【香港商报讯】昨日发布的《中国投资发展报告(2015)》预计，2015年房地产市场将迎来触底反弹，房价将在叁季度前后开始回升，但是城市间会出现分化。

　　城市间将现分化

　　4月8日，中国建投投资研究院、社会科学文献出版社在北京联合举办「新常态下的产业投资机会研讨会」，会上发布了系统研究中国投资发展状况的投资蓝皮书——《中国投资发展报告(2015)》。

　　「2015年房地产市场将迎来触底反弹。」这份报告预计，从商品住宅供应来看，2014年商品房新开工面积负增长，施工面积低速增长，因此，2015年新入市商品房增速将降低，房地产库存高峰将在下半年见顶。报告指出，2015年，在住宅限购取消、利率降低、贷款放宽的政策支持下，过去两年被压制的住宅地产首套置业和改善性需求被激发，房地产的销售将逐渐走出低谷，预计在下半年实现同比正增长。报告副主编、中国建投投资研究院高级研究员张志前表示，商品住宅受销售回暖的影响，预计价格将在今年叁季度前后开始回升，但是城市间会出现分化。

　　商业地产价格料续跌

　　具体而言，一二线城市由于过去几年被压抑的刚性需求释放，供需矛盾很快缓解，库存将在2015年下半年开始回落，价格将出现一定反弹，但是涨幅相对有限;叁四线城市由于房屋供给充裕，但是需求相对不足，去库存压力大，大部分城市房价难以出现反弹。报告称，在房地产政策方面，2015年将继续嗬护合理的住房需求，政府在房贷额度、购房补贴、税收减免等方面将继续给予优惠支持。在商业地产方面，报告认为，2014年投资依旧保持较快增长态势，但增速有所放缓，因此，2015年商业地产供给将继续有所增加，库存将进一步上升。而受经济復苏缓慢影响，销售量将继续同比负增长，空置率有所上升，在成交价格方面，2015年商业地产受供大于求影响，预计价格将继续下跌。

　　楼市改革趋向市场化

　　国务院去年10月29日召开常务会议，要求推进六大领域消费。「稳定住房消费」时隔多年后被重新提及。在「稳定住房消费」的基调下，地方政府正在根据中央指导思想「因城施策」，加大调整力度。

　　「这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对当下经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构都具有积极作用。」中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。本次五部委联合出手，从信贷和税收两个角度给楼市「松绑」，表明在目前环境下，过严、从严的楼市政策已经回归到正常化、长效化、市场化。发改委房地产研究中心主任刘琳表示，本轮政策调整是一种向市场化回归的政策，符合目前市场化改革方向。住房消费作为中国消费领域的重要组成部分，既事关经济发展，又关乎百姓利益，告别暴涨暴跌，回归平稳健康，以加大保障房建设为依託，因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，政府调控的思路与决心并未改变。倪鹏飞说，目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，在城镇化建设中，长期看房地产市场仍有较大发展空间。

　　一线城市楼市现小阳春

　　今年清明节，恰逢330新政出台之后第一个小长假，因此楼市表现备受业界关注。清明节一直是楼市营销的传统「淡季」，但今年赶上这一波政策红利袭来之际，除了北京楼市反映比较迅速外，从一线城市整体来看，要比二、叁、四线城市受政策影响更为明显。

　　入市动机持续强化

　　上海易居房地产研究院统计显示，在清明节3天中，「京沪广深」四大一线城市成交1492套新建商品住宅，同比涨43.46%;从成交面积来看，一线城市3天卖出近15万平方米住宅，同比上涨29.38%。除了北京成交量同比增加两倍的数字令人吃惊，德祐链家数据显示，清明假期3天，上海成交一手商品房486套，在近5年清明假期中仅次于2013年的清明假期。另外，今年清明假期，广州全市网签428套，相比去年清明假期的280套，涨幅高达53%。网签均价12807元/平方米，相比去年清明节10883元/平方米的成交均价，上涨了18%。而与北京相隔2372公里的深圳，清明期间也创下网签155套，同比上涨78%的好成绩，假期间深圳新房成交均价为21811元/平方米，同比上涨20%。对此，易居房地产研究院研究员严跃进表示，总体上看，除了上海市场没有一个明显提振外，其他叁大城市均全线上涨。由此可见，在看涨预期的驱动下，购房者入市动机持续强化。

