在不到一周的時間里，針對內地房地產行業的信貸、財稅、土地等多項政策密集出台。其中二套房首付比下降至40%與調整個人住房轉讓營業稅政策顯然超出了業內的普遍預期，市場對政策組合拳調整后樓市是否會回穩持樂觀態度。受訪專家表示，在中國經濟各項指標下滑情况下，完成今年7%的增長目標仍面臨較大壓力，其中制造業的下滑和房地產投資減速成為拖累經濟下行的主要因素。在經濟下行和就業壓力仍然較大的情况下，中央政府「穩定住房消費」的政策導向十分明顯，而穩定樓市有利於為中國經濟的進一步轉型升級贏得時間和空間。香港商報記者 蔡易成

　　非復制08救市

　　3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發布《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發布《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將普通住房營業稅免徵期由5年改為2年。由四部委聯手打出「金融+財稅」的政策組合拳，讓不少業內人士感嘆調整力度之大甚至驚呼政策將「回歸2008年救市模式」，進而亦引發了各界對房價是否會重演2009年瘋狂上漲的討論。回顧2008年，當年10月中央出臺《關於個人住房轉讓營業稅政策的通知》等措施，規定個人住房轉讓營業稅「五改二」，首套房和二套房最低首付款比例下調至20%。隨著信貸、稅收等多重政策疊加，房地產市場迅速轉向，當年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%;銷售額高達4.4萬億元，同比增長83%。

　　以促消費去庫存

　　華東師範大學房地產系主任華偉對本報表示，這次新政重點的是提振城鎮居民的改善性住房的需求，隨著二套房首付的大幅下降，二三線城市的二手房市場將活躍起來，這樣可以帶動全國房地產的去庫存化。華偉亦指出，自去年以來，取消限購、貨幣補貼、調整公積金等政策輪番出臺，而此輪樓市新政確被很多視作是第四輪穩樓市的政策，但如果把這次樓市新政看作是2008年的翻版則是不正確的。他強調，現在樓市雖是正沐浴暖風但與2008年的救市模式有本質的區別。「因為中國2008年那種粗獷式發展的樓市是不可持續的，當時買房的主體人以投資居多，而此次是以消費為主導的，這是本質的區別。」他說。知名財經評論人葉檀亦表示，必須認識到，此次樓市新政不是為了拉動投資性需求。「去年一些地方對樓市政策放寬，主要是從首套剛需住房出發，今年則拓展到二套改善型需求，無論是房貸還是稅收的調整，都為改善型需求提供了最大的便利。」葉檀說。

　　回暖不意味大漲

　　市場將回暖是很多分析人士因新政帶來的直觀判斷。在這樣的暖風下，樓市成交量將攀升似乎已是理所當然的事，但隨著成交量的上升房價是否也會「水漲船高」是很多老百姓擔憂的問題。對此，華偉指出，今年的政府工作報告明確傳遞出保障剛需和改善性住房需求，減少投資投機性因素的信號。因此，樓市新政的出台并不意味著房價將大漲，去庫存依然是目前樓市的首要任務。尽管剛需和改善需求依然存在，但對於供過於求的大部分城市而言，唯有「以價換量」才能真正促成市場的持續回暖。分析人士亦表示，2015年利好樓市的政策或將持續出台，并有望在營業稅徵收、一線中部分城市限購等環節進一步放開，地方政府或會出台稅費減免，購房補貼等多種利好政策。除了公積金、二套房首付比例下調，接下來還會「暖風陣陣」。

　　中央意圖以樓市拉動GDP

　　4月1日，匯豐銀行與英國研究公司MarkitGroup聯合公布的數據顯示，2015年3月匯豐中國制造業采購經理人指數(PMI)終值為49.6，預期值為49.3。數據雖高於預期，但仍處於榮枯線下方，且該數據為3個月來最低。對此，匯豐大中華區首席經濟學家屈宏斌表示，內需疲軟仍是主因。有分析機構預計，房地產下滑將是今年中國經濟增長最主要的拖累因素。數據顯示，1-2月房地產銷售面積同比下跌16%、新開工面積同比繼續大跌18%，房地產下滑拖累了大宗商品、原材料，以及機械設備的需求，而工業生產和需求疲弱又進而拖累了工業投資。

