美聯物業首席分析師劉嘉輝

　　快踏入12月，亦即是說2014年即將完結，回看2014年的樓市表現可說是「既喜且憂」，喜的是二手樓價穩企，甚至乎錄得單位升幅，一手樓銷情暢旺，但新盤定價與二手樓價的差距較數年前明顯收窄！憂的是辣招持續，壓低投資需求同時亦減少二手樓放盤供應！二手樓價乾升的情況實是多年罕見！而賣地場上亦同時出現特別的情況。

　　低價賣地或將成常態

　　近年住宅市場大興土木，加上大型基建項目陸續上馬，建造業工人短缺的情況日見嚴重，在求過於供的情況下，驅使到建築成本居高不下。短期而言建築成本難有下調空間，因此發展商只好從地價入手，以一個較保守的投地價希望能降低整體住宅成本。另一方面由於年內樓價不跌反升，政府仍會以增加供應作為調控樓市的主軸，而增加土地供應的決心亦毋庸置疑！繼大型鐵路上蓋住宅物業項目大圍站於較早前批出後，位於將軍澳的日出康城第5期，能提供約1600個單位的住宅項目旋即推出招意向，並隨即招標。單是今個財政年度截至第三季由各種賣地渠道所批出的單位數目，佔全年18800個目標逾半，如連同每季公布計劃的單位，已達全年目標近九成！再加上本財政年度最後一季(即明年首季)的推地，相信本財政年度賣地可超標，追回過去部分失地！

　　政府除了大力推地外，還需要確保地皮能成功售出。而為達到賣地供應目標，「價與量」就得以取捨。事實上今年有多幅土地以市場預期下限或低於市場預期售出。事實上以2010年至2014年這5年間住宅土地招標的結果作分析，連同早前批出的屯門景秀里地皮計算，全港平均住宅樓面呎價由2010年的7630元下降至2014年的3513元，跌幅高達54%！地價已較早幾年有明顯的跌幅。在預期明年土地供應持續增加之下，低價賣地或將成為常態，特別是處於非核心地段而供應較多的地區，地價仍有下調的空間。當然市區地由於供應緊絀，地價較新界地硬淨亦不足為奇。

　　大發展商專噬市區地

　　值得注意的是，自去年2月3D辣招生效以來至今所批出的政府或鐵路項目地皮中特別選取6間大型發展商作統計，他們共投得可建樓面約1200萬平方呎的地皮，佔總數約55%，比2011至12年佔約76%大為減少。而其中一間實力雄厚、業務國際化的本地大型發展商自2013年開始更加沒有成功投得任何一幅政府或鐵路項目地皮。事實上，近兩年大型發展商大多是「擇肥而噬」，所投得的大多是大圍站、觀塘重建項目第2、3發展區等的大型項目，與以往「大小通吃」大有不同！正正由於大型發展商於近年已吸納不少大型土地，再加上近年政府推出部分規模較細的地皮，在入場門檻較低下，亦令到中小型發展商能成功奪標。

　　大型發展商於投地方面較以往審慎，而他們銷售新盤的速度卻遠比中小型發展商快，在未來供應續增和進入加息周期下，預計地價大幅回升的空間不大！