臨近年底，記者深入杭州、南京等樓盤實地考察調研。從一手的數據來看，在“首套房”認定標準放松，以及央行降息等利好刺激下，長三角部分地區的樓市隱顯回暖，主要表現在成交量的上漲。當然，從另一個層面來看，樓市全面回暖為期尚早。

 

 

　　“就在剛剛過去的上一周，上海的商品住宅供應環比大幅上升，成交量價齊升。”中國指數研究院常務副院長黃瑜向上證報如是說。

 

　　據中國指數研究院統計，上一周上海商品房市場有30個新上市項目，新增供應面積為98.27萬平方米，環比大幅上升112.89%，其中推出商品住宅項目共13個，新增商品住宅面積39.01萬平方米，環比大幅上升158.52%。與此同時，當周上海商品住宅成交27.67萬平方米，環比上升11.62%，成交套數2254套，環比上升7.13%。價格方面，本周商品住宅成交均價為29458元/平方米，環比上升4.29%。

 

　　杭州樓市雖然不如上海回暖明顯，但樓市成交走勢平穩。據統計，上一周杭州市共成交商品房2755套/29.28萬平方米，成交走勢相對平穩，成交套數微幅上漲0.33%，面積則下降1.78%。其中，商品住宅共成交2337套，共26.14萬平方米，環比分別下降4.88%/5.90%。

 

　　值得關注的是，“上周杭城商品房庫存量開始出現下降，年底去庫存仍是開發商面臨的大難題。截至2014年12月21日，杭城可售商品房累計148858套/1774.15萬平方米，可售套面數環比分別下降1.935%/0.190%。”黃瑜說。

 

　　上證報記者在調研中了解到，今年1-11月杭州主城區商品房成交量在8月后有明顯爆發，除了傳統低點2月份，上半年成交均數在2250-2700套，進入8月以來，限購放開后成交量激增至3960、4502、5539套和4755套，漲幅逾60%。

 

　　金隅集團下屬的金隅嘉業杭州分公司的銷售曲線和杭州整體一致，從8月份開始明顯上揚，下沙“觀瀾時代”樓盤8月份去化84套，而此前的7月銷售才8套。

 

　　金隅(杭州)公司總經理吳建新告訴上證報記者，“三季度浙江經濟明顯好轉，以外貿公司老板為代表的企業主資金都被綁架在房地產上，特別是限購政策取消后銷量接近翻番，市場回暖明顯，杭州周邊約2萬套的剛性需求被激活。”

 

　　南京樓市上半年迎來“暖冬”。數據顯示，上半年成交量比去年下降25%-30%， 9月、10月限購放開，公積金貸款等一系列利好政策出臺后，11月樓盤低開，銷量重新回升，整體均價持穩，。

 

　　“今年在樓市下調的大背景下，中央政策以穩為主，各地方政府則靈活調整，限購、限貸手段逐步退出，行政干預趨弱，并通過信貸公積金、財政補貼多輪政策調整刺激住房需求，加快庫存去化，穩定住房消費。”復旦大學房地產研究中心企業研究所執行所長陳晟說。

 

　　明年仍有變數

 

　　2014年我國房地產市場步入調整期，各地商品住宅庫存量高企，對市場預期的轉變進一步影響了整體新開工節奏，房地產投資增速明顯下滑。但在一系列“松綁”政策作用下，樓市略顯好轉。長三角樓市就是全國樓市的一個典型代表。但是，2015年長三角樓市何去何從，仍有變數。

 

　　陳晟向上證報表示，2014年以來庫存與資金壓力使房企拿地熱情持續下降，1-11月全國300個城市住宅用地推出及成交面積同比分別下降26.3%和34.3%；整體出讓金降幅超兩成，包括上海、杭州在內的十大城市占比則顯著提高，“這無疑會促使未來長三角的住房供應量減少，由此為樓市回暖增加砝碼。”

 

　　但是不能否認的是，“2014年房地產市場量價下行，庫存高企，去庫存將繼續成為2015年市場的主基調，不同城市去化壓力顯著分化。只是，北京、上海、廣州等城市潛在需求大，適當刺激可迅速消化庫存。”陳晟說。

 

　　數據顯示，杭州每年新增人口7萬人，新增剛性需求5.5萬-6萬套，供應通常在8萬套左右。如何解決偏寬松的供應，吳建新認為新的增長點在城鎮化。“以杭州為中心的長三角3小時高鐵經濟圈已經實現。區域聯動后，制造業轉移，長三角經濟帶對區域整體拉動有幫助，特別是上海自貿區建設，一部分產業分流，物流、產業建設跟上。”他說。

 

　　金隅嘉業南京分公司市場營銷經理賀天嘯也認為，目前南京庫存去化周期10個月，略高于8個月的正常周期，明年主旋律仍是去庫存。“所有能想象到的知名開發商都進入南京了。明年很多新盤上市，價格戰不可避免。公司明年5月新推的樓盤紫京府，雖地處河西核心區，也只定價約3萬，與周邊存量樓盤價格持平，還是基于控制總價的抗風險策略。”他向上證報記者介紹。