地產業快速成長的主升浪已過

　　當股市成為最近一段時期中國最受關注的對象之時，作為中國改革開放之窗的深圳，被股市力壓了好長一段時間的樓市，近期卻顯現出“翻身”跡象：之前不少人是賣房炒股，現在是賣股炒房了，并且已有部分投資者付諸行動。

　　投資大方向發生轉換之后，樓市的關注度有所提升，深圳樓市的“日光”漸有燎原之勢，隨之而來的便是價格瘋漲。深圳局部區域5月份房價同比大漲超八成，部分樓盤價格今年以來已上漲了四成多。而有關機構發布的6月百城價格指數報告顯示，6月全國樓市整體看延續升溫態勢，環比漲幅擴大，同比跌幅繼續收窄。其中，深圳上漲幅度最大，超過北上廣，達到6.58%。面對價格的飆升，深圳不得不通過加強市場監管、嚴查“日光盤”等措施以穩定市場，并再次表示將繼續執行限購政策。

　　自李克強總理今年3月15日的發言開始，已向房地產行業傳遞了溫暖的信號。李總理甚至表示歡迎外國人到中國置業。因此，2015年從政策面看，房市不會有利空，只會有利好。加上之前地方政府紛紛出臺的救市政策，會在一定程度上引導民眾對“樓市向好”的預期，因而會讓一線城市和部分強二線城市的樓市迅速回暖，并出現價格上漲。當下的深圳，正是如此。

　　但從整體層面看，中國樓市已經出現嚴重供求失衡，這是毋庸置疑的。對于絕大多數三四五線城市，由于供應量巨大、存量足夠用，人口增長緩慢甚至出現流失，地產行業已進入了后周期時代。隨著人口結構、經濟轉型以及城鎮化減速等因素影響，住宅需求下移，企業高杠桿、高成長和高利潤的野蠻生長方式難以維持。人口和城鎮化趨勢也難以支持地產行業繼續高速發展。從宏觀數據來看，年新增人口自1987 年以來已趨勢向下，而城鎮化速度自2010 年以來也有所放緩。地產投資、銷售、新開工增速在下降。雖然城鎮化進程仍未結束，未來十年地產行業平穩發展仍可期待，但快速成長的主升浪已過。白銀十年，尋求新的發展方向是大勢所趨。

　　“高效物業”未來仍有投資空間

　　前幾年有一種觀點認為，通過大規模經濟刺激計劃，推動房價上漲，從而產生“購房賺錢”、“不購房錢就貶值”的效應，造成的結果就是貨幣超發，企業負債率較高，絕大多數城市住房過剩，這在二三四五(32.34 +10%,咨詢)線城市已成為較普遍現象。所以國家通過IPO注冊制改革，降低企業上市門檻，通過直接融資來給企業“加杠桿”，從而引導社會資金流向實業，激發大眾創業、萬眾創新的熱潮。在這個時代背景下，樓市資金必然流向股權市場。而此時出現“賣房炒股”的現象便有了一個順理成章的解釋——賣掉的不是自住或是高效的物業，而是升值空間有限的低效資產，通過它直接換來一級市場的股票(創業者的股權)和一級半市場的股票(合伙人獲得的股權激勵、PE/VC拿到的股權)。未來10到20年，中國投資的主戰場是股權市場、股票市場，這是毋庸置疑的。

　　從與國際在都市房價發展趨勢對比來看，中國一線城市房價雖不存在進一步大幅上升的空間，但不能說中國一線城市房價已經明顯泡沫化，未來十年房地產行業依然安全，且仍有足夠成長空間，房地產將進一步圍繞著“客戶”做文章，一方面朝著成為客戶全生命周期的親密伙伴而努力，另一方面則強調為客戶創造真實價值為核心競爭力。

　　與此同時圍繞移動互聯網、萬眾創業、資產證券化的時代機遇，依托服務與信用優勢、提升資產價值——由提供單一住宅產品，轉向提供基于生活幸福感的全系列服務，由單一即售型不動產開發，轉向多種資產管理與價值提升。從這個角度講，在當今中國，有人口增量的、行政級別高的城市，比如首都、直轄市、計劃單列市、省會城市，其中心區那些房產是真正的“高效物業”，而這些“高效物業”仍然是非常好的長期投資工具。

　　確保投資安全是第一要務

　　現在股市的某些資金再度回流樓市，部分為改善而來，部分沖著預期調控松綁、房價上升而來。如果沒有繼續松綁限購，前者可能會遇到限購而難以重回樓市;后者的預期一旦破滅，很可能后續投資資金會大幅縮水，畢竟現在中國人投資不再是華山一條道，樓市不能投了還有股市、股市不能投了還有債市、還有黃金、還有外匯……但如果沒有創業的機會，炒股票也沒有內幕消息，對于投資又不太熟悉，民眾抗御通脹的工具，還應該是大城市中心城區的普通住宅。

　　當樓市投資回報不能達到預期，這些資金不會盲目地回流樓市。畢竟在投資時選擇自己最安全的方式，對多數人來說，才是第一要務。而從更廣闊的視角來看，過去那種粗放和低效模式已經不可持續，減速換擋和提質增效勢在必行。去泡沫、去債務、去產能，一定程度的增速放緩，是讓房地產業乃至經濟更具活力和韌性的明智之舉。說到底，不管是房地產市場、還是股票市場，還是其他投資，長遠來看，還需遵循經濟規律。▲(作者是盤古智庫學術委員、優客工場創始人，曾任萬科企業集團高級副總裁)