连续数月的成交萎缩和库存积压终于传导到楼价环节。环比逐月上涨近两年的中国百城楼价，在今年5月份出现掉头向下的迹象。针对今年年初以来的楼市低迷，以及进入下行通道的百城楼价，中原地产首席分析师张大伟表示，楼市开始周期性调整的趋势已经明确。中国指数研究院最新发布的一份报告显示，2014年5月，中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10978元（人民币，下同），环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城楼价首次环比下跌，在此之前百城住宅均价已经连续环比上涨23个月。从涨跌城市个数看，百城中，37个城市楼价环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。

　　供需格局悄然生变

　　张大伟指出，此次楼市变化是历史上首次出现的非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区的楼价，都有可能出现明显价格调整。

　　与过去几年频繁出台楼市调控政策不同，去年3月以来，中央层面并未出台任何全国性的楼市调控新政。此时出现的市场大面积降温，一方面，由于近期资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；另一方面，全国楼市总体供应告别绝对短缺，部分城市还出现明显的供应过剩。

　　此外，今年中国也出现楼价区域性降价的状况，价格调整城市从点开始蔓延到块状，其中，浙江、江苏、江西等华东省份均出现过区域性的降价潮。

　　与此同时，受到楼市持续降温以及市场分化加剧的影响，购房者的观望情绪加重。而房企「让利跑量」心理渐占上风，供需格局悄然生变。

　　房企或加大促销力度

　　在这种因素的影响下，房企在今年6月可能加大促销力度。据中原地产监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，新房的销售情况不容乐观。

　　值得注意的是，近期已有不少房企出现资金链问题，面临破产倒闭。

　　涨跌备案干预楼价

　　围绕楼价「备案管理」，官方媒体新华网刊文指出，「有形之手」对楼价的直接干预。文章列举，东莞日前出现开发商降价超过15%、导致购房者无法网签的案例。此前，杭州市物价局、市住保房管局发布规定称，新建商品住房降价或优惠促销应做到规范有序，「如果降价幅度超过15%，就属于随意调整价格，房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案」。此举也被一些人视为「限降令」。杭州相关部门随即进行了否认。

　　文章指出，楼价备案管理，实际上管跌又管涨。但在楼价走向日趋微妙的当下，有关部门的「纠结」心态耐人寻味。

　　张大伟表示，政府主导的价格备案，既可以解读成杜绝开发企业随意报高楼价误导消费者的行为，而如今却带有「限降」意味。在市场预期楼价下行的背景下，地方政府此举是希望防止楼价出现断崖式下跌。

　　住建部调研：尊重市场

　　另据内地媒体昨日报道，根据经历前后一周调研所收集的情况，住建部也将向国务院分管领导提出下一阶段与房地产政策有关的建议。如果不出意外，「不打压、不刺激」，「尊重市场规律对房地产市场调整的作用」以及「加强市场监控、做好应对方案」等，将成为下一阶段房地产市场政策的基本口径。

　　同时，地方政府根据自身情况制定针对性政策的权力也将得到尊重。与此对应，绝大部分地方政府对于最为「敏感」的限购政策问题，更可能采用「绕行」的态度，「挑战式」的限购政策调整方式，将在未来一段时间内退出舞台的中心。

　　住建部日前派出多个调研组，前往南京等长三角、深圳等珠三角城市进行调研摸底，了解当地房地产市场、政策等方面的相关情况。至2014年5月中旬，这项调研工作已经陆续结束，转而进入调研材料的汇总阶段。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，「按照楼市调控的顶层设计，在保持市场稳定的前提下，一些地方的行政干预手段将逐步离场，市场化手段将成为调节市场的主要手段。」

　　外银忧楼市拖累经济

　　与此同时，外资银行经济学家表示，中国房地产市场走弱或对复苏构成最大的下行风险。「经济放缓可能已经稳定下来且在第二季度会有适度回升」，摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，短期内，房地产行业尤其是房地产投资放缓和相关行业需求疲软，可能会对正在复苏的中国经济构成最大下行风险。

　　渣打银行和瑞银也同样表达了对房地产市场可能拖累中国经济增速的担忧。

　　渣打银行的分析报告指，2014年对中国房地产行业而言，即便不是寒冬，也将是艰难的一年。

　　瑞银中国首席经济学家汪涛也表示，房地产是中国经济面临的最大风险。但她认为，中国政府仍有能力和意愿去缓和房地产下行带来的冲击，因此中国房地产的下滑将被限制在可控范围内。

    锺合