蔡志忠 香港山西政協常委及召集人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

日前香港地產代理監管局（地監局）以 7,000 萬港元購入灣仔海外信託銀行大廈全層單位，建築面積約7,343平方呎，成交呎價9,533，作為機構將來自用，是相隔5年再度入市置業。這宗交易看似一宗普通交易，實則具有多重意義。地監局屬於行業監管機構，不單對地產從業員監管專業，更對地產市道瞭如指掌，如今斥巨資入市買樓自用，當然是看好未來商業物業前景，是一種市場剛需的表現，打破市場總是盛傳商業前景堪憂，以及「在家辦公、AI代替員工」等等的言論。

商業市道回暖，除了吸引衆多中外大型企業入市租賃和購買，近年也有不少政府相關機構購買辦公樓自用，例如：香港交易所在2025年4月斥資63億港元購入中環交易廣場第一座共9層高層樓面，總面積逾14.7萬平方呎，平均呎價逾4.2萬港元，作為其永久總部；僱員再培訓局於2025年中斥資約4.78億港元，購入九龍灣宏照道23號第一集團中心6層全層作永久自用，總樓面面積約85,212平方呎，平均呎價約5,610港元；證監會在2023年11月斥資54億港元購入鰂魚涌港島東中心共12層辦公樓，總面積約29.6萬平方呎，平均呎價約1.82萬港元，作為其永久辦公地址等等。相關交易衆多，未能一一盡錄。

行業半官方機構入市 具有多重意義

以往商業地產長期缺乏支援，持份者受到多方壓力，手持物業不得不以非理性價格賤價而沽，如今到了汰弱留強局面。還好經歷多年的淡市衝擊，「筍盤」逐漸被市場消化，價格也開始見底回穩，可以說已經開始重新「洗牌」。過去幾年，言論看好樓市的中小地產商和資深投資者一直在沽貨離場，而長期唱淡樓市的電商巨擘和科技公司卻不斷在入市「撈底」，說明此等商業行為，言論不能完全代表心聲，行動才是真正關鍵所在。值得一提的反倒是官方機構的入市行動，是對市場的直接表態，更具商業市場指標作用。本次行業監管專家出手，有以下多重意義：

首先能夠節省租金、穩定財政，新辦公室將取代現時的舊辦公室，該租約明年中左右到期，購入自置物業後，局方可省卻長期租金支出，令財政狀況更為穩定；其次可以作為資產保值，自置辦公室屬固定資產，長遠可抵銷租金上升壓力，避免日後租金波動影響營運成本；其三是對市場的象徵意義，是看好商廈市況，地監局作為行業監管機構入市，反映其判斷商廈市況已轉旺、物業具長線持有價值，對市場信心有一定指標作用；再者更是代表機構自用需求回歸，近年不少機構由租轉買、自置辦公室，這宗交易也是商廈市場回暖的其中一個信號。

行業監管機構是半官方機構，也是真正的用家，正如其他商業機構一樣，自己入市買樓是有實際需要，這次由「規管者」變成「市場參與者」，具有一定示範作用。相信未來用家大舉入市個案仍會繼續出現，隨着經濟開始復蘇，人才、資金、企業的不斷湧入，香港商業市場需求增加，加上價格非常吸引，引來不同機構趁低吸納。經過一輪消化及打底，商業地產局面會出現很大變化。就如住宅市場一樣，去年初市場仍然一片淡靜，當時唱跌聲音高唱入雲，然而到了去年中就開始變天，剛需的出現讓市場出現翻天覆地的變化。