【香港商報网訊】記者劉家麗報道：本港樓市剛性需求強勁，政府積極增加土地供應之餘，亦研究增加租盤。財政司司長曾俊華於昨日的財政預算案中提到，為加強資助房屋在市場上的流轉，按揭證券公司將會研究推出新的補價貸款擔保計劃，協助有關業主向房委會或房協繳付補價，繳付補價后，業主便可在公開市場上出租或出售其單位。業界普遍認為，新居屋補價貸款擔保計劃有助增加盤源供應，但對市場流轉影響不大。

　　今次財政預算案中，在土地房屋政策方面，最值得一提的便是新居屋補價貸款擔保計劃。政府發言人指，該計劃很快便會推行，以增加供應，而透過參與新補價貸款擔保計劃的單位，已不屬於政府資助房屋，是私人物件，與政府政策無關。

　　初步傾向貸款予老齡業主

　　按揭證券公司總裁李令翔表示，新居屋補價貸款擔保計劃的意念是參考安老按揭計劃，向居屋或夾屋業主提供一筆過貸款，只能用作補地價，參與計劃的業主在補地價后只能將單位用作出租，若出售單位或將單位轉名，則需要即時還款，整個計劃目的在於增加市場流轉量及租務供應。

　　另外，因貸款是在借款人離世或出售物業后才一次過清還，按揭證券公司目前仍需研究是否設立借款人的年齡限制，而初步評估風險后，按揭證券公司傾向貸款對象為一些樓齡較高、年齡較大的業主。

　　如何計算費用?李令翔指，首次保費，申請人需要向按揭證券公司支付一筆過樓價2%的保費，其后浮動按息為最優惠利率(P)減2.5%，即實際利息為2.75%，再加上每年要繳交1.25%保費，換言之，業主在貸款首年，扣除一筆過樓價2%的保費后，利息連保費需繳交約4萬元。

　　學者料參與計劃人數不多

　　理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，相信政府推出新計劃，是冀多些居屋住戶將單位進行補地價，釋放出市場，將資源回饋社會。不過，本港市民購買居屋，大部分用作自住，想將物業放租的為數不多，換樓意欲亦不會很大，相信只有小部分人會選擇參與新計劃，數字上的成效不會特別顯著。他強調，市民若參與該計劃，需要注意息率的變化。

　　事實上，政府於2010年亦曾推出補價貸款擔保計劃，但在樓價高企的情况下，業主補地價的誘因不大，因此反應未如理想，根據房委會數字顯示，去年居屋補地價宗數只有1048宗，占全港25萬個未補地價居屋總數只有0.4%。

　　經絡指理論上增少量供應

　　經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，是次政府表示有意推出優化版的新補價貸款擔保計劃，或有助提升少部分業主放租及放售的誘因，短暫增加少量盤源供應，理論上可起輕微紓緩作用，但實際上新的補價貸款擔保計劃涉及條款較為复雜，要在市場普及化相信仍需要一段時間，長遠仍要增加大量實體供應，才可治本解決市民的對置業的需求。

　　香港置業高級執行董事伍創業認為，雖然近年居屋單位補地價宗數不多，但相信將對業主構成心理壓力及影響，繼而增加整體二手及租賃放盤量，對樓市帶來正面刺激，新計劃有助增加二手及租賃市場的放盤量，提高樓市整體供應及流轉率。雖然涉及單位伙數不算太多，但料有助帶動二手及租務市場交投氣氛，相信樓市整體交投將穩步增加，而樓價將橫行回穩。

　　擬賣29幅住宅地 可建1.9萬伙

　　【香港商報訊】記者劉家麗報道：新一份財政預算案中，關於樓市方面，着墨於供應層面，并沒有推出針對住宅物業需求管理措施。當中15/16年度賣地計劃中，涉及29幅住宅用地，可供興建1.6萬個單位，其中16幅為新增用地。若綜合各個土地供應來源，則預計可興建1.9萬伙，較14/15年度的2萬伙少。

　　供應達標需多方配合

　　美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，土地供應符預期，惟若新一年度土地供應能夠超越本年度的2萬伙則較為理想，而新一年度能否達標則需多方配合，特別是鐵路項目將成關鍵。

　　雖然單以官地住宅單位數目1.6萬伙計算，與14/15年度財政預算案公布的1.55萬伙水平相若，但本年度實際僅售出當中約6300伙，按此計算，售出率只占約4成，為2010/11年度政府主動賣地以來的新低。至於本年度土地供應得以超標，很大的原因在於多個大型鐵路住宅項目成功招標所帶動，而來自官地住宅單位共有6300伙，涉及20幅住宅地皮。

　　若然新一年度政府賣地售出情况同樣與本年度約4成相若的話，即只得6400伙，較所有土地供應來源合計的1.9萬個單位遠遠少超過1.2萬伙。劉嘉輝認為，新一財政年度若要達標的話，政府除推地要加重力度之外，亦要鐵路供應、市建局等其他各方面渠道配合，才能穩定土地供應。

　　湯文亮指1.9萬伙足夠

　　對於新一年度住宅單位供應有1.9萬伙，紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮就認為，1.8萬伙私人單位是基本所需，認為1.9萬伙供應合格及足夠。

　　仲量聯行香港董事總經理曾煥平就持不同意見，他認為，新供應要3至4年后才會落成，預期今明兩年每年住宅的落成量約1.7萬伙，住宅供應量仍然短缺，要待2017年才會顯著改善，相信有關政策對今明兩年的樓市影響不大。

　　湯文亮指新補價貸款屬德政

　　財政預算案針對樓市的措施溫和，新的「補價貸款擔保計劃」被業界認為可短暫紓緩樓市壓力。近期言論頗為出位的紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮又開腔指，早在5年前他已於網上撰文寫過此項措施，「只是當時政府無『睬』我」。

　　他認為，此項措施早就應該推出，資助居屋業主在補地價后可以合法出租單位，拓展租屋市場，增加供應。對此，財爺曾俊華昨日亦講得十分清楚，新計劃并不是變相鼓勵居屋業主炒賣單位，亦不擔心措施會刺激樓市，因為并非大規模計劃，強調旨在透過計劃增加市場供應。

　　補價后出租有錢賺

　　湯文亮形容此項措施屬德政，非常好。他以一個價值300萬元的居屋舉例，認為居屋業主要補地價約100萬元肯定「唔順氣」，現在不會有太多業主願意補地價。不過，倘若放出公開市場，每月可以收租1萬元，若由按揭證券公司擔保向銀行借100萬元，每月最多付3000元利息，相信不少居屋業主會做，市場上立刻多了不少租盤。換言之，透過向銀行借款償還補地價，將物業租出，即使需要償還利息，業主亦可有額外收入。

　　此外，中原地產陳永杰認為，完整的業權讓業主可自由放售或放租其單位，故該計劃可激活居屋二手市場，增加居屋盤源，相信可紓緩中小型物業緊張的供應，亦可緩和租金及樓價的升勢，料可刺激居屋成交量增加兩成。香港商報記者 劉家麗