　　房地產是穩增長關鍵

　　華偉表示，1-2月中國經濟數據普遍低迷，工業、投資、消費等宏觀數據不容樂觀，中國經濟在一季度呈現加速下滑的態勢。在今年中國經濟下行壓力增大的背景下，中央推行本輪樓市新政的意圖十分明顯，房地產是目前中國經濟穩增長的關鍵。有統計顯示，若房地產投資同比增長7%，不采取額外的刺激政策下，2015年中國的經濟增長率將僅為6.2%。若房地產投資同比增長10%，不采取額外的刺激政策，2015年的經濟增長率可達到7.8%。可見產業關聯度高的房地產業在拉動投資、擴大內需、促進全社會經濟增長的強大作用。華偉指出，房地產業對中國經濟的帶動力度非常大。目前沒有任何一個商品和產業能夠像房地產行業這樣能夠有如此廣泛的關聯，鋼鐵、有色金屬、建材、家具這些消費都和住房的消費緊密捆綁，樓市之於中國經濟的意義猶如牽一发動全身。中央穩樓市的目的是為了中國經濟的進一步轉型贏得時間和空間。「中國房地產行業涉及鋼鐵、水泥、工程機械等眾多行業，對整個經濟運行牽動力巨大，在經濟新常態仍有舉足輕重的作用。」華偉說。

　　樓市穩定 穩增長可期

　　與增速為兩位數的2009年相比，目前中國經濟實際上已換擋為中高速增長。2014年，中國有31個省市未能達至預期經濟增長目標。2015年，有29個省市將經濟增長目標調低了0.5-3個百分點。今年政府工作報告將GDP增速目標調降至7%，即便如此，要完成這一目標仍屬不易。原因在於中國正處於經濟再平衡過程中，制造業的下滑，房地產投資減速都拖累了中國經濟的增長。但有跡像顯示，中央政府不太能容忍經濟增速降至7%以下，今年政府工作報告亦指出，穩增長對保障就業至為關鍵。

　　支柱地位難以替代

　　眾所周知，穩增長和結構調整是2015年中國經濟最重要的兩項任務，雖然政府亦承認這兩者之間存在矛盾。尽管中央政府意在通過鼓勵消費，投資公共服務、鼓勵革新及進行更深層次的結構性改革等舉措來拓展新的經濟增長點，但這都需要時間。數據顯示，制造業的不景氣和房地產投資大幅減少是令到中國經濟增長乏力的要因。在中國經濟增速放緩、結構調整的新常態下，房地產市場的穩定，無疑充當著經濟增長穩定器的作用。此番中國決策層出台房地產寬松政策，是為了通過穩定樓市來扭轉經濟增長下行趨勢的用意十分明顯。

　　在很多人眼中，此番樓市新政顯示政府對房地產的愛是真愛，大有調侃之意。其實不必一提及穩樓市就曲解為政府救市。要知道中國是個發展中國家，對中國這樣一個發展中國家來說，房地產成為其發展過程中的重要產業乃至支柱產業本來是正常的和無可厚非的。

　　穩定樓市關乎民生

　　其實對比國際或可有一個更清晰的認識。房地產業一直是美國二戰后的三大支柱產業之一，日本在上世紀70年代后雖然實現了經濟轉型，但房地產對經濟的貢獻仍不可小覷，2011年中美日三國房地產業增加值分別為4147億美元、1.898萬億美元、7112億美元，相對GDP增加值的占比分別為5.55%、12.58%、12.11%。由此可見，房地產在美日經濟中的地位。而對家庭層面來說，房地產實際上也是包括發達國家在內的絕大多數國家國民的主要財富，其比率往往要占家庭總財富的60%至70%甚至更多。

　　近年來因高處不勝寒的價格而飽受詬病的中國樓市，被很多人視作是目前中國經濟困境的罪魁禍首。其實，若理性分析，之所以出現那麼多亂象，除了體制不健全、法制不完善的因素外，另外一個重要的原因是社會對房地產業的認識不足所導致的。需認識到，現代房地產是經濟活動重要基礎和紐帶，具有促進經濟良性循環和可持續發展等多種功能。作為支柱經濟之一的房地產行業不應成為眾矢之的，正如專家所言，樓市的穩定對將為中國經濟的進一步轉型升級贏得時間和空間。