福建省福州市闽江岸边扎堆开发的楼盘。新华社
【香港商報訊】據國家信息中心最新消息，鑒於房地產市場風險加大，房地產投資增速將有所放緩，二季度社會消費品零售總額將增長12.4%左右，固定資產投資將增長17%左右，建議推進收入分配和投融資改革。
該中心首席經濟師范劍平在深圳出席論壇時指出，今年前4個月的經濟增速下滑勢頭，主要來自房地產及相關行業的調整。但同時表示，房地產從暴利行業回歸正常行業是中國必須經歷的一關，時間不會太短，但中國經濟受得住。
樓市風險制約消費
國家信息中心報告稱，房地產市場風險加大等因素將制約消費發展，同時由於消費升級步伐減慢以及經濟下行導致消費信心不足。
「尽管中國勞動年齡人口開始減少，但仍未達到劉易斯第二拐點，農業勞動力繼續向城市轉移，經濟發展仍需以投資為主導，」報告提到，城鄉居民收入差距偏大，以及政府、企業收入對居民收入的擠出效應等問題，都會抑制居民消費增長。
不過報告亦指出，尽管消費需求增速略有放緩，但由於消費屬於穩定變量，對經濟增長的貢獻繼續提高。以一季度數據為例，最終消費支出占國內生產總值比重為64.9%，比上年同期提高1.1個百分點;同期城鄉居民收入持續增長，增幅分別為7.2%和10.1%，增幅較上年同期均略有提高。
行業暴利回歸正常
此外，報告亦認為，樓市風險加大，房地產銷售下滑對消費需求可能造成不良影響。據統計局數據，今年1月至4月，全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降6.9%和7.8%，而上年同期分別為上升38%和59.8%。
報告建議，應穩定房地產市場，加大保障房建設和供給，支持首次購房、自住需求的個人房屋按揭貸款;同時還要加快推進收入分配制度改革，穩定社會消費信心。
范劍平指，只有在房地產調整后，經濟中的更多資金才願意流到實體經濟和技術創新中去。但他強調，中國房地產和經濟社會發展所處的階段與當年的日本不同，出現「全面崩盤」的概率不大。
對於后市，范劍平認為漲幅回落幅度會逐漸加大，但今年之內，全國樓價不太可能停漲。而房地產投資方面，4月份仍不是最低，往后將會有更大幅度的下滑。對整體經濟而言，重點關注基建和保障房的投資能否彌補此缺口。
必要時可適度降準
投資方面，報告指出，中西部鐵路建設和棚戶區改造等政策將為投資增長注入新動力，但制造業產能過剩、房地產市場調整風險，以及地方債償債高峰和貨幣條件仍然偏緊等問題，對固定資產投資增長形成了較大的挑戰。
報告認為應進一步簡政放權，加快推進投融資體制改革，降低投融資成本，必要時可適度下調存款準備金率，并進一步擴大企業投資自主權，降低交易成本，選擇在適當時機下調印花稅率。
中國一季度經濟增速下滑至7.4%。為穩增長，國務院已連續出台定向微刺激措施，其中包括小微企業所得稅優惠，棚戶區改造和中西部鐵路建設，并在基礎設施等領域推出一批鼓勵社會資本參與的項目。
統計局此前公布，4月工業增加值同比增長8.7%，社會消費品零售總額同比增長11.9%，1-4月固定資產投資同比增長17.3%。該三項數據均低於路透調查中值。
樓價收入比 京超合理值3.2倍
【又訊】上海易居房地產研究院昨日發布全國35個大中城市樓價收入比排行榜。在剔除可售型保障住房后，2013年中國35個大中城市樓價收入比均值為10.2，其中北京、上海、深圳、福州4個城市遙遙領先，北京高達19.1，位居首位。
所謂樓價收入比，是指住樓價格與城市居民家庭年收入之比。通過不同年份的樓價收入比，可以看出一個城市居民購買住宅的支付能力是提高還是下降。一般而言，國際上將合理的樓價收入比的取值範圍為4到6，若計算出的樓價收入比高於這一範圍，則認為其樓價偏高，房地產可能存在泡沫。若以最高的北京19.1為例計算，已超合理範圍最大值3.2倍。
易居此次的報告指出，中國的樓價收入比數據不如歐美國家準確，而且中國對商品住宅的統計口徑與歐美國家也不同，可比性并不大。報告認為，中國樓價收入比保持在6至7屬合理區間。
