中村改造後的保障性租賃住房、城市停車場及體育公園等，都將成為REITs的優質底層資產。這不僅為尋求市場化轉型的國企提供了輕資產營運的退出通道，更為權益類投資者提供了能夠對抗宏觀波動、享有穩定現金流分紅的防禦性標的。

　　結論：尋找市場化營運的「新國企」

　　綜合而言，內地城市更新已從「行政任務」轉變為「市場化資本賽道」。未來的核心投資邏輯，不再是看哪家企業能拿到多少土地儲備，而是看哪家企業具備強大的存量資產活化、商業營運以及資產證券化（REITs）能力。在政策紅利催化下，率先布局城市更新債券、優質老改REITs，以及在智慧基建領域具備核心技術的龍頭企業，將是「十五五」期間不容忽視的投資主線。