中國房地產過去的十年，就像一個喝紅牛來加班的白領青年，表現很優秀;但不是一個可持續的常態。汲取2014年對住宅市場過分樂觀的教訓后，不少房企都開始關注新的業績增長點，其中一類型就是推出像彩生活(1778)那樣以物業服務為基礎的社區經營模式。

　　彩生活作為內地第一家獨立上市的物業管理企業，在上周交出首份亮麗的全年成績單。業績中最大的亮點為公司的毛利率，由61.6%增加至79.6%，主要原因是酬金制的物業管理業務比例上升，而這部分業務的毛利率近100%。這對於母公司花樣年(1777)股東來說是個天大的好消息，花樣年近年賣房子的收入難有突破，而這次彩生活的純利潤約占花樣年的10%，是集團未來純利增長新出路。相比傳統物業的低利潤乃至虧損，彩生活模式更具盈利能力，這是其讓投資者追捧和推崇的重要原因。自動化集約化代替人力彩生活的「精益管理」打破傳統的經營管理模式，即以最小的人力、設備、資金等資源投入創造出盡可能多的價值。傳統物業企業通常會户用更多的人力進行管理，除了必要的保安、清潔等工作人員外，還需負擔管理人員的工資費用。而彩生活通過自動化、集約化、標準化的管理系統代替人力，控制户用的員工數量，基礎成本就較低，也較不易受到外界人力成本上升的影響。每一個管理的社區均只有主任和客戶經理兩個職務，使用彩生活的系統，自行户用員工，自負盈虧。此外，彩生活還將保安、清潔、景觀維護等業務外包，自身僅負擔維修及保養服務，盡可能地讓平台變「輕」。

　　當然，這個新模式仍有不少改善空間。受到花樣年住宅發展規模的限制，彩生活主要的增長來自於收購其他的物業管理公司。在所收購的物業管理公司中，原有工作人員能力參差不齊，后台「系統管人」的模式對新進入的區域的人員培訓和管制未必能及時跟上，人才匱乏，最終導致和業主的矛盾產生，口碑受到影響。

　　新思維令房企轉型

　　從整個社區O2O行業來看，目前無論是擅長物業管理的房企大佬如萬科、綠城，其他行業的龍頭如順豐、易居，改革中的傳統物業，以及新興的專業的社區O2O平台，都根據自身的特點不斷地完善模式，探索能夠盈利的方法。對於其他房企來說，這一行業能帶來的不僅僅是對收入的補充，也是一種新思維的體現，對房企的轉型將帶來學習和參考的價值。

　　易居中國克而瑞信息集團研究總監 洪聖奇(逢周二刊出)