作者：李明生

　　本港樓市持續熾熱，樓價不斷向上尋頂，置業成本及門檻難免水漲船高；有人擔心市面上的加按問題正在加劇，並預言二按甚至三按四按市場將在未來數月爆煲。究竟，本港按揭市場是否隱現重大危機？這個危機又會否短時間內爆發？讓數字說明一切，不如由金管局按揭數據道出真相。

　　二按佔整體市場不多

　　的確，查每月新批出按揭貸款，近幾季確是持續上升，去年底的總額就按年急增接近一倍；當中，涉及二按的金額，更是去年同期的3倍，佔比亦由1.8%增至3%，迫近金融海嘯以來的最高水平，較諸此前普遍處於2%以下為高，無疑反映了二按市場存在升溫跡象，有關發展誠須監管當局高度關注，必要時要推出措施遏抑。

　　可是，二按只佔新批出按揭貸款的3%，比例上是否嚴重偏高，甚至足以動搖整個按揭市場的健康？與1998年樓市高峰比較，當年的二按佔新批出按揭貸款的比率就高達一兩成，目前來說無疑遠遠不及。

　　事實上，查累計的未償還按揭貸款，隨著樓價上漲和負擔比率持續增加，去年底的總額高近1萬億元，乃是歷史新高，按年增約10%；然而，當中涉及二按的金額，卻竟不增反跌了2%，只有不足160億元，佔比亦降至1.6%，遠較金融海嘯時的一成水平為低，即是市面上積存的二按貸款大幅下跌。

　　可以看到，二按市場佔整體按揭的比率，雖未低至不足為道，但相信不虞對宏觀樓市及金融體系構成太大威脅，相信這是當局「辣招」和收緊按揭的需求管理措施的成果。

　　加按助子女上車值關注

　　縱然如此，但對個體來說，則仍須審慎管理風險，不要過度借貸。現時，加按物業來再投資的風氣未必太烈，可是卻有家長藉二按套現幫助子女上車的潮流－－這或可解釋最近新批出二按的上升趨勢。

　　畢竟，對於二三十歲這一代而言，即使已到成家立室的人生階段，對置業出現了剛性需求，惟在收緊按揭要求的情況下，要應付動輒數十萬元的首期，還有稅項、裝修、家具等開支，沒有家長的金錢支援，實恐難如登天，再加上樓價長期居高不下且還愈升愈高，也催生了早買比遲買劃算的想法，所以愈來愈多家長願意並等不及加按物業讓子女上車。

　　這可能衍生一個情況，就是「雙重供款」，即同一時間，家長加按了物業和子女新造了按揭。本來，最新負擔比率就已高達57%，處於警戒線之上，而最新的平均按揭年期也增至310個月，反映供樓置業愈趨困難；一旦息口回升至3厘水平，負擔比率還將飆至70%以上，對於市民來說可謂百上加斤，甚至不勝負荷。現在，愈來愈多家長加按物業，好使子女有能力承造新的按揭，則恐令問題變本加厲，兩個按揭便帶來了雙重壓力；如果家長步入退休年齡的話，那麼，單靠子女又能否應付雙重供款？進一步言，倘若樓價下跌，並跌穿在高位時加按和新造按揭的金額，更恐出現雙重負資產問題！

　　研收緊按揭和拓闊階梯

　　重點是，由大型到小型的一眾金融機構，在批出加按申請時，是否做足了評估措施？有否審視加按套現的資金用途？當局又應否進一步收緊箇中按揭監管，包括所謂的三按四按等按揭市場？根據一些市場的說法，似乎相關監管存在過鬆問題。

　　總的來說，二按佔整體按揭市場雖不太多，但有鑒於新批二按出現較急的上升苗頭，加上二按市場的監管存在收緊需要，所以，有關方面實宜積極研究有否進一步加強需求管理的必要，另外也可在供應上循首期入手研究新措拓闊房屋階級，凡此種種都有助於理順當前失常樓市，進而避免經濟、社會問題惡化風險繼續加劇。