5月5日，大連市政府辦公廳公布了《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》。

 

　　大連之所以這麼晚才落實新政，究其原因還是信貸資金供給不足所致。在公積金角度，2014年公積金歸集總額97.6億元，提取與貸款合計使用100.11億元，已是「入不敷出」，而累計來看使用率也已超過98%，支持有心無力；在房地產信貸角度，超過6000萬平方米的開發規模擠占了大量的房地產貸款，對於個人住房貸款額度，也難以給出更多支持。信貸支持不足阻樓市回暖

 

　　城市房地產信貸緊張并非個案，信貸支持力度不足已經成為制約當前樓市進一步回暖的主要矛盾。例如廣州、深圳公積金新政仍未公布，這些住房公積金緊張已成常態的城市，提取公積金排隊早已屢見不鮮，新政實難落地；而即使是已經執行新政的城市，多數城市也是執行不力，甚至北京、上海等一線城市也是如此，當下二套房首付四成難尋，且由於存貸利差已處低位，銀行嚴格執行優惠利率實是無利可圖，京滬大多數銀行也難以給到最低的利率優惠。

 

　　故此，雖然四月大多數城市樓市已現回暖，但鑒於當前信貸資金供給的不夠給力，我們對於樓市回暖的動力仍持謹慎態度，目前的新政可能不足以扭轉行業發展大趨勢，未來仍需要出臺扶持性政策。接下來的政策利好可能會出現在以下幾個方面：

 

　　1，繼續降準，今年或許還會有一到兩次。目前存款準備金率仍處高位，央行也還有進一步調整的空間。對於當下資金面的困境，降準是最直接、有效的改善途徑。房地產作為經濟的重要組成部分，我們有理由相信樓市會在降準中分潤利好、從中受益。

 

　　2，加快住宅銀行進程，中國式「MBS」住宅金融專項債券有望加速推進。住宅銀行的作用絕不是某些報道中所說，將公積金管理中心變成專業銀行這麼簡單。目前提出的住宅金融專項債券，目的是支持保障房建設，標的是向社會融資建設保障房，具體來說，是向銀行、保險、基金發行專項債券，定向支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設，增強保障房建設的融資能力，從根源上減輕公積金中心的壓力。

 

　　3，房地產稅費調整。當前的嚴厲企業稅費預徵制度，是在行業暴利階段制訂的，其目的是抑制過熱的投資需求。但目前房地產行業利潤率已經顯著回歸，在行業供應結構性過剩、土地價格持續上漲、房價上行承壓的情況下，房企利潤空間已經大不如前。因此對於企業稅費做出適當調整，譬如暫緩企業所得稅、土地增值稅的預徵，不但有利於改善企業財務現狀，平抑房價隨著市場回暖而大幅上升的沖動，更有利於提振企業信心，助力行業健康持久發展。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監