2011年，深圳土地供應出現拐點：存量土地供應首超新增供應。四年來，深圳本地開發商通過城市更新項目拿地已經成為主流。在這個不同于公開招拍掛的“看不見的戰場”上，也造就了一批舊改明星如佳兆業、華潤置地等。

 

　　深圳城市更新和舊城改造項目，為城市建設提供了必不可少的土地資源，片區整體配套改造效果亦強于以往，但舊改也引發了諸多問題，目前深圳舊改項目推進非常緩慢。

 

　　存量土地供應遠超新增

 

　　2009年以來，深圳市政府陸續頒布了《深圳市城市更新辦法》和《實施細則》以及一系列配套法規，規范了深圳市城市更新（舊改）活動。政府允許符合要求的舊工業區，按照規定流程可直接申請土地用途變更，而無需經過政府招拍掛。

 

　　2012年，深圳市政府工作報告指出，要以城市更新釋放發展空間，推動城市發展由依賴增量土地向存量土地二次開發轉變。

 

　　城市更新還將是深圳未來10年土地供應的重要來源。據第一太平戴維斯統計報告數據，深圳市城市規劃面積1952平方公里，2007年建設用地750平方公里，2020年控制在890平方公里，其中新增用地140平方公里，改造用地190平方公里，而拆除重建達60平方公里，為新增用地面積42.8%。

 

　　報告顯示，2011年深圳土地利用模式出現拐點，存量用地供應超過新增土地供應。2012年存量用地供應規模達到高峰，占供地總量近75%；2013年及2014年占供地總量的比例均在60%以上。

 

　　公開資料顯示，2014年深圳城市更新的商住用地（包括舊村改造）共25幅，遠遠超出招拍掛純商住用地的數量與規模，招拍掛的商業辦公地塊主要由南山區提供。

 

　　在政策推動之下，華潤、佳兆業、京基等開發商積極參與城市更新項目。去年，深圳大型城市更新項目眾多，如華潤城（大沖舊改）、天安云谷（崗頭·寶吉廠）、信義金御半山（金稻田舊改）、星河world、深業上城等，總建筑面積超過100萬平方米。

 

　　作為深圳“十二五”期間五大標志性城市更新項目之一，華潤大沖改造項目共計拆除約1500棟破舊建筑，于2011年12月20日全面開工建設，后命名為“華潤城”。華潤城占地約68.5萬平方米，建筑面積280萬平方米，業態包括商業、寫字樓、酒店、公寓、住宅等，其中商業方面建有24萬平方米的萬象天地，定位為創新升級版萬象城。2014年11月30日，深圳華潤城潤府二期正式開盤。

 

　　除華潤以外，佳兆業也是專注城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年年初，佳兆業組建了全國第一家專業城市更新公司——佳兆業置業公司。據年報統計，截至2013年3月，佳兆業的城市更新項目總占地面積已超過580萬平方米，項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區域，其中超過200萬平方米已完成政府立項。

 

　　在房源未被深圳市鎖定前，佳兆業已取得深圳鹽田、福田東山、龍崗雅視光學舊改項目等。其中鹽田項目應占建筑面積約45.02萬平方米；福田東山項目位于福田CBD中心區，建筑面積約為12萬平方米；龍崗雅視光學項目位于龍崗區龍城街道，建筑面積約6萬平方米。據佳兆業2014年半年報顯示，上半年已入市的城市更新項目對年度銷售額有重大貢獻。既帶來穩定的現金流，也促進了利潤率的提高。

 

　　京基地產相關負責人近日透露，經過兩年的規劃實施，京基在深圳水貝、長源、珠光、木棉灣、沙一、大圍的城市更新項目將相繼進入開工建設階段，其六大城市更新項目預計開發總量達300萬平方米。此外，羅湖區蔡屋圍統籌片區城市更新項目也將逐步啟動。

 

　　深圳城市更新項目，包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等。

 

　　第一太平戴維斯統計報告顯示，截至2014年9月，深圳全市列入計劃項目431項，完成規劃審批265項；納入計劃總用地面積37.1平方公里，已批準實施用地面積7.6公頃。2014年全市共審批4批次52項更新單元計劃項目，涉及用地面積368萬公頃；深圳目前在建城市更新項目100個，涉及用地約781公頃。

 

　　數據顯示，深圳城市更新項目2014年投資額超過350億，較之2010年的84億增長4倍有余。 但目前城市更新項目推進越來越慢，平均審批周期超過3年。審批時間過長，使得項目操作存在相當大的難度。

 

　　第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿介紹，城市更新項目審批主要有兩大步驟，一是列入計劃，二是專項規劃審批。

 

　　項目能否列入計劃主要由兩個指標來衡量，一是更改性質，工改工，還是工改住；一是土地貢獻率的問題，如果是工改住，則有30%土地供應給政府。

 

　　專項規劃審批最關鍵的是定容積率及產品的排布、類型。之后再與政府重新簽證土地合同，政府則根據新的容積率等估算地價，給政府上交地價款之后，后續流程與開發商其他拿地形式是一樣的。

 

　　據吳睿透露，他們在城市更新項目中主要擔任交易中介和投資顧問的角色，主要目的是促成買賣雙方的交易。在交易環節完成后，除了一些已經做過專業規劃的項目，開發商還需要耗時兩三年時間，制定詳細的業務計劃。

 

　　“2014年下半年就沒幾個專項規劃通過，越來越慢。”吳睿說。

 

　　此外，由于舊改項目與地方政府有著千絲萬縷的聯系，開發商在項目審批及推進過程中可能涉及到“灰色地帶”，這也是舊改項目的潛在風險之一。

 

　　據介紹，一個舊改項目要列入計劃，需過城市更新辦、區規土委等部門；專業規劃是過規劃部門、環境委員會等，總共要經過40多個部門，蓋約200個章。

 

　　值得注意的是，工業性質土地可能成為深圳城市更新項目的主力軍。“城市更新改造后形成的工業樓宇及配套設施首次轉讓的，屬于配套設施的部分，按照市場評估地價標準計收地價，免繳增值收益。”2013年12月公布的《深圳市工業樓宇轉讓管理細則》如是寫道。

 

　　第一太平戴維斯報告指出，深圳市的工業土地儲備集中在坪山、光明、南山，而工業類城市更新項目（工改工類）分布區域較廣，數量明顯增多。