8月30日晚，萬科發佈2024年半年報。1-6月，萬科實現銷售金額1273.3億元，營業收入1427.8億元；截至目前已完成73億元的境內公開債券和折合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，年內已無境外公開債。同時，萬科在行業內率先實現多賽道REITs突破，物業服務及租賃住宅業務也持續鞏固行業頭部優勢，保持穩健增長。

    在當前房地產市場總體仍深處調整的形勢中，萬科不僅保持經營韌性，繼續守住了流動性安全，還面向房地產新發展階段，穩步提升了三大主業的競爭力。堅決不躺平的態度和全力行動，讓市場各方對萬科有了底氣，上半年，招行、交行、工行等多家主要銀行均給予貸款支持，中信、泰康、平安等知名機構參與REITs認購或Pre-REITs設立。如此多知名機構都表達了認可，市場還是應該對萬科的前景保持信心。

    根據半年報顯示，在自身努力和各方支持下，萬科堅守了財務安全底線，全力銷售跑贏大市，銷售回款近1300億元，回款率超100%，1-7月大宗交易簽約204億元，回款金額近百億元，二季度經營性現金流較一季度已明顯改善，實現42億正向現金流。自身積極努力下，萬科融資渠道保持暢通，獲得主要金融機構的大力支持。上半年，萬科合計新獲融資、再融資612億元，新增融資綜合成本3.66%，其中境內3.60%，創歷史新低，加權平均債務期限5.31年，其中5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款。

    中期業績預告中，萬科曾對出現虧損的原因做過坦誠解釋，主要是開發業務結算規模和毛利率下降、大宗和股權交易虧損、部分非主業財務投資虧損以及減值計提。由於計提減值的金額增加，實際虧損金額小幅超出預告區間，一位資本市場人士指出，按監管規則，最終業績在預告區間上下20%以內浮動都屬正常範圍。

    事實上，房企虧損實屬常見現象，因為結算的主要是2021年及之前獲取的項目，當時行業仍處高增長時期，房企尤其是頭部企業為了「保規模」、不掉隊，在激烈的土地競爭中難免拿到高價地，而2022年後行業進入深度調整期，「保現金流」又成為第一要務，為全力銷售回款，以價換量在所難免，兩相疊加下，虧損顯然就不意外了。萬科7月預告虧損之後，次日股價保持平穩，就可看出市場對房企虧損早有心理準備。

    業務層面，萬科綜合住區開發業務上半年繼續跑贏大市，保持業內第一梯隊。上半年，萬科實現銷售金額1273.3億元，銷售金額在14個城市位列第一，銷售表現優於百強房企整體水平，並高質量交付7.4萬套房子。與此同時，萬科持續優化客戶交付入住的全過程體驗，上半年邀請超過2萬戶業主走進工地實地感受建造質量；同時，萬科在交付現場優化流程，78個項目實現「交付即辦證」。而在新形勢下，好產品、好服務已成為房地產新發展階段的核心競爭力。在做好當期銷售和交付的同時，萬科也在積極研發適配城市發展趨勢的前沿產品。萬科敏銳捕捉未來城市中集生產、生活、生態集於一體綜合住區的強大需求，積極開展「未來城市理想單元」產品研發，在上海落成的首個項目成為2023年上海住宅銷售套數和面積雙料冠軍，今年已開始在全國更多城市落地。此外，萬科已逐步建立適配新發展階段的精準投資能力，2022年以來，行業高增長時代成為過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科主動投資項目整體兌現度卻能達到87%，銷售毛利率平均達18%。

    租賃住宅方面，萬科長租公寓業務規模和運營效率保持行業第一，上半年實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。截止6月底，累計開業數量增加至18.3萬間，泊寓客戶滿意度95%，出租率保持95.2%，GOP利潤率接近90%，保持行業領先水平，單房運營成本同比下降13.3%。同時，萬科長租業務的存量資產盤活的模式不斷成熟，傳統商辦資產「由售改租」的新模式取得巨大突破，今年已盤活房源數超5500間。此外，泊寓還積極響應國家納保政策，全國共計納保11.2萬間。

    物業服務方面，上半年，萬物雲實現營業收入176.3億元，同比增長9.5%。在當前新增樓盤顯著減少的情況下，精準把握存量住宅小區日益增長的房屋維護和更新需求，重點提升設施翻新能力。此外，商企服務綜合能力受到知名企業客戶認可，萬物雲的區域資源整合能力、綜合設施管理能力和超大型園區運營能力持續提升，連續中標騰訊企鵝島、華為青浦練秋湖兩個中國企業最大的設施管理外包服務項目，金額超過5億元；中標科大訊飛全球總部園區物業服務的同時，挖掘物業設施服務、企業職能遠程服務等多元服務需求，實現單一客戶綜合服務合同總額超過1億元。

    值得關注的是，萬科還於近期公告公司骨幹管理人員共計1862人已自籌資金2.01億元增持公司A股股票，增持股份自願鎖定兩年，其中管理團隊增持金額不低於總額的三分之一，以號召廣大骨幹員工與公司發展進一步綁定，充分向外界展示了萬科骨幹團隊同舟共濟的堅定決心。（吳志雄）