與2012年相比，報告指出，2013年有18個城市樓價收入比出現下降，其中福州和呼和浩特降幅較大，主要源於商品住宅銷售均價的下跌。其餘17個城市多數是因為人均可支配收入漲幅快於樓價漲幅。如果計入保障住房，2013年35個大中城市樓價收入比均值為8.5，有13個城市樓價收入比高於該均值。
據預計，由於2014年以來樓市降溫明顯，全國商品住宅成交均價難以出現明顯增長，預計今年樓價漲幅將低於城鎮人均收入增幅、全國樓價收入比將總體上出現下降。
數據呈現3大態勢
●呈現出東、中、西梯度遞減的態勢，且相差幅度較大;
●一線城市明顯高於二線城市，深圳、北京、上海、廣州的樓價收入比分列第一、二、四、六位;
●經濟發達城市高於經濟欠發達城市。
樓價收入比 京超合理值3.2倍
【香港商報訊】上海易居房地產研究院昨日發布全國35個大中城市樓價收入比排行榜。在剔除可售型保障住房后，2013年中國35個大中城市樓價收入比均值為10.2，其中北京、上海、深圳、福州4個城市遙遙領先，北京高達19.1，位居首位。
所謂樓價收入比，是指住樓價格與城市居民家庭年收入之比。通過不同年份的樓價收入比，可以看出一個城市居民購買住宅的支付能力是提高還是下降。一般而言，國際上將合理的樓價收入比的取值範圍為4到6，若計算出的樓價收入比高於這一範圍，則認為其樓價偏高，房地產可能存在泡沫。若以最高的北京19.1為例計算，已超合理範圍最大值3.2倍。
易居此次的報告指出，中國的樓價收入比數據不如歐美國家準確，而且中國對商品住宅的統計口徑與歐美國家也不同，可比性并不大。報告認為，中國樓價收入比保持在6至7屬合理區間。
與2012年相比，報告指出，2013年有18個城市樓價收入比出現下降，其中福州和呼和浩特降幅較大，主要源於商品住宅銷售均價的下跌。其餘17個城市多數是因為人均可支配收入漲幅快於樓價漲幅。如果計入保障住房，2013年35個大中城市樓價收入比均值為8.5，有13個城市樓價收入比高於該均值。
據預計，由於2014年以來樓市降溫明顯，全國商品住宅成交均價難以出現明顯增長，預計今年樓價漲幅將低於城鎮人均收入增幅、全國樓價收入比將總體上出現下降。
數據呈現3大態勢
●呈現出東、中、西梯度遞減的態勢，且相差幅度較大;
●一線城市明顯高於二線城市，深圳、北京、上海、廣州的樓價收入比分列第一、二、四、六位;
●經濟發達城市高於經濟欠發達城市。
专家观点：
松綁或年內出現
易居研究院副院長楊紅旭：分類調控主要還是看各地樓市的溫度、樓價的漲幅，包括庫存量的高低。一線城市當然是比較強勢的，此外像廈門、南京、合肥、武漢等少數幾個二線城市也較為強勢，所以限購的放松與否，確實不是一線、二線劃分的分水嶺，還是要看市場的表現。楊紅旭認為，這些政策都是暫時的，因為市場在動態變化。預期今年一線、二線的市場也會降溫，目前這幾個樓價漲幅排名靠前的城市，其實也在降溫，隨著時間的推移，城市降溫之后，也不排除到了下半年和明年，二線城市甚至一線城市也可能會在某些局部環節放松。市場在動態變化，我們看待限購和調控，也應該是一個與時俱進的動態變化過程。
周期性調整階段
澳新銀行首席經濟師劉利剛：中國的房地產市場并沒有進入一個歷史的拐點，而是正在進入一個周期性的調整，這種調整跟中國經濟結構的整體調整有一定的關系，因為未來消費占GDP比重將上升，而投資占GDP比重必須下來。劉利剛并指出，根據國務院發展研究中心的預測，中國到2023年城市人口將會達到9.2萬億，這意味著城市人口的逐漸增加將創造更多的需求，與此同時，目前中國39個城市有限購的狀况，等於說需求在某種方面已經被限制，如果這樣的房地產調控政策在中西部的城市可以逐漸放松，需求就會被釋放出來，現在房地產的價格下跌也會得到抑制。
真懂房地產的沒有
華遠集團董事長任志強：中國真正懂房地產的沒有。中國經濟是半計劃經濟，房地產是政策性房地產市場。房地產的需求、價格都有看得見的手管管這管管那。
政府過度干預樓市
