國家《城市更新「十五五」規劃》落地後，深圳首個由政府全鏈條主導的城中村改造項目迎來實質性進展。6月17日，羅湖螺嶺片區城中村改造綜合方案正式對外發布，拆遷範圍、單元規劃、搬遷補償細則一併公示，標誌項目全面進入落地執行階段。

    老城積弊40載 危樓內澇配套短缺困擾萬名居民

    螺嶺片區坐落羅湖核心老城，是上世紀八十年代來深工程兵最早聚居地，承載深圳改革開放初期發展記憶。隨歲月侵蝕，這片12萬平方米的舊村早已積累多重城市治理隱患。據深圳2024城中村專項體檢數據，片區現存樓宇2400餘套，逾七成樓房建成超40年，半數以上達C級危房標準，牆體滲裂、電線雜亂、樓道擁擠成為常態。

    片區常住人口高達1.2萬，人口密度達10萬人/平方公里，租戶佔八成以上。地勢落差近10米，排水系統老化，每逢颱風暴雨極易出現大範圍水浸。2023年超強颱風「蘇拉」襲深時，區內近600戶斷水、300戶停電，224名居民緊急轉移；狹窄單向車道令消防車難以通行，消防安全隱患突出。

    民生配套缺口同樣突出，片區小學學位短缺720個，無閒置土地興建社康、幼兒園、休憩公園及文體場館，早晚高峰雙向單行道路常年擠塞。住戶陳伯、王叔等長居當地40餘年，多次反映危樓居住擔驚受怕，改造是全體居民最大心願。2024年8月，螺嶺正式納入全國首批城中村改造試點，居民多年期盼迎來政策轉機。

    創新體制打通改造堵點 政府主導杜絕爛尾風險

    對比內地傳統開發商主導舊改模式，螺嶺項目響應中央城中村改造政策，創設「政府主導+國企實施、淨地出讓+市場參與」全新機制，從根源化解產權複雜、資金斷鏈、補償分歧等舊改常見難題。

    羅湖區專門成立區級改造指揮部，下設17個工作組、200餘名專職人員駐場辦公，政府全程統籌規劃審批、資金調度、回遷安置全流程；引入市屬國企天健集團作為服務運營方，僅收取固定服務費，不依靠商品房銷售牟利，徹底擺脫開發商逐利優先的舊改邏輯。

    資金層面，項目成為深圳首個落地城中村改造專項債的示範工程，打通「專項債+政策性銀行借款」雙融資渠道，已獲兩家政策性銀行合計42億元授信，資金實行專款專用、封閉式管理，從制度層面消除項目爛尾隱憂。

    補償安置上，該項目在深圳大規模首推房票安置試點，同步開放產權調換、貨幣補償三種選擇。居民所持房票享有高額獎勵、不限購、可拆分轉讓、自由挑選現房等多項優惠，充分兼顧不同家庭居住、理財需求，大幅降低溝通對峙成本。

    深港舊區更新互鑒 螺嶺模式為香港市區重建提供新思路

    螺嶺項目的意義，遠不止於一個片區的改造。該項目相關負責人稱，「我們希望螺嶺探索能夠形成一套可複製、可推廣的模式，為深圳乃至全國的超大城市的城中村改造提供參考。」

    業界分析指出，香港長期面對市區舊樓老化、重建資金壓力大、安置協調難等問題，螺嶺這套由政府統籌資金、國企中立運營、多渠道安置居民的模式頗具借鑒意義。

    其一，政府主導全鏈條管控，可平衡發展收益與民生保障，避免私人發展商單邊利益優先；其二，專項債、政策性長期貸款組合融資，大幅降低重建資金成本，穩定項目周期；其三，房票彈性安置機制，突破單一回遷局限，減少居民重建阻力。

    隨大灣區城市更新協同推進，深港兩地舊城改造經驗將持續互補，螺嶺示範項目的成熟實踐，未來有望為香港城市更新政策、降低重建社會成本等提供實踐參照。（記者 羅國淮）