　　Q2将迎第一波上涨

　　美联物业全国研究中心认为，「3.30」新政落地后，楼市出现量价均上涨的趋势，多少与购房者恐慌性入市有关，但这种恐慌会慢慢消失。同时，在一线及热点二线城市，预计未来将出现较为明显的增长，库存压力下降后开发商更具涨价动力。而对于库存压力较大的叁、四线城市，目前去库存仍然是首要任务，成交量难以在短时间内逆转，因此房企还需以低价走量政策为主。据美联物业全国研究中心判断，「预计住宅市场二季度的成交量，将在一季度的基础上上升15%-20%，价格也将迎来2015年的第一波上涨期」。中塬地产首席分析师张大伟分析认为：整体看330新政的刺激影响的确要超过之前，而且从目前看，后续依然有加码政策出现的可能性。

　　受益产业

　　家电市场或受益

　　五部委的楼市3.30新政出台已一周，房地产市场周报佐证了新政的刺激作用已然发酵，中债资信评级业务部分析师林雅醴认为，3.30 政策出台后，房地产下游家电市场将相应受益，行业需求存在提振预期。奥维云网助理总裁张彦斌表示，新政会间接利好家电市场，特别是改善型需求增加，对冷气机的利好刺激最大。不过，张彦斌强调，由于是间接地传导，效果绝不会立竿见影，而是需要有一个时间的积累。

　　海外收购

　　华险资进军美商业地产

　　据外媒消息称，两家中国最大的保险公司买入了波士顿一个价值5亿美元的项目的多数股权，首次进军美国商业地产市场。该由中国人寿、中国平安以及纽约地产开发商Tishman Speyer Properties共同投资开发的商业地产是中国保险公司正成为全球地产投资生力军的又一个证明。Tishman Speyer联合CEO Rob Speyer证实，中国人寿和中国平安确实参与其中，但是拒绝透露它们的参股比例。一位熟悉交易的人士告诉《华尔街日报》，两家险资各拿下了1/3股权，剩下的1/3由该项目的管理者Tishman Speyer 基金持有。

　　房地产融资重启

　　如果将房地产企业比喻为一台电脑的话，企业资金储备就是这台电脑的内存，金融融资就是电脑的硬盘，网络快慢就是房地产的景气度，而电脑的CPU就是针对房地产的政策。「对普罗大众来说，最为关注的是房地产市场行情和销售景气度，但是实际上，销量对房地产企业有很重要，但是往往不是极端重要，而对房地产企业来说，最为重要的其实是CPU、内存以及硬盘」，投融界一位分析师认为。

　　慢速「电脑」

　　一台配置再高的电脑，当装载的软件越来越多，当打开的页面越来越多，运行速度就会变慢，甚至死机。从2010年开始，当房地产这台「电脑」加载的东西越来越多之后，这台「电脑」的运行速度开始变慢了。要重启房地产这台「电脑」，就先重启的就是CPU。3月30日，央行与财政部、住建委等部门联合行动，发布了刺激楼市的政策。央行和银监会的政策是对商业贷款的二套房降低首付比例至40%，公积金贷款的商业二套房贷款比例降低至30%。财政部则对2年以上普通住房对外销售免徵营业税。如果据此而向前推，之前的降低贷款利率以及银行準备金率，已经是松绑楼市、重启楼市的信号。

　　融资重启

　　房地产市场需求大体可以分为两类，刚性需求以及投机需求，而刚性需求又可分为绝对刚性需求以及改善性需求。在投融界该研究员看来，此次房地产新政，瞄準的是改善性需求，但是也覆盖了部分投机性需求。将会消化房地产企业在上一轮「限贷限购」政策下的库存，房地产企业也能回笼一部分资金。在投融界看来，此轮房地产企业融资，可以说借鉴了「互联网+」的方式，按照「房地产+」的方式进行融资。即此轮房地产将从银行、地产信託、P2P、证券和投融界等多个途径进行融资。地产限制政策正在去除，地产融资正在重启，房地产行业正在重启，一个重拾升势的地产行情并非不可能。