中國知名房地產商宋衛平：政府不該把中小型房地產商擠出市場。在樓市日益低迷之際，宋衛平出售了他所持有的綠城中國控股有限公司的多數股權，并卸下了該公司董事長一職。他在新聞發布會上稱，地方政府和中央政府對房地產市場干預過度，應該為房地產市場出現的問題負責。
房地產將撞冰山
SOHO中國董事長潘石屹：「中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地產行業的風險，更大的是金融行業的風險。」之所以看跌樓價，原因有三：一是，不動產統一登記條例出台后，會增加市場上的供應量，樓價就會下跌;二是，房產稅政策的推出，導致持有成本增加，就會促使持房人將手中的房子變成市場的供應量，供應量大的話，樓價就會下跌;三是，三中全會決定中提到，允許農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價，所以土地的供應量是非常大的。
數據呈現3大態勢
●呈現出東、中、西梯度遞減的態勢，且相差幅度較大;
●一線城市明顯高於二線城市，深圳、北京、上海、廣州的樓價收入比分列第一、二、四、六位;
●經濟發達城市高於經濟欠發達城市。
樓市須緩步 等實體經濟轉型
針對樓市，官方媒體再次刊文指出，在近期房地產市場的調整中，三四線城市堪稱「重災區」。對房地產業來說，那種明顯脫離實際需求和實體經濟增速，依靠土地和樓價的升值預期來快速造樓、造城的開發模式，是時候終止了。另一方面，在樓市降溫、緊縮之際，實體經濟的提振也變得十分迫切。
土地存量居高不下
文章引述，中原集團研究中心分析對比全國40個主要城市最近5年的住宅用地供應可建面積與住宅銷售量發現：一線城市最近5年中普遍存在含住宅用地(純住宅用地與商住用地)供應不足的情况，而二線及三四線城市則有明顯的土地供應過剩。中國房地產數據研究院執行院長陳晟則介紹，一般認為，存量土地與住宅年銷售量的比值在6之內可稱正常。但不少三四線城市均已超出正常值，鄂爾多斯、營口等地的比值更是超過10。
不少城市今年均收縮了土地供應計劃，并放緩供應節奏。另一方面，房企近期大幅收縮了在三四線城市的拿地數量。億翰智庫提供的監測數據顯示，今年前4個月，監測的十大房企在三四線城市拿地面積占比為29.14%，比去年同期下滑5個百分點;拿地金額占比同比降幅為11.15%。
三四線城市多蓋房子
美銀美林大中華區首席經濟學家陸挺說，表面上看，新增商品房供給速度基本與新增城鎮人口帶來的內在需求基本一致。比如，統計局的數據顯示，過去10年間城鎮人口年均增加約2100萬人，其中2013年增加約1900萬人、約合700萬戶家庭，而2013年城鎮商品住宅共竣工約750萬套。
「但是，我們發現新增城鎮住房供給遠遠超過了內在需求的增長。」陸挺說，首先是城鎮住宅竣工量包括了保障房及其他非商品住宅的竣工量，其次，從新增城鎮人口高估了城鎮住房的內在需求。陸挺認為，大多數流動人口買不起房，因而不會參與到城鎮住房市場中，且他們當中大多數也不符合保障房申請資格;至於被劃入城鎮的原農村人口，這部分人群原先已經擁有住房，可以假設他們本來居住的房屋并未全部拆遷。額外的供給，就可被視為用於滿足城鎮原住人口的住房改善需求和投資需求。
「隨著城鎮化的推進，改善性住房需求依然存在，且城鎮人口仍將繼續增長，但有證據表明二者在過去10年間均已得到相當程度的釋放。未來，住房新增供給步伐可能需要放慢。」陸挺說。
等一等實體經濟轉型
在房地產業出現回調之際，實體經濟的提振變得更為迫切。瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤說，這一輪房地產市場的降溫與此前的幾輪降溫不同，以往主要是政策導致，但這次對房地產的政策并沒有太大變化。他認為，目前房地產業不僅是增長放緩那麼簡單，而是出現了根本性的變化。
房地產業將出現哪些根本性的變化?如何處理調控問題?如何應對經濟下行的風險?這些問題都還有待觀察。目前可以看到的是，隨著市場調整的深入，各方的博弈越來越劇烈，地區間的分化也越來越明顯。
房地產問題又走到了十字路口。應該是時候讓房地產慢一慢，等一等實體經濟轉型的腳步了。鍾華