差饷物业估价署报告显示，最新3月份私宅楼价结束连续11个月升势，按月持平，其中细价楼更录轻微跌幅，显示2月底的新一轮「加辣」措施取得成效，有助遏抑楼价过快上涨，惟与此同时，私宅租金却继续向上，较前上升0.8%，增幅乃是6个月最高，总的来说，反映市民居住需求依然殷切，只不过更多地「转买为租」。

　　事实上，多轮「加辣」之后，置业门槛经已大为提高，无疑对楼价产生相当稳定作用。观乎最新成交宗数，便仅得4300宗左右，按月大减28%，成交总额亦跌两成至不足320亿元。于此情况下，近来不少一手新盘，非单贴近二手价钱出售，且还提供诸多按揭优惠，目的就是协助买家上车。然而，所谓的需求管理措施，效果主要见诸买卖方面，住宅租赁市场则仍非常旺盛;查最新租金升幅，就由去年第一季按季增加0.96%，上升至今年首季的1.75%。由此可见，要真真正正理顺供求关系，根本之道还在于增加供应;毕竟，过去多年楼价居高不下，已经累积了相当的刚性住屋需求。随着港府积极拓地，来年度私宅落地量将会增加至超过2万伙，远远多于过去10年平均的不足1.2万伙，亦较今年大增28%，卒之可望迎来「供应远水」。除了私宅之外，公营资助房屋例如「绿置居」先导计划日前亦已取得塬则共识。诚如行政长官梁振英网誌所言，期望地区人士能够配合开发更多土地，从而尽快提供更多公私营房屋一圆市民的置业和上车诉求。

　　然而，美国很大可能延迟加息，却恐继续深化本港楼市问题。美国经济情况差强人意，首季GDP增长只得0.2%，不单远远逊于预期，也较之前的2.2%大幅放缓，即使失业率拾级而下，但工资增长力度依然疲弱，这同时并影响到消费表现，油价低企也无带来太大刺激，反而拖累了投资以及通胀，3月份整体CPI还收缩了0.1%。纵然当中或受天气因素干扰，惟市场普遍估算美联储将会押后加息，最快可能要待今年底或明年初才会上调息率，意味在联匯制度下，香港非常低息时期势将进一步拖长。

　　再加上，港股进入「大时代」，大量热钱涌入市场，恒指短短一个月内攀升超过4000点，这一方面带来了庞大财富效应，不排除股市获利资金会转投楼市，而另一方面，为了捍卫港匯强方兑换保证，上月金管局亦向市场释出逾700亿元，银行体系结余重返歷史最高水平，银行水浸之下拆息自然易跌难升，这或进一步影响未来港息的復常步伐。

　　说到底，最新楼价尽管初步回稳，但却绝对不能因此掉以轻心，必须继续密切留意最新市场发展。何况坊间较贴市的楼价指标显示，楼价仍然呈现持续微升的势头。始终，香港市民现在所面对的困境，乃是置业难兼之租屋难的问题，这是一个整体的居住困难问题。箇中治本办法，无疑是增加供应并且加快供应，这对遏抑楼价和提高市民居住质素皆有益处，任何需求管理均只能发挥权宜治标之效;而监管当局亦要注视资金流向和资产泡沫等风险，严格把关确保金融体系的稳定。

　　香港商报评论员李明生